Was ist die ImmoWertV?

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Die Immobilienwertermittlungsverordnung setzt die gesetzlichen Maßstäbe für die gängigen Wertermittlungsverfahren für Grundstücke und Immobilien. Die „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (ImmoWertV)" vom 19.05.2020 wurde am 01.07.2010 rechtskräftig und löste damit die bis dahin gültige Wertermittlungsverordnung (WertV) ab, die seit 1988 die gesetzliche Grundlage für die Wertermittlung bot. Die ImmoWertV wurde zuletzt am 26.11.2019 angepasst, da sich der Immobilienmarkt jedoch ständig verändert, wird dieses Jahr noch eine Novellierung erwartet.

Die ursprüngliche Wertermittlungsverordnung wurde überholt, um die erheblich veränderten Umstände auf dem Immobilienmarkt zu berücksichtigten.

Diese Veränderungen waren durch die Integration der neuen Bundesländer bedingt sowie durch neue Programme zur Unterstützung und Aufwertung städtebaulich-, wirtschaftlich- und sozial benachteiligter und strukturschwacher Stadt- und Ortsteile (soziale Stadt, Stadtumbau). Aber auch grundlegende Veränderungen durch den wirtschaftlichen, demografischen und gesellschaftlichen Wandel, zusammen mit den auffallenden Neuerungen in der Wertermittlungspraxis haben eine Novellierung erforderlich gemacht.

Um den gravierenden Änderungen auf dem Grundstücksmarkt Rechnung zu tragen, wird durch die ImmoWertV ein Teil der bis dahin geltenden Regelungen überholt, aber auch neue hinzugefügt:

• So zum Beispiel die Vorgabe, im Rahmen der Wertermittlung auch die künftige Entwicklung eines Gebietes zu berücksichtigen, da sie einen nicht unerheblichen Wertfaktor eines Grundstückes darstellt. Diese Bewertung muss jedoch unter Ausschluss spekulativer Annahmen und basierend auf Fakten erfolgen. (Dieser Zusatz soll der Entstehung einer Immobilienkrise, wie zuvor im Jahre 2007 in den USA, bereits bei der Bewertung entgegenwirken.)

• Durch die Novellierung der WertV wurde auch erstmals die Erfassung der energetischen Beschaffenheit und der energetischen Sanierung als Gebäudemerkmal Teil der normierten Wertermittlung.

• Teil der ImmoWertV 2010 war außerdem eine praxisgesteuerte Umgestaltung der Vorschriften über die zur Wertermittlung erforderlichen Daten und ihre Erhebung. Auch wurden nicht mehr relevante Regelungen aus der Verordnung entnommen.

• Mit der Novellierung wurden international gebräuchliche Begriffe in der Wertermittlung eingeführt. Ebenso wurde das allgemeine, mehrperiodische Ertragswertverfahren mathematisch an Regelungen des Discounted-Cashflow-Verfahrens aus dem angelsächsischen Raum angelehnt. So sollte eine bessere internationale Vergleichbarkeit gewährleistet werden.

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Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist in drei Abschnitte unterteilt: Im ersten Teil wird der Anwendungsbereich der Verordnung erläutert und eine Begriffsbestimmung vorgenommen, im zweiten Abschnitt geht es um die Bodenrichtwerte und sonstige erforderliche Daten und im dritten Teil werden die normierten Wertermittlungsverfahren erklärt.

2.1 Anwendungsbereich der Immobilienwertermittlungsverordnung (§ 1 - § 8)

Die Verordnung wird dann relevant, wenn Grundstücke und ihre Komponenten bewertet werden sollen. Sie gilt vor allem für Gutachterausschüsse und Immobilienmakler. Die ImmoWertV bietet demnach die Grundlage sowohl zur Ermittlung der Bodenrichtwerte als auch zur Ableitung der erforderlichen Daten zur Berechnung des Verkehrswertes. In den Wertermittlungsverfahren, die in der ImmoWertV geregelt sind, wird zum einen das generelle Wertverhältnis auf dem Grundstücksmarkt berücksichtigt. Zum anderen müssen objektspezifische Grundstücksmerkmale beachtet werden. Dabei handelt es sich um verkehrswertbeeinflussende Faktoren des einzelnen Wertermittlungsobjekts, so zum Beispiel besondere Ertragsverhältnisse, Baumängel und Bauschäden oder auch wirtschaftliche Überalterung.

Im zweiten Abschnitt werden mit dem Verkehrswert zusammenhängende Daten erläutert. Dazu zählen:

• Indexreihen

• Bodenrichtwerte

• Umrechnungskoeffizienten

• Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke

• Marktanpassungsfaktoren

• Liegenschaftszinssätze

Die Indexreihen bestehen aus Indexzahlen, die die Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt widerspiegeln. Diese Wertverhältnisse beziehen sich auf Grundstücke mit vergleichbarer Immobilienlage, z. B. im gleichen Stadtteil und mit ähnlicher Nutzungsart.

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Der dritte Abschnitt stellt die standardisierten Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes vor. In Deutschland kommen insbesondere drei Wertermittlungsverfahren zur Anwendung: Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Die ImmoWertV empfiehlt die Verkehrswertbestimmung durch das Vergleichswertverfahren, wenn die Immobilie von dem Eigentümer selbst bewohnt wird, üblicherweise also bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Zur Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie werden die Preise ähnlicher Immobilien in ähnlicher Lage ermittelt und die Objekte mit dem zum Verkauf stehenden verglichen.

