Sondereigentum – das sollten Wohnungseigentümer wissen

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht nur das Sondereigentum an der Wohnung, sondern auch einen Mitanteil am Gemeinschaftseigentum. Im Folgenden erklären wir, was das Sondereigentum umfasst, wie es sich vom Gemeinschaftseigentum unterscheidet und was Wohnungseigentümer außerdem beachten sollten.

Der Begriff des Sondereigentums wird in § 3 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) definiert. Demnach umfasst Sondereigentum das exklusive Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an spezifischen, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, innerhalb eines bereits errichteten oder zukünftig zu errichtenden Gebäudes auf einem Grundstück.

Konkret bedeutet dies, dass alle Teile des Gebäudes, die einem Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft allein gehören, grundsätzlich als Sondereigentum angesehen werden. Ein typisches Beispiel für Sondereigentum sind die einzelnen Wohnungen sowie gegebenenfalls dazugehörige Kellerräume in einer Wohnanlage.

Ein Wohnungseigentümer hat zunächst die Freiheit, sein Sondereigentum nach seinem eigenen Ermessen zu gestalten. Dabei muss er jedoch sowohl das Gesetz als auch die Rechte anderer Personen beachten, darunter insbesondere die anderen Sondereigentümer und die Wohnungseigentümergemeinschaft. Für das Gemeinschaftseigentum gilt diese Gestaltungsfreiheit nicht. Veränderungen, Reparaturen oder Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum müssen im Rahmen der Eigentümerversammlung diskutiert und abgestimmt werden. Eigenmächtige Veränderungen sind nicht erlaubt.

Kosten: Ein Wohnungseigentümer ist für alle mit seinem Sondereigentum verbundenen Kosten allein verantwortlich. Die Kosten für das Gemeinschaftseigentum werden gemäß § 16 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) auf alle Eigentümer umgelegt.

Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist gelegentlich herausfordernd. Im Allgemeinen sind jedoch die folgenden Bestandteile dem Sondereigentum zuzuschreiben:

• alle Räume und Bodenbeläge der Wohnung

• Innentüren

• nicht-tragende Innenwände

• Sanitäranlagen

• Kellerräume, Dachboden und Lagerräume, die zur Wohnung gehören

• Wand- und Bodenbeläge jeglicher Art

Das Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile des Gebäudes oder der Anlage, die nicht im Sondereigentum einzelner Eigentümer stehen. Dazu zählen beispielsweise:

• Treppenhaus, Flur und Fahrstuhl

• Dach

• Fassade

• Fenster

• andere gemeinschaftlich genutzte Räume wie Waschküche oder Fahrradkeller

Das Sondereigentum bezieht sich hingegen auf die individuellen Einheiten oder Wohnungen, die von den Eigentümern selbst genutzt oder vermietet werden. Jeder Eigentümer hat das exklusive Recht, über seine Einheit nach eigenem Ermessen zu verfügen, die Immobilie zu verkaufen, zu vermieten oder anderweitig zu nutzen, solange er dabei die Vorschriften der Gemeinschaftsordnung und des Wohnungseigentumsgesetzes einhält. Mit dem Sondereigentum sind in der Regel ebenso bestimmte Sondernutzungsrechte verbunden, die sich auf bestimmte Flächen innerhalb des Gemeinschaftseigentums beziehen, wie einen Gartenanteil oder einen Stellplatz. Meist werden diese einer bestimmten Wohnung zugeordnet.

Teileigentum ist ein Unterbegriff des Sondereigentums. Gemäß § 1 Abs. 3 WEG handelt es sich beim Teileigentum um das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Anders ausgedrückt: Das Teileigentum bezieht sich auf Räume, die nicht als Wohnungen genutzt werden, sondern zum Beispiel als Gewerbeflächen oder Büros.

Bei bestimmten Bauteilen und Bereichen wie Balkonen, Fenstern, Gärten oder Terrassen, Wohnungseingangstüren sowie Garagen und Stellplätzen gibt es Besonderheiten zu beachten:

• Balkone: Ein Teil des Balkons gehört zum Sondereigentum. Dazu zählen der Balkonraum, der Innenanstrich der Brüstung, das Mörtelbett und der Bodenbelag. Die Balkondecke, die Außenwände des Balkons und der Belag der Brüstung sind jedoch Gemeinschaftseigentum. In einigen Fällen ist auch der Belag des Balkons als Sondereigentum zu betrachten.

• Fenster: Sie sind für gewöhnlich Teil des Gemeinschaftseigentums. Es gibt jedoch vereinzelte Beschlüsse, wonach die Fenstersanierung von den einzelnen Wohnungseigentümern auf eigene Kosten durchgeführt wird, um die Instandhaltungsrücklage zu entlasten. Dabei darf das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes jedoch nicht beeinträchtigt werden.

