Teilungsversteigerung

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Am häufigsten kommt die Teilungsversteigerung im Erbfall oder bei einer Scheidung in Betracht, oder auch wenn es um die Auflösung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) geht. Der Zweck ist in jedem Fall die Umwandlung des ungeteilten Vermögens (der Immobilien, des Hauses) in Geldvermögen zur späteren Verteilung des Versteigerungserlöses an die Miteigentümer. Die Teilungsversteigerung wird nur dann beantragt, wenn sich die Miteigentümer über die weitere Verwendung der Immobilie nicht einigen können. Wollen etwa einige Miterben die Immobilie behalten, zum Beispiel um sie zu vermieten oder zu bewohnen, während andere einen Verkauf bevorzugen, kann die Teilungsversteigerung eine interessengerechte Lösung darstellen. Dabei ist wichtig zu beachten, dass sich die Auflösung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts von der Auflösung einer Erbengemeinschaft oder ehelichen Gütergemeinschaft unterscheidet, da das Grundstück einer GbR in deren Alleineigentum und nicht im gemeinschaftlichen Eigentum ihrer Teilhaber steht. In diesem Fall wird die Teilungsversteigerung nicht durch die ZVG, sondern durch § 753 BGB geregelt. Nach dem Verfahren wird das Gesamtvermögen auf die Gesellschafter verteilt, die dann frei über ihren Anteil am Vermögen verfügen können.

Die Teilungsversteigerung erfordert zunächst einen formlosen Antrag beim zuständigen Amtsgericht, normalerweise in dem Bezirk der zu versteigernden Immobilie. Im Prinzip kann jeder Miteigentümer die Versteigerung beantragen, jedoch gibt es einige Voraussetzungen, die erfüllt werden müssen. Im Falle einer Scheidung müssen beide Ehepartner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein, wobei einer der Partner mindestens 10 Prozent des Grundstücks besitzen muss, da Ehegatten nicht ohne die Zustimmung des anderen über dessen Vermögen verfügen können (§ 1365 BGB). Bei einer Erbschaft genügt jedoch ein Erbteil von nur einem Prozent. In allen Fällen ist die Zustimmung der anderen Eigentümer zu dem Verfahren nicht erforderlich. Falls der Antrag von einem Pfleger oder einem Betreuer der Eigentümer gestellt wird, ist eine Genehmigung des Betreuungsgerichts erforderlich.

Der Antrag muss die genaue Bezeichnung des Grundstücks und die Anschriften aller Miteigentümer enthalten sowie den Nachweis der Miteigentümerschaft der Antragsteller. Ein Grundbuchauszug, der nicht älter als sechs Monate ist, reicht dafür in der Regel aus. Im Falle einer Erbschaft kann es jedoch sein, dass der Erbe noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Dann kann das Wohnungseigentum durch einen Erbschein oder ein notariell beurkundetes Testament und einen notariellen Erbvertrag nachgewiesen werden. Dabei muss auch ein Protokoll der Testamentseröffnung beigefügt werden.

Die Teilungsversteigerung kann sehr zeitaufwendig sein. Es ist aber schwer, die genaue Dauer des Verfahrens einzuschätzen, da es viele Faktoren gibt, die darauf Einfluss haben. Das Versteigerungsgericht muss erst den Vertrag prüfen, dann muss ein Gutachten erstellt werden. Grundsätzlich kann man mit einem Zeitraum von einem Jahr von der Antragstellung bis zum Termin der Teilungsversteigerung rechnen.

In der Regel wird ein Gutachter vom Versteigerungsgericht beauftragt, um den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln. Es kann jedoch sein, dass der Antragsteller bereits ein aktuelles Wertgutachten eingereicht hat. In diesem Fall ist es nicht nötig, ein weiteres Sachverständigengutachten einzuholen und es wird direkt zu den nächsten Schritten übergegangen.

Wenn einer der Miteigentümer mit dem ermittelten Verkehrswert nicht einverstanden ist, können Einwände erhoben werden, um die Entscheidung des Gerichts zur Festsetzung des Wertes anzufechten. Dies wiederum kann das gesamte Verfahren erheblich verzögern.

Die Kosten für den Sachverständigen zur Erstellung eines Wertgutachtens werden im geringsten Gebot bzw. dem Mindestverkaufsbetrag berücksichtigt. Auf Basis des Gutachtens werden auch der Sicherheitsbetrag und die Wertgrenzen bestimmt.

Die Teilungsversteigerung selbst besteht aus drei Teilen: der Bekanntmachung, der Bietstunde und den Verhandlungen über den Zuschlag.

Die Bekanntmachung: Zunächst werden Informationen über das zu versteigernde Objekt bekannt gegeben, wie z.B. der Grundbuchstand, festgestellter Verkehrswert, Angaben zu Mietern oder Pächtern. Dann werden das niedrigste Gebot und andere Versteigerungsbedingungen angekündigt.