Das Vergleichswertverfahren kann gleichermaßen auf bebaute und unbebaute Grundstücke angewendet werden. Als wichtige Parameter für die Bodenwertermittlung der bebauten Grundstücke gelten dabei zusätzlich:

• Die Größe

• Die Restnutzungsdauer

• Der energetische und bauliche Zustand

• Die Gebäudeart

• Die Bauweise

Bei der Ermittlung des Verkehrswertes gilt grundsätzlich, je ähnlicher sich die jeweiligen Vergleichsobjekte sind, desto präziser kann der Vergleichswert errechnet werden. Da der Vergleichswert in der Regel nicht dem Verkehrswert entspricht, kann er mit Hilfe der Umrechnungskoeffizienten und Indexzahlen aus dem zweiten Abschnitt angeglichen werden.

Das Ertragswertverfahren ist nach ImmoWertV insbesondere zur Bestimmung des Verkehrswertes von Kapitalanlagen anzuwenden. Das Ertragswertverfahren macht den Verkehrswert unter anderem von den zu erwartenden Erträgen und der Restnutzungsdauer abhängig. Die Restnutzungsdauer bestimmt die entsprechenden Barwertfaktoren, die die Grundlage für die Abzinsung und Kapitalisierung bilden.

Die Hauptkomponenten bei der Berechnung des Ertragswerts sind der Jahresreinertrag, der Bodenwert, die Bodenwertverzinsung sowie der sogenannte Vervielfältiger. Der Jahresreinertrag, oder einfach Reinertrag, ergibt sich aus der Differenz zwischen dem jährlichen Rohertrag und den Bewirtschaftungskosten. Der Vervielfältiger wird wiederum anhand des Liegenschaftszinses und der Restnutzungsdauer berechnet.

Was sind Bewirtschaftungskosten nach ImmoWertV?

Nach § 19 der ImmoWertV sind Bewirtschaftungskosten alle Kosten, die bei der zulässigen Nutzung und ordnungsgemäßen Bewirtschaftung eines Grundstücks entstehen, sofern diese nicht bereits durch Umlagen etc. gedeckt sind. Darunter fallen:

• die Verwaltungskosten,

• die Instandhaltungskosten,

• das Mietausfallwagnis und

• die Betriebskosten.

Was sind Instandhaltungskosten nach ImmoWertV?

Die Jahre hinterlassen ihre Spuren an einer Immobilie, auch aufgrund von Abnutzung, zum Beispiel durch die Mieter. Instandhaltungskosten sind nach § 19 ImmoWertV alle Kosten, die während der Restnutzungsdauer einer baulichen Anlage aufgewendet werden müssen, um das zugrunde gelegte Ertragsniveau zu erhalten.

Das Sachwertverfahren kommt auch bei selbstgenutzten Immobilien zur Anwendung, sollte es keine oder nicht ausreichend viele vergleichbare Immobilien geben oder steht nicht der Ertrag (Mieteinnahmen) einer Kapitalanlage im Vordergrund.

Bei der Sachwertmethode ergibt sich der Grundstückswert aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert, die mit dem Marktanpassungsfaktor multipliziert wird. Der Wert des Bodens wird mit Hilfe des Vergleichsverfahrens ermittelt, also durch die Bodenrichtwerte bestimmt. Der Wert der baulichen Anlagen wird hingegen in Anlehnung an die Herstellungskosten oder die Kosten zur Wiederbeschaffung ermittelt. Unter Herstellungskosten ist in diesem Zusammenhang der finanzielle Aufwand zu verstehen, der unter normalen Marktbedingungen für den Neubau eines entsprechenden Gebäudes erforderlich wäre. Auch die Alterswertminderung, basierend auf Abnutzung und aktuellem Zustand des Gebäudes, wird berücksichtigt.

Wer derzeit eine Immobilien-Wertermittlung durchführen möchte, der findet Vorgaben dazu in sechs Regelungswerken. Neben der ImmoWertV sind dies die Bodenwert-, die Sachwert-, die Vergleichswert- und die Ertragswertrichtlinie sowie die Wertermittlungsrichtlinie 2006.

Für eine bessere Übersicht und Anwenderfreundlichkeit sollen diese sechs Regelungswerke nun neu geordnet und zu zwei Regelungswerken zusammengelegt werden. Dadurch soll sichergestellt werden, dass die Wertermittlung bundeseinheitlich nach den gleichen Grundsätzen erfolgt.

Nur noch zwei Regelungswerke: ImmoWertV 2021 und ImmoWertA

Mit der Novellierung des Wertermittlungsrechts sieht das Bundesministerium des Innern für Bau und Heimat (BMI) nur noch folgende zwei Regelungswerke vor:

Die neue ImmoWertV 2021 wird wesentliche Grundsätze aller bisherigen Richtlinien enthalten.

Hinzu kommt die ImmoWertA, welche Muster-Anwendungshinweise enthalten soll, jedoch keinen Regelungscharakter haben wird.

Um herauszufinden, ob eine Wertminderung vorliegt und wie hoch diese ist, können Eigentümer oder potenzielle Käufer einen Makler mit der Immobilienbewertung beauftragen.