Teilverkauf: Das eigene Haus zum Teil veräußern

Der Haus-Teilverkauf ist eine spezielle Form des Immobilienverkaufs, bei dem Sie Ihr Haus nur teilweise verkaufen und nicht komplett. Nach dem Verkauf bleiben Sie gegen ein monatliches Entgelt in Ihrer Immobilie wohnen. Oftmals ist der Teilverkauf vom Haus an ein lebenslanges Wohnrecht gekoppelt. In unserem Lexikonbeitrag lesen Sie alles Wichtige über die spezielle Form des Hausverkaufs und erfahren mehr über seine Vor- und Nachteile.

Eine Immobilie wird bei einem Teilverkauf nicht komplett, sondern zu maximal 50 Prozent veräußert. Der Verkäufer wohnt nach dem Verkauf weiterhin in seiner gewohnten Umgebung. Abgesichert ist er durch ein lebenslanges Wohnrecht, auch Nießbrauchrecht genannt, das notariell beglaubigt wird.

Der ehemalige Alleineigentümer wird beim Teilverkauf vom Haus zum Miteigentümer. Um nach wie vor die gesamte Immobilie nutzen zu dürfen, zahlt er einen monatlichen Betrag an den Käufer des Immobilienanteils, das sogenannte Nutzungsentgelt.

Der Teilverkauf vom Haus ist vor allem für Menschen im Rentenalter interessant. Mit dem Ertrag aus dem Verkauf lässt sich die Rente aufstocken und der Lebensstandard halten.

In den Immobilien-Teilverkauf spielen viele Faktoren hinein, die jede Veräußerung zu einem individuellen Prozess machen. Dennoch folgt ein Teilverkauf vom Haus in der Regel einem gewissen Schema:

1. Eckdaten festlegen: Legen Sie zunächst für sich fest, wie hoch der Anteil sein soll, den Sie von Ihrer Immobilie verkaufen möchten – Sie dürfen maximal 50 Prozent bei einem Teilverkauf veräußern, damit er als solcher gilt.

2. Angebote einholen: Potenzielle Käufer für einen Teil Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung sind häufig Unternehmen. Diese legen Ihnen ein erstes unverbindliches Angebot vor.

3. Wertermittlung durchführen: Das Haus bewerten zu lassen, ist unumgänglich. Anhand fundierter finanzieller Daten können Sie einschätzen, ob sich der Immobilienverkauf für Sie lohnt.

4. Verbindliches Kaufangebot: Auf Basis der Wertermittlung unterbreitet Ihnen der Käufer nun ein verbindliches Angebot. Nehmen Sie dieses an, folgt der in Deutschland für Immobiliengeschäfte obligatorische Gang zum Notar.

5. Kaufvertrag unterzeichnen: Erst mit dem notariellen Kaufabschluss sind die Eigentumsverhältnisse auch vor dem Gesetz eindeutig geklärt und die Kaufsumme wird an Sie übertragen.

Sie möchten Ihr Haus verkaufen und überlegen, ob es sinnvoll für Sie sein könnte, nur einen Teil Ihrer Immobilie zu veräußern? Folgende Vorteile eines Teilverkaufs können Ihnen bei der Entscheidung helfen:

• Kein Umzug: Bei einem Teilverkauf vom Haus wohnen Sie weiterhin in Ihrem vertrauten Umfeld und haben ein lebenslanges Wohnrecht, das notariell abgesichert ist.

• Vorkaufsrecht: Sie und Ihre Erben verfügen über ein Vorkaufsrecht auf den verkauften Teil. Das ermöglicht Ihnen den Rückkauf.

• Teil der Erbmasse: Auch wenn Ihnen bei einem Haus-Teilverkauf die Immobilie nur noch zum Teil gehört, verbleibt das Haus oder die Wohnung als Erbe.

• Nießbrauchrecht: Dank des Nießbrauchrechts sind Sie dazu berechtigt, die Immobilie zu vermieten, obwohl Sie nach dem Teilverkauf nicht mehr der alleinige Eigentümer sind. Die Mieteinnahmen fließen komplett Ihnen zu. Das macht Sie flexibel, sollte sich an Ihrer derzeitigen Lebenssituation etwas ändern und etwa ein Umzug in ein Seniorenheim stattfinden.

Wer ein Haus lediglich in Teilen verkaufen will, möchte sich oft verkleinern und dabei gleichzeitig das langjährige Zuhause erhalten – eine angenehme Lösung, die allerdings ebenso Nachteile mit sich bringt:

• Monatliches Nutzungsentgelt: Bei einem Teilverkauf vom Haus steht Ihnen nach wie vor die Nutzung der gesamten Immobilie zu. Dafür müssen Sie jedoch ein Nutzungsentgelt bezahlen.

