Umlegungsverfahren – wie neues Bauland entsteht

Nicht jede Immobilie ist für die Ewigkeit gebaut – und genauso wenig unterliegen die Flächen, auf denen sie stehen, immer nur ein und derselben Nutzung. So werden Bauland und anderweitig genutzte Böden durch die Gemeinden hin und wieder einer Umnutzung unterzogen, der sogenannten Umlegung. In diesem Beitrag erfahren Sie wie der Prozess dahinter – das Umlegungsverfahren – funktioniert.

Das Umlegungsverfahren ist ein nach dem Baugesetzbuch (BauGB) geregeltes Verfahren zur Umverteilung von Flächen. Es handelt sich prinzipiell um eine Neudefinition von Grundstücken, deren Nutzungszwecken und Grenzen in einem spezifischen Gebiet. Umlegungen führen Gemeinden durch, um beispielsweise ungenutzte Flächen in Bauland umzuwandeln (Erschließungsumlegung) oder bestehende Nutzungskonzepte zu verändern (Neuordnungsumlegung). Ziel ist es, neue Grundstücke zu schaffen, die nach Form, Größe und Lage für bauliche Zwecke oder andere Nutzungsarten geeignet sind. 

Die Erschließung von neuem Baugebiet erfolgt in ihrem Ablauf zum Beispiel so: Eine Gemeinde entscheidet sich für die Umlegung eines bislang nicht für Bauzwecke eingeteilten Areals. Dies schließt die Gemeinde durch den Bau einer Straße sowie Zuleitungen an die öffentliche Infrastruktur an. Dann teilt sie das Gebiet ein in einzelne Grundstücke für den Bau von neuen Ein- oder Mehrfamilienhäusern. Interessierte können dann eines dieser Grundstücke von der Gemeinde kaufen und bebauen. Den Ablauf betreffend komplexer wird es allerdings, wenn die umzulegenden Flächen nur teilweise oder gar nicht der Gemeinde gehören.

Befindet sich eine umzulegende Fläche nicht oder nur teilweise im Besitz einer Gemeinde, ordnet diese ein Umlegungsverfahren mittels einer sogenannten Umlegungsstelle an. Hierfür bildet sie einen Ausschuss, der aus mehreren Mitgliedern des Gemeinderats sowie unabhängigen Teilnehmenden besteht, die eine besondere Qualifikation in baulichen Belangen vorweisen. Weiterhin beteiligt sind selbstverständlich alle Grundstückseigentümer und weiteren Rechteinhaber an Flächen auf dem vom Umlegungsverfahren betroffenen Gebiet.

Das Umlegungsverfahren ist ein sinnvolles Instrument für Gemeinden, um vorhandene Flächen und Besitzrechte in einem bestimmten Gebieten neu anzuordnen. Eine Flächenumverteilung ließe sich grundsätzlich im Gespräch mit den Eigentümern klären, etwa über direkte Verkaufs- oder Tauschverhandlungen. Je nach Bebauungsplänen und umzulegendem Gebiet ist es allerdings nicht praktikabel, mit jeder Partei eine individuelle Lösung zu suchen. Das Umlegungsverfahren bringt hingegen alle Beteiligte an einen Tisch. Es regelt förmlich, wie die Umnutzung von Flächen erfolgt, und schafft einen Einklang zwischen öffentlichen und privaten Interessen. So ordnet der Umlegungsausschuss in gemeinsamer Arbeit zwischen Gemeinderatsmitgliedern und Unabhängigen, wie neue Flächen für Ein- und Mehrfamilienhäuser, Spielplätze, Grünanlagen und anderes entstehen.

Ein Umlegungsverfahren hat nicht zum Ziel, Grundstückseigentümer vor ihren Zaun zu stellen und ihre Flächen ohne Gegenleistung für andere Zwecke gangbar zu machen. Deswegen sind bei der Flächenumverteilung mehrere Grundsätze einzuhalten, die eine rechtmäßige und faire Neuverteilung gewährleisten. Beispielsweise steht jedem Eigentümer, der von einer Umlegung betroffen ist, …

• ein neues Grundstück im Gebiet zu, 

• das in möglichst gleicher oder gleichwertiger Lage steht, 

• der vorherigen Größe entspricht und

• mindestens den gleichen Verkehrswert hat, wie die aktuell im Eigentum befindliche Fläche.

