Wirtschaftsplan: Das sollten Wohnungseigentümer wissen

Der Begriff „Wirtschaftsplan“ findet im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft Verwendung. Der Plan listet die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben dieser Gemeinschaft für ein anstehendes Wirtschaftsjahr auf. Darauf basierend dient der Wirtschaftsplan der Jahresabrechnung: Er liefert als Ergebnis den Betrag des Hausgeldes, das jeder Eigentümer monatlich an die Eigentümergemeinschaft zahlen muss. Alle Details lesen Sie in unserem Lexikonbeitrag!

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) umfasst alle Personen, die an einer Wohneigentumsanlage beteiligt sind. Das heißt, sie besitzen einen Teil des Gebäudes oder Gebäudeensembles in Form eines Reihenhauses oder einer Eigentumswohnung. Die Rechte und Pflichten dieser Gemeinschaft sind im Wohnungseigentumsgesetz geregelt.

So sieht das Gesetz vor, das jede WEG eine Hausverwaltung einsetzen muss. Diese übernimmt unter anderem die Erstellung von Abrechnungen, beauftragt Dienstleister für die Durchführung von Reparaturen und stellt den Hausmeisterservice sicher. Darüber hinaus berät sie die WEG fachlich zu allen Fragen rund um die Eigentumsanlage und ist bemüht, alle Eigentümerinteressen in Einklang zu bringen, damit die Gemeinschaft sinnvolle Beschlüsse fassen und umsetzen kann.

Laut § 28 des Wohnungseigentumsgesetzes gehört es außerdem zu den Pflichten der Verwaltung einer Eigentumsanlage, jedes Jahr einen Wirtschaftsplan zu erstellen. In diesem werden alle zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben des kommenden Wirtschaftsjahres erfasst. Um die voraussichtlichen Kosten zu decken, werden diese unter den Wohnungseigentümern aufgeteilt. Jedes Mitglied der Gemeinschaft zahlt monatlich einen bestimmten Betrag – das sogenannte Hausgeld –, um das Haus bewirtschaften und instand halten zu können. Der Wirtschaftsplan wird auch als Rentabilitätsplan bezeichnet und gewinnt erst durch die Zustimmung der WEG Rechtsgültigkeit.

Ist das Wirtschaftsjahr vorüber, erfolgt eine Jahresabrechnung. Anschließend werden die aus ihr resultierenden Beträge mit den Zahlen des Wirtschaftsplans verglichen. So erhalten die Wohnungseigentümer einen Überblick über die tatsächlichen Gesamtkosten des abgelaufenen Jahres. Daraufhin wird gegebenenfalls zu einer Nachzahlung für das Hausgeld aufgefordert und eine Anpassung der Hausgeldzahlungen für das darauffolgende Wirtschaftsjahr vorgenommen.

Die Geldsumme, die benötigt wird, um die Wohneigentumsanlage ein Jahr lang instand zu halten, nennt sich Instandhaltungsrücklage. Sie stellt einen großen Bestandteil des Wirtschaftsplans dar, da sie der größte Kostenfaktor für die Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Geht es um die Planung des anstehenden Wirtschaftsjahres, müssen also die Instandhaltungsrücklagen und alle weiteren Kosten der Immobilie – die sogenannten Hausnebenkosten – berücksichtigt und beurteilt werden. Hierzu zählen:

• Wasser- und Abwassergebühren

• Müllgebühren

• Gebühren für die Straßenreinigung

• Winterdienst

• Kosten für die Gartenpflege

• Kosten für den Schornsteinfeger

• Kosten für die Treppenhausreinigung

• Hausmeisterlohn

• Kosten für Gebäudeversicherungen

• Bankgebühren für Gemeinschaftskonten der Wohnungseigentümer

Zu den Einnahmen, die die WEG binnen eines Jahres zu verzeichnen hat, gehören hauptsächlich das Hausgeld der Eigentümer sowie Zinserträge aus den Gemeinschaftskonten und Mieterträge bei Vermietung des Gemeinschaftseigentums.