Die Bietstunde: Die Bietstunde ist der Zeitraum, in dem Gebote abgegeben werden können. Sie dauert in der Regel 30 Minuten, kann aber bei Bedarf verlängert werden. Jede voll geschäftsfähige Person, auch jeder der Miteigentümer, kann an der Bietstunde teilnehmen. Es besteht auch die Möglichkeit, ohne persönliche Anwesenheit zu bieten - durch einen Vertreter mit notarieller Vollmacht. Derjenige, der das höchste Gebot abgibt, bekommt dann die Immobilie mit all ihren Belastungen (wie Schulden und Hypotheken).

Verhandlungen über den Zuschlag: Der Höchstbietende wird mit der Erteilung des Zuschlags Eigentümer des Versteigerungsobjektes. Bei der Verhandlung, die auch nach dem Versteigerungstermin stattfinden kann, wird geprüft, ob rechtliche Gründe gegen den Zuschlagsbeschluss bzw. gegen eine Übertragung des Eigentums an den Meistbietenden sprechen.

Nach Abzug der Verfahrenskosten wird der Erlös an die Miteigentümer verteilt. Die Schwierigkeit dabei ist, dass die Erlösverteilung nur dann erfolgt, wenn alle beteiligten Parteien einem Teilungsplan zustimmen. Gibt es jedoch keine Einigung über die Verteilung, kann das Vollstreckungsgericht den Erlös bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts hinterlegen, so dass das Geld erst nach dem Hinterlegungsprozess abgeholt werden kann. Handelt es sich um eine Erbengemeinschaft, wird die Eigentümergemeinschaft erst nach der Auszahlung aufgelöst. Es gibt folgende Möglichkeiten, wie die Verteilung des Versteigerungserlöses zwischen den Miterben erfolgen kann:

• entsprechend den gesetzlichen Erbschaftsquoten

• nach den im Testament des Erblassers festgelegten Teilungsanweisungen

• gemäß der Reihenfolge der Nachfolge

Im Falle einer Scheidung wird der Erlös zwischen den Ehepartnern oft zu gleichen Teilen geteilt.

Es ist kaum möglich, eine Teilungsversteigerung zu blockieren, da niemand gegen seinen Willen gezwungen werden kann, einer Gemeinschaft anzugehören. Dennoch gibt es einige Möglichkeiten, das Verfahren zu vermeiden oder auszusetzen.

• Das Vorkaufsrecht ausüben: Auch wenn die Versteigerung stattgefunden hat, kann der Miteigentümer sein Vorkaufsrecht ausüben, wenn er ein solches hat. Damit entsteht die Möglichkeit, das Grundstück vom Ersteher zum gebotenen Preis zu erwerben, sodass der Zuschlag als unwirksamer Eigentumserwerb gemäß § 883 Abs. 2 BGB gilt.
  Im Erbfall entsteht ein Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB, da die Miterben ihren Erbteil nicht an Dritte verkaufen dürfen, bevor die anderen Erben die Möglichkeit zum Kauf erhalten haben. Bei Ehegatten oder einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist das Vorkaufsrecht nur möglich, wenn es im Ehevertrag oder Gesellschaftsvertrag ausdrücklich festgelegt wurde.

• Die Widerspruchsklage einreichen: Den Teilhabern der GbR steht gemäß § 771 Zivilprozessordnung (ZPO) eine Widerspruchsklage gegen die Teilungsversteigerung zu. Wenn der Einspruch erfolgreich ist, wird die Versteigerung für unzulässig erklärt. Da dieses Verfahren jedoch aufwendig und nur selten erfolgreich ist, wird es oft nur zur Verzögerung von Gerichtsverfahren genutzt.

• Die Teilungsversteigerung beitreten: Der Zuschlag kann auch unwirksam werden, wenn die Miteigentümer der Teilungsversteigerung als Antragsgegner beitreten. Dazu muss der Antrag mindestens vier Wochen vor dem Versteigerungstermin bei dem zuständigen Gericht eingereicht werden. Dies schränkt die Entscheidungsbefugnis des Antragstellers ein, denn alle Entscheidungen in einem solchen Fall dürfen nur gemeinsam mit den anderen Antragsgegnern getroffen werden.

• Das Verfahren einstweilig einstellen: Bei einem Interessenkonflikt der Miteigentümer kann eine Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG durch eine einstweilige Verfügung vorläufig verhindert werden. Ein entsprechender Antrag muss innerhalb von zwei Wochen nach der Bekanntgabe des Amtsgerichts gestellt werden. Die Unterbrechung dauert jedoch maximal sechs Monate, danach ist in der Regel nur noch eine zweimalige Wiederholung möglich. Sind allerdings Kinder bei der Scheidung betroffen, kann ein Antrag auf Einstellung mehr als zweimal innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren gestellt werden.

