Wohnrecht auf Lebenszeit: Definition und was es zu beachten gilt

Wer hat Anspruch auf das lebenslange Wohnungsrecht? Muss ein Wohnrecht versteuert werden? Ist ein Verkauf trotz wohnberechtigten Bewohnern möglich? In unserem Lexikonartikel finden Sie alle wichtigen Antworten rund um das Thema Wohnrecht auf Lebenszeit.

Doch zunächst: Was versteht man eigentlich unter dem Begriff Wohnrecht? Das Wohnrecht auf Lebenszeit wird vertraglich zwischen dem Eigentümer und dem Bewohner einer Immobilie vereinbart. Es sichert dem Wohnberechtigten zu, eine Immobilie oder Teile davon zu bewohnen, ohne Eigentümer zu sein.

• Ein lebenslanges Wohnrecht ermöglicht es, eine Immobilie zu bewohnen, ohne deren Eigentümer zu sein, und das auf Lebenszeit.

• Ein Eigentümer kann trotz Wohnrecht ein Haus verkaufen. Dabei bleibt das Wohnrecht des Berechtigten bestehen.

• Beim Wohnrecht auf Lebenszeit trägt der Wohnberechtigte die Nebenkosten und kleine Instandhaltungen; der Eigentümer ist für größere Reparaturen verantwortlich.

• Bei einem Pflegeheimaufenthalt bleibt das Wohnrecht auf Lebenszeit bestehen, auch wenn der Berechtigte nicht mehr in der Immobilie wohnt.

• Der Wert eines lebenslangen Wohnrechts kann mithilfe des Mietwerts und der Lebenserwartung berechnet werden.

Gut zu wissen: Sie fragen sich, was der Unterschied ist zwischen einem Wohnungsrecht und einem Wohnrecht? Tatsächlich gibt es keinen – der Begriff Wohnungsrecht gilt als offizielle Bezeichnung, während Wohnrecht vorwiegend im allgemeinen Sprachgebrauch verwendet wird.

Das Wohnrecht nach § 1093 BGB wird in der Praxis häufig angewendet, wenn Eltern einem Kind per Schenkung eine Immobilie übertragen, jedoch weiter darin wohnen wollen. Für das Wohnrecht ist keine Mietzahlung notwendig. Sie kann jedoch vertraglich vereinbart werden.

In der Praxis wird das Wohnrecht häufig in Verbindung mit einer Schenkung angewendet. Beispielsweise können Eltern einem Kind per Schenkung ein Haus überschreiben und sich ein lebenslanges Wohnrecht zusichern lassen. So muss die Immobilie nur als Schenkung besteuert werden, wodurch die Steuerlast in der Regel niedriger ausfällt als beim Vererben. Der zu versteuernde Wert der Immobilie sinkt zudem durch das lebenslange Wohnrecht, möglicherweise sogar unter den steuerlichen Freibetrag. Erfahren Sie hier mehr zum Thema Schenkungssteuer bei Immobilien.

Wer trägt die Nebenkosten und wer ist für die Instandhaltung beim Wohnrecht verantwortlich? Auch solche Fragen regelt das lebenslange Wohnrecht, das eben nicht nur mit Rechten, sondern ebenso mit Pflichten verbunden ist. So hat etwa der Berechtigte die Nebenkosten selbst zu tragen, die durch seinen Verbrauch entstehen.

Um ein lebenslanges Wohnrecht zu erwirken, muss ein Vertrag aufgesetzt werden. Darin können Fristen, Konditionen und Einschränkungen festgeschrieben werden. Hierbei sollten Sie äußerst sorgfältig vorgehen. Ziehen Sie am besten professionellen Rechtsbeistand hinzu, wie einen Notar.

Nachdem der Vertrag abgeschlossen wurde, sollte das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen werden, um gegebenenfalls einen Hausverkauf mit Wohnrecht tätigen zu können. So besteht der Anspruch des Wohnberechtigten selbst dann weiter, wenn Sie das Haus verkaufen. Doch wie wird das Wohnrecht in das Grundbuch eingetragen? Das veranlasst gemeinhin der Notar.