• Kosten für Renovierungen: Da Sie bei einem Haus-Teilverkauf der Haupteigentümer der Immobilie bleiben, müssen Sie laut Gesetz finanziell für die Instandhaltung der Immobilie aufkommen.

• Preisschwankungen beim Rückkauf: Kommt es zu dem Schritt, den veräußerten Teil der Immobilie basierend auf Ihrem Rückkaufsrecht zurückzukaufen, geschieht dies zum aktuellen Wert. Sind also in der Zeit des Teileigentums die Immobilienpreise gestiegen, gehen Sie mit dem Rückkauf des Hausteils unter Umständen ein Minusgeschäft ein.

Ein Teilverkauf des eigenen Hauses ist auf den ersten Blick vor allem aus finanzieller Sicht eine Möglichkeit, die Wohnsituation den aktuellen Lebensumständen anzupassen. Bedenken Sie jedoch, dass ein Immobilien-Teilverkauf auch mit Kosten verbunden ist. Folgende Posten kommen auf Sie zu:

• Nutzungsentgelt: Sie müssen einen monatlichen Betrag zahlen, um die gesamte Immobilie nutzen zu können.

• Instandhaltungskosten: Da bei einem Teilverkauf vom Haus die Verantwortung für die Immobilie auch im Weiteren bei Ihnen liegt, fallen Kosten für Sanierungsmaßnahmen und laufende Kosten auf Ihrer Seite an, etwa für den Schornsteinfeger und die Müllabfuhr.

• Steuern: Genauso haben Sie die Grundsteuer weiterhin zu entrichten.

• Nebenkosten für den Haus-Teilverkauf: Kaufnebenkosten, wie sie etwa durch die Vertragsunterzeichnung beim Notar entstehen, werden im Regelfall vom Käufer getragen. Eine Aufteilung der Kosten zwischen Käufer und Verkäufer kommt vor, ist jedoch eher unüblich.

Wägen Sie unter Berücksichtigung der genannten Punkte gut ab, ob sich ein Teilverkauf für Sie rechnet, und prüfen Sie Alternativen.

Der Teilverkauf vom Haus ist nicht für jeden Immobilieneigentümer die beste Option. Die durch einen Teilverkauf anfallenden Kosten stehen unter Umständen in einem schlechten Verhältnis zu Ihrer sonstigen finanziellen Situation. Doch es gibt andere Möglichkeiten:

• Vollverkauf: Wenn Sie dazu bereitsind, das bisherige Zuhause aufzugeben und in eine andere Wohnung zu ziehen? Dann kommt ein Vollverkauf in Betracht. Dabei verkaufen Sie die komplette Immobilie und können den Erlös aus dem Haus- beziehungswiese Wohnungsverkauf etwa in den Erwerb einer seniorengerechten Wohnung investieren.

• Leibrente: Auch bei diesem Konzept veräußern Sie Ihre Immobilie in Gänze. Im Gegensatz zum Vollverkauf erhalten Sie hierbei ein lebenslanges Wohnrecht. Darüber hinaus wird Ihnen regelmäßig eine Rente gezahlt. Sie treten bei der Leibrente alle Rechte an den Käufer ab, dem die Immobilie nach Ihrem Tod zugeht.

• Umkehrhypothek: Haben Sie keine Erben, können Sie Ihre Immobilie im Rahmen einer Umkehrhypothek an die Bank verkaufen. Ihr Zuhause bleibt Ihnen somit erhalten, während die Bank es beleiht, um Ihnen eine monatliche Rente oder eine Einmalzahlung zu überweisen. Nach Ihrem Tod geht die Immobilie vollständig an die Bank über.

• Rückmietverkauf: Mit einem Rückmietverkauf veräußern Sie Ihre Immobilie und erhalten den gesamten Erlös als Einmalzahlung. Gleichzeitig schließen Sie mit dem neuen Eigentümer einen Mietvertrag ab – und wohnen in Ihrem ehemaligen Eigentum. Dafür zahlen Sie in der Regel eine normale monatliche Miete.

Wer seine Immobilie verkaufen muss, weil etwa die Rente nicht reicht, kann sich oftmals nur schwer mit dem Gedanken an einen Umzug abfinden. Der Haus-Teilverkauf bietet eine Lösung – Ihre Vorteile dabei: ein Leben im gewohnten Umfeld, ein lebenslanges Wohnrecht sowie finanzielle Flexibilität dank des Auszahlungsbetrages aus dem Verkauf. Als Kostenfaktoren kommen ein monatliches Nutzungsentgelt und weiterhin anfallende Instandhaltungsmaßnahmen an der gesamten Immobilie auf Sie zu. Ob der Erlös aus einem Teilverkauf vom Haus in einem positiven Verhältnis zu den künftigen Kosten steht, darüber gibt Ihnen eine Einzelfallbetrachtung Aufschluss. Lassen Sie sich hierzu am besten professionell beraten.