Ist die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf lohnenswert?

Banken gewähren Immobilienkredite für einen bestimmten Zeitraum mit vertraglich festgelegten Zinsen. In einigen Fällen kann der Darlehensnehmer den Kredit schon vor Ablauf der Zinsbindung abzahlen. Per Definition ist eine Vorfälligkeitsentschädigung der Geldbetrag, den der Kreditnehmer zusätzlich an die Bank zahlen muss, wenn er einen aufgenommenen Kredit und damit den Vertrag mit der Bank vorzeitig kündigt, sofern diese Möglichkeit nicht im Vertrag vereinbart wurde. In diesem Fall muss nicht nur der Restbetrag des Darlehens mit einem Mal abbezahlt, sondern auch eine Vorfälligkeitsentschädigung entrichtet werden.

Nachdem man sich mit seiner Bank auf eine vorzeitige Vertragsauflösung geeinigt hat, kann die komplette Rückzahlung der ausstehenden Darlehenssumme erfolgen. Im nächsten Schritt fordert die Bank den Kreditnehmer auf, das Vorfälligkeitsentgelt zu entrichten. Erst wenn dies geschehen ist, gilt der Vertrag mit der Bank als aufgelöst. Die Grundschuld muss dann noch aus dem Grundbuch gelöscht werden, etwa damit beim Immobilienverkauf keine Erbbaurechte auf der Immobilie liegen.

1.1 Was sind Gründe für die vorzeitige Beendigung eines Immobilienkredits?

Scheidungspaare etwa sehen sich oft gezwungen, die gemeinsam erworbene Immobilie zu verkaufen. Aber auch eine Verbesserung der eigenen finanziellen Situation kann ein Grund sein, aus dem man einen Ratenkredit vorzeitig tilgen möchte.

Die vorzeitige Ablösung eines Ratenkredits durch den Kreditnehmer ist für Kreditinstitute mit finanziellen Verlusten verbunden: Den Banken entgehen teilweise erhebliche Zinseinnahmen. Der entstandene Zinsverlust der Bank darf in Form von Vorfälligkeitszinsen verrechnet werden. Es wird zwischen zwei Arten des Zinsschadens unterschieden:

• Refinanzierungsschaden: Bei einem Festzinsdarlehen werden die Zinsen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu einem festen Zinssatz vereinbart und ändern sich während der gesamten Laufzeit des Darlehens nicht mehr. Wenn der Kreditnehmer sein Darlehen nun vorzeitig abzahlt, kann das Darlehen nicht mehr unter den selben Konditionen wie vor Vertragsabschluss angelegt werden, sondern muss zu dem Zinssatz angelegt werden, der zum gegenwärtigen Zeitpunkt besteht. Dieser Zinsschaden wird als Refinanzierungsschaden bezeichnet.

• Margenschaden: Diese Art des Verlustes bezieht sich auf den Gewinn der Bank. Wird ein Darlehen frühzeitig zurückgezahlt, so entgehen der Bank monatliche Zinseinnahmen. Diese entgangenen Zinseinnahmen werden Margenschaden genannt. Der Margenschaden ist höher, je früher das Darlehen gekündigt wird.

Um diesen Zinsverlust zu kompensieren, verlangen die Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung, die gut und gerne 10 Prozent der Restschuld betragen kann. Die Kunden müssen schon bei Abschluss des Kreditvertrags darüber informiert werden, dass bei vorzeitiger Ablösung des Kredits eine Gebühr fällig wird.

Die Bank darf dann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn sie das zurückgezahlte Geld nicht zu dem Zinssatz anlegen kann, den sie für das Darlehen während der restlichen Zinsbindung bekommen hätte. Dasselbe gilt, wenn der Kreditnehmer das vertraglich vereinbarte Darlehen niemals abnimmt. Dieser Verlust wird in Form einer Nichtabnahmeentschädigung verrechnet.

Da aber in den meisten Fällen die vorzeitige Abrechnung eines Darlehens einen Zinsschaden verursacht, wird in der Regel dann Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, wenn der Vertrag vor Ablauf der Laufzeit gekündigt wird. Wenn ein Vertrag für Baufinanzierung mit langer Zinsbindung abgeschlossen wurde, so besteht ein Sonderkündigungsrecht. Das Sonderkündigungsrecht legt fest, dass die Kündigung des Vertrages nach zehn Jahren Laufzeit möglich ist. Sind ab dem vollständigen Erhalt der Darlehenssumme zehn Jahre vergangen, dann darf mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten aus dem Vertrag ausgestiegen werden.

Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung erfolgt immer individuell. Die VFE hängt von der Höhe der Restschuld, der Finanzierungsdauer, dem vereinbarten Nominalzins und dem aktuellen Zinsniveau ab. In Deutschland sind aktuell zwei Berechnungsmethoden für die Vorfälligkeitsentschädigung üblich:

1. Bei dem Aktiv-Passiv-Vergleich unterstellen die Banken, dass sie das Geld nicht neu verleihen, sondern am Kapitalmarkt anlegen. Dies geschieht meist in Form von Hypothekenpfandbriefen. Die Differenz zwischen der Darlehensrendite, die die Bank bei Fortführung des Vertrags erhalten würde, und dem Pfandbriefzins ergibt den zu zahlenden Zinsschaden. Die Aktiv-Passiv-Methode ist die gängigere Art, die Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen.

2. Beim Aktiv-Aktiv-Vergleich unterstellen die Banken, dass sie die vorzeitig zurückgezahlte Darlehenssumme an einen anderen Kreditnehmer zu geringeren Zinsen verleihen. Der Zinsunterschied zwischen dem ursprünglichen und dem neuen Darlehen bestimmt die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.

Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung letztendlich ausfällt, hängt von der Verzinsung der Geldanlage ab. Je niedriger die Zinsen, desto höher der Unterschied zum Vertragszins und desto höher somit auch die Vorfälligkeitsentschädigung. Ebenfalls Teil der Berechnung sind:

• Bearbeitungsentgelt: Das Bearbeitungsentgelt fließt mit in die Vorfälligkeitszinsen ein und kann sie erheblich in die Höhe treiben.

• Verwaltungsaufwand: Die Beträge für den Verwaltungsaufwand liegen zwischen fünf Euro und 50 Euro pro Buchung. Sie werden in das Vorfälligkeitsentgelt eingerechnet.

• Risikokosten: Bei Abschluss einer Baufinanzierung verrechnet eine Bank einen Zinsaufschlag für das Risiko, dass der Kreditnehmer die monatlichen Raten nicht mehr abzahlen kann. Mit der Vertragskündigung und der anschließenden Rückzahlung des Darlehens entfällt dieses Risiko, der Risikozuschlag wird somit von der Vorfälligkeitsentschädigung abgezogen.

• Sondertilgung: Ebenfalls mindernd auf die Vorfälligkeitsentschädigung wirkt sich die Sondertilgung aus. Die Vorfälligkeitszinsen reduzieren sich um alle möglichen Sondertilgungen bis zum Ende der Vertragslaufzeit.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung muss nicht gezahlt werden, wenn ein Immobilienkredit bis zum Ende der im Vertrag festgelegten Dauer läuft. Auch wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen, kann der Vertrag fortgeführt werden. Hierbei gibt es zwei Möglichkeiten: Den Objektaustausch oder den Schuldneraustausch.

a) Fortführung des Vertrages durch Objektaustausch

Manche Besitzer einer Eigentumswohnung möchten ihren Wohnraum vergrößern und sich dabei von der kleineren Wohnung trennen und in ein größeres Haus einziehen. So wollen sie beispielsweise ihre Eigentumswohnung, die sie noch mit einem laufenden Kredit finanzieren, verkaufen, um ein neues Haus zu kaufen. Dann ergibt sich die Möglichkeit, den bestehenden Kreditvertrag von der Wohnung auf das Haus zu übertragen, vorausgesetzt die neue Immobilie hat mindestens den gleichen Wert wie die vorherige.

b) Übernahme des Vertrages durch den Käufer (Schuldneraustausch)

Eine weitere Möglichkeit, keine Entschädigung an die Bank zahlen zu müssen, ist die Übernahme des laufenden Kreditvertrages durch den neuen Eigentümer der Immobilie. Dieser übernimmt den Darlehensvertrag zu den gleichen Konditionen. Je nach damaliger und aktueller Zinslage kann das für den Käufer einen Vorteil oder aber einen Nachteil bedeuten.