Unter welchen Umständen endet das Wohnrecht? Das vertraglich festgeschriebene lebenslange Wohnrecht ist praktisch unkündbar – es endet in der Regel mit dem Ableben des Wohnungsberechtigten. Aber kann das Wohnrecht dann auf andere Personen übertragen werden? Tatsächlich ist eine Verlängerung in Form einer Übertagung nicht möglich, da das lebenslange Wohnrecht personengebunden ist. Umgekehrt lässt sich in manchen Fällen ein lebenslanges Wohnrecht jedoch früher aufheben.

Befristetes Wohnrecht

Beispielsweise kann im Wohnrechtsvertrag eine Befristung festgeschrieben werden. Mit der Zustimmung des Wohnungsberechtigten können Sie das Wohnrecht zudem jederzeit auflösen. Die Zahlung einer Abfindung oder eines anderweitigen Gegenwerts kann dabei die einvernehmliche Auflösung des Wohnrechts befördern. Die beidseitige vorzeitige Auflösung des Wohnrechts muss ebenfalls durch einen Vertrag festgehalten werden.

Wie wird der Wert des Wohnrechts berechnet?

Um die Auslösung des lebenslangen Wohnrechts zu beziffern, sollten Sie seinen Wert möglichst genau berechnen. Dabei können Sie natürlich auf die Dienste eines Gutachters zurückgreifen, denn: Eine einfache, allgemeingültige Auszahlungstabelle gibt es nicht. Die Berechnung geschieht jedoch nach klaren Vorgaben. Mit der folgenden Rechnung können Sie den Wert selbst relativ genau schätzen.

Um den Wert des Wohnrechts zu berechnen, benötigen Sie mehrere Daten. Die Rechnung basiert auf den möglichen Mietkosten der Immobilie für den verbliebenen Zeitraum des Wohnrechts. Zum einen müssen Sie dazu die Wohnfläche kennen, zum anderen brauchen Sie den Wert der üblichen monatlichen Kaltmiete pro Quadratmeter. Dieser Wert basiert auf dem Mietspiegel der Region und kann üblicherweise bei der Stadtverwaltung erfragt werden. Durch die Multiplikation der Werte erhalten Sie den monatlichen Mietwert. Der jährliche Mietwert ergibt sich aus einer weiteren Multiplikation mit 12.

Zusätzlich benötigen Sie die Information über die voraussichtliche Lebenserwartung des Wohnberechtigten. So kann die Höhe der zukünftig möglichen Miete berechnet werden. Eine weitere Kennzahl, um den Wert für ein lebenslanges Wohnrecht zu berechnen, ist der Kapitalwertfaktor. Dieser ergibt sich aus der zu erwartenden Restlebenszeit des Wohnberechtigten und einem festgeschriebenen Zinssatz von 5,5 Prozent. Die Finanzbehörden stellen eine Tabelle bereit, auf der der entsprechende Kapitalwertfaktor einfach abzulesen ist. Sie kann für das Wohnrecht als Auszahlungstabelle verstanden werden, muss aber zwingend durch die genannten Faktoren ergänzt werden.

Der Wert des Wohnrechts ergibt sich aus der Multiplikation der Jahreskaltmiete mit dem Kapitalwert. Im Grunde entspricht er den Mieteinnahmen, die in eben diesem Zeitraum voraussichtlich eingenommen würden.

Mit diesen Daten wird der Wert des Wohnrechts berechnet:

• Wohnfläche

• Kaltmiete pro Quadratmeter nach Mietspiegel

• Lebenserwartung des Wohnberechtigten (laut Statistischem Bundesamt)

• Kapitalwertfaktor (laut Finanzbehörden)

Besteht das Wohnrecht auch bei einer Zwangsversteigerung fort?