Wenn es für Gemeinden nicht möglich ist, einem oder mehreren der Beteiligten ein gleichwertiges neues Grundstück zuzuteilen, haben diese Anspruch auf eine Ausgleichszahlung, die mit dem Wert der neu zugewiesenen Fläche verrechnet wird. Zudem bestehen weitere Abfindungsmöglichkeiten im Einvernehmen mit den Betroffenen. Hierzu zählen mitunter eine volle Ausgleichszahlung ohne Erwerb neuer Eigentumsrechte oder die Zuteilung eines gleichwertigen Grundstücks außerhalb des Umlegungsgebiets.

Eigentümer bekommen rechtzeitig Bescheid, wenn ihr Grund und Boden von einer Umlegung betroffen ist. Der Ablauf von einem Umlegungsverfahren wird vom Baugesetzbuch (§§ 46 BauGB ff.) vorgeschrieben. Diesbezüglich gibt die Gemeinde die Einleitung des Verfahrens zunächst öffentlich bekannt und die Umlegungsstelle tritt in erste Gespräche und Verhandlungen mit den Betroffenen. Darunter fällt neben einer Neuregelung der Eigentumsrechte ebenso diejenige bestehender Miet- und Pachtverhältnisse. Dabei entstehen Zuteilungsentwürfe, die nach Erörterung mit den Grundstückseigentümern in einen finalen Beschluss münden – den sogenannten Umlegungsplan. Dieser umfasst sämtliche getroffenen Regelungen zur Neuverteilung von Flächen, Eigentumsrechten und eventuellen Ausgleichsansprüchen.

Den Umlegungsplan hat die Gemeinde öffentlich bekanntzugeben. Dies kann zum Beispiel durch einen im Ort für alle Beteiligten einsehbaren Aushang oder als Anzeige in der Gemeindezeitung erfolgen. Der Umlegungsplan ist des Weiteren von der Gemeinde ab Bekanntgabe öffentlich einsehbar zu halten. Alle beteiligten Eigentümer erhalten weiterhin einen Auszug ihrer derzeitigen und künftigen Ansprüche aus dem Umlegungsplan per Post zugestellt.

Der Umlegungsplan gilt nach dessen Inkrafttreten durch eine Bekanntmachung der Gemeinde als unanfechtbar. Ab dann sind die neuen Eigentums- und Nutzungsrechte an Grundstücken bindend und gelten unmittelbar. Überdies aktualisiert die Gemeinde die neuen Ansprüche der Eigentümer im örtlichen Grundbuch und Liegenschaftskataster.

Im Zuge eines Umlegungsverfahrens fallen einige Kosten an. Hierzu zählen unter anderem Kosten für Vermessungsvorgänge vorhandener Flächen sowie die notarielle Beurkundung neuer Eigentumsverhältnisse. Diese und weitere Kosten werden von der Gemeinde übernommen und entfallen so zumeist für die betroffenen Eigentümer. Außerdem unterbleibt gemeinhin die Erhebung der Grunderwerbsteuer bei der Zuteilung der neuen Grundstücke.

Das Umlegungsverfahren dient dazu, neue Gebiete zu erschließen oder bestehende Nutzungsverhältnisse neu zu sortieren. Der gesetzlich vorgegebene Prozess bietet Gemeinden sowie privaten Eigentümern einen Rahmen, um Umlegungsbestrebungen in einem gerechten und transparenten Verfahren zu steuern. Wenn Sie als Eigentümer von einer Umlegung betroffen sind, zeigt dies die Gemeinde vorab an und kommt für weitere Verfahrensschritte auf sie zu. Dabei gilt: Sie erhalten in jedem Fall ein gleichwertiges Grundstück oder einen entsprechenden Ausgleich bei der Umlegung.