• Die Auflösung der Erbengemeinschaft durch ein Testament ausschließen: Nach § 2044 BGB hat ein Erblasser das Recht, durch eine letztwillige Verfügung die Auflösung der Erbengemeinschaft für eine bestimmte Zeit oder bei Eintritt bestimmter Voraussetzungen auszuschließen.

• Das Versteigerungsobjekt als landwirtschaftlichen Betrieb anerkennen: Wenn es um einen landwirtschaftlichen Betrieb geht, kann es nur einen Hoferben geben. In diesem Fall erhalten andere Mitglieder der Erbengemeinschaft nur Abfindungsansprüche, eine Teilungsversteigerung ist dabei ausgeschlossen.

• Reparaturen an der Immobilie durchführen: Sollen Instandsetzungsarbeiten am Grundstück vorgenommen werden, so stellt das Gericht das Verfahren ein.

• Erfolgversprechende Verhandlungen nachweisen: Es ist auch möglich, die Einstellung zu beantragen, wenn es ernsthafte Verhandlungen mit einem potenziellen Käufer gibt und sich der private Verkauf der Immobilie in absehbarer Zeit lohnt. In einem solchen Fall kann das Gericht das Versteigerungsverfahren für bis zu sechs Monaten aussetzen. Nach dem Ablauf dieser Frist wird das Verfahren fortgesetzt.

• Das Versteigerungsobjekt als unbebautes Grundstück anerkennen: Da es schwierig ist zu bestimmen, welcher Teil des unbebauten Grundstücks die bessere Lage oder Bodenqualität hat, ist die Teilung des Versteigerungsgegenstandes in Naturalien nicht vorgesehen.

Erhebliche Kosten des Verfahrens sind einer der Nachteile von Teilungsversteigerungen. Ihre Höhe hängt vor allem vom Verkehrswert des zu versteigernden Objekts ab. Die Kosten lassen sich prinzipiell in Gerichtskosten und Anwaltskosten aufteilen. Eine Rechtsberatung ist nicht zwingend erforderlich, kann aber durchaus sehr hilfreich sein. Der Anwalt erhält hierbei eine sogenannte 0,4-Gebühr, die sich nach dem Wert der Immobilie richtet. Weitere Informationen hierzu finden Sie im Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG). Die Gerichtskosten wiederum sind in folgende Teile aufgeteilt:

Antragskosten, die sich aus den Kosten der gerichtlichen Anordnung des Teilungsversteigerungsverfahrens sowie den Kosten für die Benachrichtigung aller Miteigentümer zusammensetzen. Der Antrag kostet in allen Fällen nur 50 Euro. Für die Zustellung des Antrags an die Beteiligten wird eine Gebühr von 3,50 Euro pro Eigentümer erhoben.

Kosten für die Erstellung eines Gutachtens sind von der Größe der Immobilie abhängig, da die Gutachterkosten auf Stundenbasis abgerechnet werden. Im Durchschnitt können Sie mit 1.000 - 2.500 Euro Gebühren rechnen.

Die Kosten für das Verfahren hängen vom Wert der Immobilie und der Anzahl der erforderlichen Termine ab. Diese werden vom Antragsteller vor dem Versteigerungstermin in Form eines Verfahrensvorschusses gezahlt.

Die Kosten für die Veröffentlichung variieren je nach Gericht. Wird die Anzeige nur im Internet geschaltet, belaufen sich die Kosten auf ca. 150 Euro. Wenn das Vollstreckungsgericht Annoncen in Zeitungen veröffentlicht, kann man mit Gebühren zwischen 1.000 und 1.500 Euro rechnen.

Bei erfolgreicher Versteigerung werden die Verfahrenskosten vom Versteigerungserlös abgezogen, bei Nichterteilung des Zuschlages sind diese Kosten allein vom Antragsteller zu tragen.

Eine Teilungsversteigerung ist ein langer, teurer und riskanter Weg, um aus einer Eigentümergemeinschaft auszusteigen und an Geld zu kommen. Bei Erbengemeinschaften und bei Scheidungen kommt es jedoch immer noch vor. In jedem Fall ist es für die Miteigentümer vorteilhafter, untereinander zu verhandeln und dieses Verfahren zu vermeiden. Die Immobilie kann bei einer Teilungsversteigerung unter dem Verkehrswert verkauft werden und vom Erlös werden erhebliche Kosten abgezogen. Es kann auch Jahre dauern bis das Geld zur Verfügung steht. Für den Antragsteller könnte das Teilungsverfahren erfolglos ausgehen und er könnte dabei erhebliche Verluste durch die Verfahrenskosten erleiden. Eine Teilungsversteigerung ist dann sinnvoll, wenn einer der Miteigentümer die Immobilie zu einem niedrigen Preis versteigern möchte und sich die Miteigentümer untereinander nicht auf einen Verkauf einigen können.

Um herauszufinden, ob eine Wertminderung vorliegt und wie hoch diese ist, können Eigentümer oder potenzielle Käufer einen Immobilienmakler mit der Immobilienbewertung beauftragen.