Grundbuchauszug anfordern: Das müssen Sie wissen

Ob eine Immobilie gekauft oder verkauft werden soll; an einem Grundbuchauszug kommt man früher oder später nicht vorbei. Doch was ist ein Grundbuchauszug und wo können Sie den Antrag zur Grundbucheinsicht stellen? Lesen Sie hier alles, was Sie wissen müssen, wenn Sie einen Grundbuchauszug anfordern möchten.

Das Anfordern eines Grundbuchauszuges

1. Was ist ein Grundbuchauszug?

Der Grundbuchauszug ist eine vollständige Abschrift aller Grundbucheintragungen zu einem Grundstück . Im Grundbuchauszug sind Informationen zu den Eigentumsverhältnissen, zu Nießbrauchrechten, Grundschulden, Hypotheken und weiteren Grundpfandrechten enthalten. Sie brauchen einen Grundbuchauszug im Rahmen eines Immobilienverkaufs, um gegenüber dem Käufer und dem Notar belegen zu können, dass Sie wirklich der Eigentümer sind. Außerdem müssen Sie ihn bei einer Beleihungsprüfung der Bank vorlegen, damit Ihnen einen Kredit gewährt wird.

Info

Beleihungsprüfung

Bei einer Kreditvergabe muss die zuständige Bank prüfen, ob der Wert der Sicherheiten, der von den Kunden angeboten wird, mindestens den Wert des Darlehens aufweist.

2. Welche Informationen stehen im Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein amtliches Verzeichnis aller Grundstücke eines Gemeindebezirks. Es enthält Informationen zu den Eigentumsverhältnissen sowie zu allen mit dem Grundstück verbundenen Rechten und auf ihm liegenden Lasten. Durch diese Informationen soll das Grundbuch Klarheit über die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks schaffen.

Ein Grundbuch besteht aus mehreren Abschnitten:

  • Aufschrift: Hier sind das zuständige Amtsgericht, der Band sowie das Blatt des Grundbuchs vermerkt. Die Aufschrift im Grundbuch wird auch als Grundbuch Deckblatt bezeichnet.

  • Bestandsverzeichnis: Hier finden sich Angaben zur Lage und Größe der Immobilie. Auch das Wohnungseigentum, das Erbbaurecht oder ein Wegerecht werden hier aufgeführt. Die Angaben sind vom Katasteramt vorgeschrieben.

  • Abteilung I: Hier sind die Eigentümerverhältnisse festgehalten. Beispielsweise werden hier Eigentümer und die Grundlage ihrer Eintragung notiert (Grundlagen der Eintragung: Erbfolge, Auflassung, Versteigerungsverfahren etc.). Falls es mehrere Eigentümer oder Erbbauberechtigte gibt, gibt das Grundbuch auch Auskunft über ihre jeweiligen Anteile und zu ihrem Gemeinschafts- oder Gesellschaftsverhältnis (Teilungserklärung). Die Einträge in der ersten Abteilung des Grundbuchs müssen immer geändert werden, wenn die Immobilie den Besitzer wechselt. Ein Auszug aus diesem Bereich gilt als Beleg für die Eigentümerschaft.

  • Abteilung II: Hier werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks eingetragen. Zu den Lasten gehören Reallasten, Nießbrauchrechte, das Erbbaurecht, Vorkaufsrechte oder Wegerechte. Die Beschränkungen können Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerke umfassen.

  • Abteilung III: Hier werden alle Grundpfandrechte wie Hypotheken, Grundschulden, Pfandrechte oder Rentenschulden festgehalten. Ein Auszug aus der Abteilung drei des Grundbuchs kann vor allem für Banken interessant sein.

In den genannten Abteilungen des Grundbuchs wird für jedes Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Auf dem Blatt finden sich die entsprechenden Informationen. Im Rahmen eines Verkaufs oder Kaufs einer Immobilie müssen sie aktualisiert werden und die neuen Eigentumsverhältnisse abbilden. Die einzelnen Blätter des Grundbuchs werden nach Bezirken in Bändern gebündelt. Die Bänder ihrerseits bilden das Grundbuch. Wenn Sie einen Antrag auf einen Auszug aus dem Grundbuch stellen möchten, müssen Sie die Blattnummer zu I Ihrer Immobilie kennen.

3. Wann brauche ich einen Grundbuchauszug?

  • Für den Immobilienverkauf: Neben einer umfangreichen Immobilienbewertung durch einen kompetenten Makler, muss für den Verkauf auch der aktuelle Grundbuchauszug angefordert werden. Wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen möchten, müssen Sie die entsprechende Abschrift aus dem Grundbuch beantragen. So können Sie, dass Sie wirklich der Eigentümer und zum anstehenden Verkauf berechtigt sind. Diesen Nachweis müssen Sie gegenüber dem Käufer erbringen. Kaufinteressenten können anhand dieses Dokuments außerdem erfahren, ob auf dem Grundstück etwa die Rechte Dritter lasten. Ein beglaubigter Grundbuchauszug muss im Rahmen des Immobilienverkaufs auch dem Notar vorgelegt werden, damit er sich von der rechtmäßigen Eigentümerschaft überzeugen kann.