Es gibt auch Fälle, in denen ein Ratenkredit vorzeitig vollständig beendet werden kann und keine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben wird. Diese sind:

a) Widerrufsbelehrung im Darlehensvertrag ist fehlerhaft

Wenn man feststellt, dass die Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist, kann die Kündigung jederzeit ohne VFE durchgeführt werden. Die Bank muss nicht entschädigt werden. Eine Widerrufsbelehrung gilt als falsch, wenn sie z. B. nicht eindeutig formuliert wurde oder wenn Angaben zum Kreditgeber falsch sind oder gar fehlen.

b) Darlehen mit variablen Zinsen

Bei variablen Darlehen werden die Zinssätze regelmäßig dem aktuellen Marktniveau angepasst. Da bei einer frühzeitigen Kündigung des Vertrages somit keine Zinsschäden entstehen, muss auch keine VFE gezahlt werden. Es gilt eine grundsätzliche Kündigungsfrist von drei Monaten.

c) Darlehensvertrag wird einvernehmlich gekündigt

Wenn der Kreditnehmer sein gegenwärtiges Darlehen durch ein höheres bei der selben Bank ersetzen will, kann der alte Kreditvertrag aufgehoben werden. Gründe für solch eine Darlehenserhöhung könnten beispielsweise eine verbesserte finanzielle Situation des Kreditnehmers sein.

d) Fehlerhafte Angaben zur Berechnung

In einem Urteil vom 28. Juli 2020 (Az: XI ZR 288/19) hat der BGH klargestellt, dass die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt, wenn der Darlehensvertrag falsche Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung enthält. Im vorliegenden Fall hatte die Bank die Angaben zur maximalen Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 Absatz 3 BGB nicht als Höchstsummen für die Entschädigung ausgewiesen. Da die Angaben im Vertrag unzureichend waren, hat die Bank den Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung verloren. Sie konnte die Angaben zur Berechnung auch nicht nachholen.

Wenn die Bank ein Darlehen kündigt, weil der Kreditnehmer mit den Raten in Verzug ist, darf sie kein Vorfälligkeitsentgelt verlangen. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 22. November 2016 (Az: XI ZR 187/14). Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird lediglich fällig, wenn der Darlehensnehmer selbst den Kreditvertrag vorzeitig kündigt.

Regulär ist eine Kündigung einer Baufinanzierung erst zehn Jahre nach der vollständigen Darlehensauszahlung möglich. Muss der Kredit noch vor der vorzeitigen Kündigung abgelöst werden, ist man auf die Kulanz der Bank angewiesen. Die Bank hat also das Recht, die Ablösung des Darlehens zu verweigern. Es gibt zwei Szenarien, in denen eine vorzeitige Kündigung jedoch nicht verweigert werden kann.

1. Hausverkauf: Der Hausverkauf ist ein zwingender Grund, eine Kündigung zuzulassen. In den meisten Fällen muss hierbei ein Vorfälligkeitsentgelt gezahlt werden, es sei denn, es handelt sich um einen Objektaustausch oder der Darlehensvertrag wird von einem neuen Käufer fortgeführt.

2. Wenn die Bank den Wunsch auf die Erhöhung des Kredits ohne einen triftigen Grund abgelehnt hat und der Kreditnehmer bei einer anderen Bank einen Kredit aufnehmen muss.

Manchmal kann es vorkommen, dass bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung Fehler aufkommen, und die Vorfälligkeitszinsen zu hoch ausfallen. Es ist daher unbedingt ratsam, den Bescheid von einem Fachanwalt für Kapitalrecht oder von der Verbraucherschutzzentrale prüfen zu lassen. Findet man tatsächlich einen Fehler in der Berechnung, sollte man die korrigierte Rechnung der Bank zukommen lassen, um eine Neuberechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zu erreichen. Wenn man bereits begonnen hat, die Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen, kann man das Geld zurückverlangen, jedoch nur bis zu zehn Jahre danach.

Ein Immobilienkredit wird für eine vertraglich festgelegte Dauer geschlossen, während der die Bank mit Zinszahlungen rechnet. Ein vorzeitiges Ausscheiden aus einem Ratenkredit würde für die Bank einen hohen Zinsschaden bedeuten. Diesen federt die Bank durch die Vorfälligkeitsentschädigung ab. Als Kreditnehmer hat man in einem Darlehensvertrag die Konditionen in vielen Fällen auszusitzen, sofern man nicht bereit ist, eine Umschuldung durch Vorfälligkeitszinsen zu akzeptieren. Je nach Höhe der Restschuld kann die Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank schnell mehrere Tausend Euro betragen.

Keine Vorfälligkeitsentschädigung fällt an, wenn Sie einen Kredit erst nach zehn Jahren Laufzeit kündigen. Sollten Sie einen Kredit für eine Baufinanzierung aufgenommen haben und Ihre Immobilie vor Ablauf der zehn Jahre verkaufen wollen, können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung dennoch umgehen, indem der Vertrag entweder durch einen Objektaustausch oder einen Schuldneraustausch fortgeführt wird.

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