Zwangshypothek: Die Angst aller Immobilienbesitzer

Wer ein Haus kaufen oder bauen möchte, nimmt dafür in den allermeisten Fällen einen Kredit auf. Um die hohe Kreditsumme abzusichern, erhält die Bank eine Grundschuld. Sind Sie als Eigentümer nicht mehr in der Lage, die Raten für den Hauskredit zu zahlen, kann der Kreditgeber eine Hypothek eintragen oder das Haus pfänden.

Dabei handelt es sich um eine Zwangshypothek: Eine Hypothek wird im Grundbuch vermerkt oder Sie werden enteignet und die Bank erhält die Immobilie. In diesem Lexikonbeitrag erfahren Sie, wann es zu einer Zwangshypothek kommt, welche rechtlichen Rahmenbedingungen herrschen und wie Sie eine solche Verschuldung verhindern.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, dann sollten Sie sich vorab über die Bedeutung des Begriffs der Zwangshypothek informieren. Es handelt sich dabei um eine Sicherungshypothek, und zwar für die Bank. Diese möchte als Kreditgeber ihr Risiko absichern, wenn sie insbesondere im Rahmen einer Baufinanzierung hohe Geldsummen verleiht.

Nehmen Sie für den Kauf oder Bau einer Immobilie einen Kredit in Höhe von zum Beispiel 500.000 Euro auf, entstünde dem Kreditinstitut ein großer finanzieller Verlust, wenn Sie das Darlehen nicht zurückzahlen könnten. Deshalb dient Ihre Immobilie als Sicherungshypothek.

Eine Zwangshypothek kann auf drei Weisen vollstreckt werden:

• Durchführung einer Zwangsversteigerung

• Einführung einer Zwangsverwaltung

• Eintragung einer Zwangshypothek 

Das mit dem Kredit belastete Objekt muss im Rahmen der Zwangshypothek also nicht sofort versteigert werden. Die Bank hat überdies die Möglichkeit, zunächst eine Hypothek auf die Immobilie aufzunehmen. 

Zwangshypotheken werden häufig mit Zwangsvollstreckungen gleichgesetzt. Das ist in den meisten Fällen auch zutreffend: Sind Immobilieneigentümer nicht oder nicht mehr imstande, Ihren Kredit zu begleichen, kann sich der Kreditgeber in das Grundbuch eintragen lassen und das Objekt versteigern. 

Das ist allerdings nur dann der Fall, wenn die Zahlungen über einen längeren Zeitraum ausgeblieben sind und ein gerichtlicher Titel vorliegt. Wurde die Bank in das Grundbuch Ihrer Immobilie eingetragen, dann müssen Sie diese in den allermeisten Fällen unverzüglich verlassen, damit sie versteigert werden kann.

Das Thema Zwangshypothek ist durch Corona in die Schlagzeilen geraten. Denn der Begriff Zwangshypothek hat eine weitere Bedeutung: Ist ein Staat hoch verschuldet, kann er im Rahmen des Lastenausgleichs Zwangshypotheken einführen. Wenn die Schulden nicht mehr bezahlt werden können, werden Eigentümer enteignet. 

Dieses Vorgehen wurde vor allem nach dem Zweiten Weltkrieg praktiziert: Enteignungen dienten dazu, die Staatskasse mit neuem Geld zu füllen. Davon wurde der Wiederaufbau finanziert. Einige Menschen befürchten nun, dass es durch die staatswirtschaftlichen Folgen der Pandemie erneut zu Zwangshypotheken kommen könnte.

Eine Zwangshypothek muss zunächst durch das Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts eingetragen werden. Das ist allerdings nur dann möglich, wenn die Grundschuld gerichtlich bestätigt wurde. Erst dann wird die Zwangshypothek im Grundbuch vermerkt. Das geschieht in der Regel ohne die Einwilligung des Schuldners – diese wird dafür nicht benötigt.

Der Grundbucheintrag sorgt nun dafür, dass die Forderungen des Gläubigers, etwa der Bank, durch die Immobilie abgesichert sind. Sie können eine Zwangshypothek verhindern, indem Sie alle offenen Geldforderungen bezahlen. Die Wirksamkeit einer bereits bestehenden Zwangshypothek erlischt automatisch nach Begleichung der Schulden.

Um eine Zwangshypothek auszuführen oder einzutragen, muss ein vollstreckbarer Titel vorhanden sein. Dieser wird durch ein Gericht ausgestellt: Im Rahmen einer Verhandlung wird festgestellt, dass die Forderungen gegen den Schuldner berechtigt sind und beglichen werden müssen. Dieser Titel muss beispielsweise vorliegen, wenn die Bank eine Zwangshypothek in das Grundbuch Ihres Objekts eintragen möchte. Ohne gerichtliche Bestätigung ist dies nicht möglich.

Es können die verschiedensten Objekte und Werte durch eine Zwangshypothek abgesichert werden:

• Grundstücke samt den darauf befindlichen Bauten

• Wohnungen

• Teileigentum

• Erbbaurechte

Laut gesetzlicher Regelung muss eine Forderung mindestens 750 Euro betragen, um als Hypothek ins Grundbuch eingetragen werden zu können. Dadurch soll verhindert werden, dass viele Eintragungen sehr kleiner Hypotheken vorgenommen werden. Vor allem bei Privatpersonen, die bei vielen Unternehmen mit eher geringeren Beträgen im Zahlungsverzug sind, ist dies der Fall.

Wird durch einen Gläubiger eine Forderung gestellt, wird diese in eine Rangklasse eingeordnet. Diese reichen von 1 bis 8, wobei jede Klasse für bestimmte Ansprüche steht. 

Für eine Zwangshypothek ist die Rangklasse 4 von besonderer Bedeutung – sie ist für dingliche Rechte vorgesehen. Dabei kann es sich um verschiedene Arten von Forderungen handeln:

• Grundpfandrechte

• Erbbaurechte

• Reallasten

• Dienstbarkeiten

Alle offenen Posten aus Rangklasse 4 werden bevorzugt behandelt. Hat etwa die Bank eine Zwangshypothek samt Pfändung gegen Sie veranlasst, dann wird diese erstranging durchgeführt.

Haben Sie einen Kredit für Ihre Immobilie aufgenommen, dann hat die Zahlung der monatlichen Raten oberste Priorität. Können Sie diese über einen längeren Zeitraum nicht begleichen, kann es zu der Eintragung einer Zwangshypothek im Grundbuch oder sogar zu einer Pfändung kommen. 

Sie wehren eine Zwangshypothek als Hausbesitzer oder -eigentümer ab, indem Sie mit den Zahlungen nicht in Rückstand geraten und bei Problemen offen mit der Bank kommunizieren – besprechen Sie, ob eine Umschuldung in Frage kommt. Zusätzlich oder alternativ sollte ebenso in Betracht gezogen werden, ob es der Familie oder Freunden möglich ist, Ihnen Geld zu leihen, um offene Forderungen oder zumindest einen Teil dieser zu begleichen. Auch im privaten Rahmen ist mit offenen Worten und klaren Vereinbarungen häufig schon eine Lösung zu finden, um frühzeitig über eine finanzielle Durststrecke hinwegzuhelfen.