  • Für die Beleihungsprüfung: Ein beglaubigter Grundbuchauszug ist auch die Voraussetzung für einen Immobilienkredit und muss im Rahmen der dazugehörigen Beleihungsprüfung der Bank vorgelegt werden. Ein Immobilienkredit wird in der Regel über die Grundschuld abgesichert, die im Grundbuch festgehalten wird. Sollte der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen künftig nicht nachkommen können, hat die Bank das Recht die Immobilie in letzter Instanz zu veräußern. Um dies zu verhindern wird vor der Gewährung eines Immobilienkredits die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers geprüft. Bei der Gewährung eines Kredits bestehen die Banken außerdem darauf, im ersten Rang des Grundbuchs eingetragen zu werden, damit sie im Falle einer Zwangsversteigerung als Gläubiger zuerst bedient werden können.

4. Wer darf Einsicht nehmen?

Die Informationen, die man aus einem Grundbuchauszug herauslesen kann, sind sehr sensibel. Denn sie geben Auskunft über die Vermögens- und Schuldverhältnisse der Immobilienbesitzer. Um diese Informationen zu schützen, hat der deutsche Gesetzgeber den Zugriff auf die Grundbücher beschränkt. Die Grundbuchämter führen die Grundbücher nicht als öffentliche Register und gewähren nur einem beschränkten Personenkreis Einsicht. Wer in das Grundbuch Einsicht nehmen und einen Grundbuchauszug anfordern möchte, muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen: Einsicht wird nur den Grundstückseigentümern, anderen im Grundbuch eingetragenen Personen sowie Personen, die ein so genanntes berechtigtes Interesse an dem Grundstück nachweisen können, gewährt.

Folgende Personen haben ein "berechtigtes Interesse" an einem Grundstück und können eine Einsichtnahme in das Grundbuch oder einen Grundbuchauszug anfordern:

  • Gerichte, Behörden, Notare und Makler

  • Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure

  • Kreditgeber, wenn das Grundstück als Kreditsicherheit dienen soll

  • Gläubiger, die einen Vollstreckungstitel gegen den Eigentümer haben und eine Zwangsversteigerung veranlassen wollen

  • Potentielle Käufer, die ihre konkrete Kaufabsicht durch einen Vorkaufvertrag nachweisen können. Durch die Grundbucheinsicht können sich Käufer vergewissern, dass der Verkäufer tatsächlich der Eigentümer des Grundstücks ist und dieses veräußern darf.

Die Grundbuchämter dürfen nach eigenem Ermessen über die Gewährung der Einsichtnahme in das Grundbuch entscheiden. In manchen Fällen lehnen sie den Antrag der Käufer auf einen Grundbuchauszug trotz Vorlage des Vorkaufvertrags ab und es muss zusätzlich die Zustimmung des Eigentümers eingeholt werden.

5. Wo kann ich einen Grundbuchauszug anfordern?

Wer in das Grundbuch Einsicht nehmen darf, kann daraus auch eine Abschrift bekommen. Wenn Sie einen Grundbuchauszug benötigen, müssen Sie einen Antrag beim zuständigen Grundbuchamt stellen. Eine Mustervorlage dafür finden Sie am Ende dieser Seite. Die Grundbuchämter sind Registergerichte der Amtsgerichte und sind mit der Führung der Grundbücher der jeweiligen Bezirke betraut. Grundsätzlich ist jedes Amtsgericht für die Grundstücke zuständig, die in seinem Bezirk liegen. Nur in Baden-Württemberg sind die Grundbuchämter noch bei den Gemeinden angesiedelt. Wenn Sie ein berechtigtes Interesse an dem Grundstück nachweisen, können Sie Einsichtnahme in das Grundbuch nehmen und einen Grundbuchauszug beantragen. Heutzutage ist es möglich, den Antrag auch online zu stellen und sich dadurch Zeit und den Gang zum Grundbuchamt zu sparen. Ein Musterdokument steht am Ende dieser Seite für Sie zum Download bereit.

6. Beglaubigten oder unbeglaubigten Auszug?

Bevor Sie einen Grundbuchauszug anfordern, sollten Sie sich informieren, ob Sie eine beglaubigte oder unbeglaubigte Abschrift brauchen. Ob Sie eine einfache Kopie oder einen durch eine Amtsperson beglaubigten Grundbuchauszug benötigen, wird von der Stelle entschieden, der Sie das Dokument vorlegen müssen. Wenn Sie das Dokument lediglich für Ihre eigenen Unterlagen brauchen, ist die unbeglaubigte, günstigere Abschrift (10 Euro) vollkommen ausreichend. Im Rahmen eines Grundstückverkaufs oder einer Beleihungsprüfung ist dagegen ein beglaubigter Auszug (18 Euro), aus dem Grundbuch notwendig.

Hier können Sie kostenlos das Musterdokument eines Grundbuchauszug-Antrags downloaden:

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Bildquelle: iStock.com/Steve Debenport


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