Eine Zwangsversteigerung der Immobilie stellt einen besonderen Fall dar, in dem das lebenslange Wohnrecht erlöschen kann. Denn für gewöhnlich werden zunächst die Interessen der Bank als Kapitalgeberin sowie die Interessen möglicher Gläubiger bedient. Geht es darum, ein Haus an eine Bank zu verkaufen – und das mit Wohnrecht – ist dieses gegenüber Kredit gebenden Banken nur nachgeordnet. Wenn das Recht im Zuge einer Zwangsversteigerung erlischt, können Betroffene höchstens einen – meist geringen – Anteil des Versteigerungserlöses beanspruchen.

Unter bestimmten Umständen können Sie sich als Wohnberechtigter für den Fall der Zahlungsunfähigkeit des Immobilienbesitzers absichern. Wenn Ihnen die Immobilie zuvor gehörte, sollten Sie sich vertraglich ein Rückforderungsrecht ins Grundbuch eintragen lassen. So erhalten Sie sich die Möglichkeit, die Immobilie bei einer Zahlungsunfähigkeit des neuen Besitzers selbst zu erwerben.

Eine Immobilie kann auch dann verkauft werden, wenn sie von Personen mit einem Wohnrecht auf Lebenszeit bewohnt wird. Diese verfügen über kein Vetorecht bezüglich des Verkaufs, ihr Wohnrecht bleibt jedoch trotz eines neuen Besitzers unangetastet.

Ein Nachteil des Wohnrechts besteht darin, dass es die Flexibilität des Eigentümers erheblich beschneiden kann. Insbesondere bei einem lebenslangen Wohnrecht hat der Eigentümer nur noch eingeschränkte Möglichkeiten, die Immobilie frei zu nutzen oder über sie zu verfügen. Wenn etwa der Eigentümer das Haus verkaufen möchte, ist das zwar grundsätzlich möglich, jedoch bleibt das Wohnrecht gegenüber dem neuen Eigentümer bestehen. Dies bedeutet, dass der neue Besitzer die Immobilie nicht uneingeschränkt nutzen kann, solange der Wohnberechtigte sein Recht in Anspruch nimmt. Viele potenzielle Käufer hält dies von einem Erwerb ab, da sie die Immobilie entweder nicht selbst nutzen oder nicht vermieten können.

Darüber hinaus wirkt sich das Wohnrecht negativ auf den Wert der Immobilie aus. Der Marktwert eines Hauses mit Wohnrecht ist meist geringer als der einer unbewohnten Immobilie, da der Käufer die Immobilie nicht sofort vollumfänglich nutzen kann. Der Wert der Immobilie wird also um den Kapitalwert des Wohnrechts reduziert. Je jünger der Wohnberechtigte ist, desto länger könnte er das Wohnrecht ausüben, was den Wert weiter mindert. Dies kann den Verkauf der Immobilie deutlich erschweren und zu längeren Verkaufszeiten oder geringeren Verkaufserlösen führen.

Eine Option anstelle eines lebenslangen Wohnrechts ist der Nießbrauch.

Wie unterscheidet sich das Wohnrecht vom Nießbrauch konkret?

Der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch liegt im Umfang der Rechte: Das Wohnrecht beschränkt sich auf die Nutzung der Immobilie zum eigenen Wohnen, während der Nießbrauch die volle Nutzung der Immobilie ermöglicht, inklusive deren Vermietung.

Eine weitere Alternative ist die Leibrente:

Bei einem Leibrentenvertrag verkauft der Immobilieneigentümer seine Immobilie, erhält dafür aber kein einmaliges Entgelt, sondern eine lebenslange Rente. Der Verkäufer kann dabei oft weiterhin in der Immobilie wohnen, ähnlich wie beim Wohnrecht. Diese Variante bietet sich insbesondere dann an, wenn der Eigentümer seine Altersversorgung absichern möchte.