• Gärten und Terrassen: Sowohl ein Garten bzw. Teile des Gartens als auch eine Terrasse werden nicht dem Sondereigentum zugeordnet. Es besteht jedoch die Möglichkeit, ein Sondernutzungsrecht dafür im Grundbuch einzutragen.

• Wohnungseingangstüren: Der innere Bereich der Wohnungseingangstür wird als Sondereigentum betrachtet. Der Wohnungseigentümer kann diesen Bereich nach seinen Wünschen verändern, etwa durch einen neuen Anstrich. Der äußere Bereich der Tür gehört jedoch zum Treppenhaus und somit zum Gemeinschaftseigentum. Dieser Bereich darf nicht eigenmächtig und individuell verändert werden.

• Garagen und Stellplätze: Garagen und Stellplätze in Tiefgaragen oder Parkhäusern zählen zum Sondereigentum, wenn sie eindeutig gekennzeichnet und im Grundbuch eingetragen sind. Bei Stellplätzen auf offenen Grundstücken ist hingegen kein Sondereigentum möglich. Hier kann jedoch ein Sondernutzungsrecht eingetragen werden.

Wenn das Gemeinschaftseigentum erstmals einen Schaden am Sondereigentum verursacht, ist die Eigentümergemeinschaft nicht haftbar. Hier spricht man von einer verschuldensunabhängigen Haftung der Eigentümergemeinschaft. In solchen Situationen kann die Wohngebäudeversicherung die Kosten decken. Wenn der Verwalter für den Schaden verantwortlich ist, trägt er die Haftung. Dies ist auch der Fall, wenn eine Instandsetzung gemäß der Teilungserklärung in seine Verantwortung fällt und er diese vernachlässigt.

Wenn ein Schaden am Sondereigentum durch fahrlässiges Verhalten entsteht, haftet die Eigentümergemeinschaft. Ein Beispiel: Wurde in einer Eigentümerversammlung eine dringende Dachsanierung abgelehnt und entsteht infolgedessen ein Wasserschaden, kann der betroffene Sondereigentümer von der Wohnungseigentümergemeinschaft Schadensersatz verlangen.

In der Praxis kommt es häufig vor, dass Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum umgewandelt wird. Dies geschieht mitunter dann, wenn ein ungenutzter Dachboden von der Gemeinschaft zu Wohnraum umgebaut wird. Gleiches gilt für die Umwandlung von Kfz-Stellplätzen, da diese gemäß § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG eine eigene rechtliche Fähigkeit haben und somit in Sondereigentum überführt werden können. Eine Änderung der Teilungserklärung ist in diesem Fall erforderlich.

Rechtlich gesehen wird die Umwandlung durch eine Einigung aller Beteiligten über die Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung ins Grundbuch gemäß § 4 Abs. 1 WEG durchgeführt. Gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 WEG und § 925 Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) muss die Einigung in Anwesenheit aller Beteiligten vor einer zuständigen Stelle, in der Regel einem Notar, erfolgen.

Die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum ist jedoch nicht uneingeschränkt realisierbar. Gemäß § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit notwendig sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht in Sondereigentum überführbar.

Auch die Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum ist möglich, wie in § 5 Abs. 3 des Wohnungseigentumsgesetzes festgelegt. Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass bestimmte Bestandteile des Gebäudes, die eigentlich zum Sondereigentum gehören, stattdessen Gemeinschaftseigentum werden. Diese Regelung eröffnet die Option, Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum umzuwandeln, insbesondere wenn Räume, die bisher dem Sondereigentum zugeordnet waren, nun von allen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft genutzt werden sollen. Ein Beispiel dafür ist, wenn ein Sondereigentümer seinen Kellerraum nicht mehr benötigt und dieser Raum stattdessen als Geräteraum für den Garten zur Nutzung bereitstehen soll.

Bei der Frage, welche Teile des Gebäudes oder Grundstücks zum Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum gehören, herrscht bei Wohnungseigentümern oftmals Unklarheit. Möchten Sie eine Wohnung kaufen, sollten Sie sich zuvor die Teilungserklärung sowie die festgelegten Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft ansehen. Diese geben Auskunft, welche Rechte und Pflichten bezüglich des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums bestehen. Vor allem für die Kostentragung innerhalb der Eigentümergemeinschaft ist diese Abgrenzung entscheidend. So ist jeder Wohnungseigentümer allein für die Kosten im Zusammenhang mit seinem individuellen Eigentum verantwortlich. Die Kosten für das gemeinschaftliche Eigentum werden gemäß § 16 Abs. 2 WEG auf alle Eigentümer umgelegt.