Der Wirtschaftsplan für jede einzelne Wohnung innerhalb der Wohneigentumsanlage wird ebenfalls von der Hausverwaltung erstellt. Durch ihn erfahren die Eigentümer der betreffenden Wohneinheit, welche Kosten im anstehenden Wirtschaftsjahr auf sie zukommen. Zudem ergibt sich aus dem Einzelwirtschaftsplan die Höhe des monatlichen Hausgelds, das die Eigentümer zu entrichten haben.

Der Anteil, den die Eigentümer einer Wohneinheit an den Gesamtkosten tragen, wird mittels eines Verteilerschlüssels festgelegt. Der Verteilerschlüssel kann von der WEG durch einen Beschluss bestimmt werden und sich zum Beispiel an der Anzahl der Wohneinheiten orientieren. Erfolgt ein solcher Beschluss nicht, gilt der in § 16 Wohnungseigentumsgesetz enthaltene Miteigentumsanteil.

Analog zum Wirtschaftsplan wird für eine Eigentumsanlage auch eine Jahresabrechnung für jede Wohnung erstellt. Sie gilt als Kontrolldokument des Wirtschaftsplans und führt die tatsächlichen Kosten für die Wohneinheit auf. Je nachdem, wie das Ergebnis des Vergleichs beider Dokumente ausfällt, erhalten die Eigentümer eine Erstattung ihrer zu hoch angesetzten Vorauszahlungen oder müssen eine Nachzahlung tätigen.

Bitte bedenken Sie, dass ein Wirtschaftsplan immer eine Schätzung darstellt. Aufschluss über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben liefert Ihnen allein die Jahresabrechnung. Dennoch ist ein Wirtschaftsplan für eine WEG dringend nötig und sollte detailliert konzipiert werden. Um ihn realistisch aufzustellen, empfiehlt es sich, die Jahresabrechnung des vergangenen Jahres als Ausgangswert zu betrachten. Hinzu kommen die Prognosen über künftige Ausgaben im folgenden Jahr. Ebenso eventuell beschlossene Maßnahmen sowie die Instandhaltungsrücklagen müssen einkalkuliert werden. Ändern sich die Gebühren oder Verträge mit relevanten Dienstleistern, kündigen sich Preissteigerungen bezüglich der Betriebskosten an oder erfordert der Zustand der Eigentumsanlage Reparatur- bzw. Sanierungsmaßnahmen, sind auch die damit einhergehenden Kosten einzubeziehen.

Der Wirtschaftsplan muss regelmäßig zu Beginn eines Wirtschaftsjahres vorgelegt werden. Steht seine Unterbreitung noch aus, gilt bis zu seinem Erscheinen der Plan des vergangenen Jahres – inklusive der Höhe für das Hausgeld. Die Jahresabrechnung wird hingegen nach Ablauf des jeweiligen Wirtschaftsjahres fällig. Abweichungen gelten zum Teil in Sonderfällen, etwa wenn ein Eigentümer sein Reihenhaus oder seine Wohnung verkaufen will. In diesem Fall muss die Verwaltung eine gesonderte Hausgeldabrechnung erstellen. Diese macht kenntlich, welcher Anteil des Hausgeldes der zum Verkauf stehenden Wohneinheit auf den bisherigen Eigentümer entfällt und welchen Anteil der zukünftige Eigentümer noch zu entrichten hat.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus kaufen, erwerben Sie damit nicht nur die Wohnung an sich, sondern zugleich Anteile an der gesamten Immobilie. In der Regel errechnet sich Ihr Anteil an den Gemeinschaftskosten, indem die Quadratmeterzahl Ihrer Wohnung zur Größe der gesamten Wohneigentumsanlage ins Verhältnis gesetzt wird. Weiterhin ergeben sich Rechte und Pflichten aus der Beteiligung an einer WEG: So können Sie Entscheidungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, nur in Abstimmung mit Ihren Miteigentümern fällen. Auch die Kosten für Instandhaltung und Reparaturen werden in einer WEG geteilt. Grundlage hierfür liefert unter anderem der Wirtschaftsplan.