Grundbuch, Grundbucheintrag und Grundbuchauszug

Das Grundbuch ist ein vom zuständigen Grundbuchamt geführtes öffentliches Verzeichnis und dokumentiert alle bebauten und unbebauten Grundstücke eines Gemeindebezirks. Jedes Bauland unterliegt dem Grundbuchzwang und muss ins Grundbuch eingetragen werden.

Warum gibt es ein Grundbuch?

Ziel eines Grundbuchs ist es, etwaige Rechte oder auf dem Grundstück liegende Lasten, wie die Grundschuld, zu dokumentieren. Dadurch schafft ein Grundbucheintrag Transparenz über die Rechtsverhältnisse und sorgt für eine zentralisierte Struktur sowie Sicherheit für die involvierten Parteien.

Generell enthalten Grundbücher Informationen zu den Eigentumsverhältnissen jedes einzelnen Baulands. Laut Grundbuchordnung (GBO) - der deutschen Rechtsvorschrift zur Regelung des Grundbuchs - ist das Grundbuch einheitlich in mehrere Sparten aufzuteilen.

Folgende Daten sind in den einzelnen Abschnitten enthalten:

• Aufschrift: In diesem Abschnitt sind das zuständige Amtsgericht, der Grundbuchbezirk, der Band sowie die fortlaufende Aktennummer des Blattes des Grundbuchs vermerkt. Zusätzlich sind die Schließungs- und Umschreibungsvermerke hier zu finden. Generell gibt es verschiedene Arten von Grundbüchern, beispielsweise das Erbbaugrundbuch, das Wohnungsgrundbuch und das Teileigentumsgrundbuch. Die Aufschrift im Grundbuch wird auch als Grundbuch Deckblatt bezeichnet.

• Bestandsverzeichnis: Im Bestandsverzeichnis finden sich Angaben zur genauen Lage des Baulands mit dem Flurstück, der Flurnummer und der Gemarkung, sowie Angaben zur Größe der Immobilie. Die Grundstücksgröße im Grundbuch kann dabei in Hektar, Ar (1a = 100m2 ) und Quadratmeter angegeben werden. Als Grundlage für diese Informationen dient die Flurkarte, welche auch beim Liegenschaftskataster eingesehen werden kann. Die Angaben sind vom Katasteramt vorgeschrieben.

• Abteilung I: Hier sind die Eigentumsverhältnisse festgehalten. Beispielsweise werden hier Eigentümer und die Grundlage ihrer Eintragung (Erbfolge, Auflassung, Versteigerungsverfahren etc.) notiert. Falls es mehrere Eigentümer oder Erbbauberechtigte gibt, gibt das Grundbuch Auskunft über ihre unterschiedlichen Anteile und zu ihrem Gemeinschafts- oder Gesellschaftsverhältnis (Teilungserklärung). Die Einträge in der ersten Abteilung des Grundbuchs müssen immer geändert werden, wenn die Immobilie den Besitzer wechselt. Ein Auszug aus diesem Bereich gilt als Beleg für die Eigentümerschaft.

• Abteilung II: Das Grundbuch beschreibt in diesem Abschnitt alle Lasten und Beschränkungen, mit Ausnahme der Grundpfandrechte eines Grundstücks. Zu den Lasten gehören Reallasten, Nießbrauch bzw. Nießbrauchrechte, das Erbbaurecht, eingetragene Wohnrechte, Vorkaufsrechte und Wegerechte. Die Beschränkungen können Zwangsversteigerungs- oder auch Insolvenzvermerke umfassen.

• Abteilung III: Hier werden alle Grundpfandrechte wie Hypotheken, Grund- oder Rentenschulden und Pfandrechte erfasst. Wenn z. B. eine Hypothek auf ein Baugrundstück aufgenommen wird, erfolgt der entsprechende Grundbucheintrag in der Abteilung III. Ein Auszug aus der Abteilung III des Grundbuchs kann vor allem für Banken interessant sein.

Die oben genannten Sparten enthalten für jedes Grundstück eines Bezirks ein eigenes Grundbuchblatt. Die entsprechenden Informationen werden auf dem Grundbuchblatt zusammengetragen. Um die Eigentumsverhältnisse korrekt abzubilden, müssen diese Daten angepasst werden, wenn Sie eine Immobilie oder Bauland verkaufen.

Die einzelnen Blätter des Grundbuchs werden nach Bezirken in Bänden gebündelt. Die Bände ihrerseits bilden das Grundbuch. Wenn Sie einen Grundbuchauszug beantragen möchten, müssen Sie die Blattnummer des entsprechenden Baulands kennen oder sie im Vorfeld in Erfahrung bringen. Teilweise können Sie einen Antrag aber auch stellen, ohne die Grundbuchblattnummer zu ermitteln.

Wer muss im Grundbuch stehen?

In Deutschland ist es gesetzlich verpflichtend für neue Immobilienbesitzer den Kaufvertrag notariell beurkunden zu lassen und sich als Eigentümer ins Grundbuch eintragen zu lassen. Bei Ehepaaren, die sich gemeinsam eine Immobilie anschaffen möchten, muss also die Entscheidung getroffen werden, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wird. In den meisten Fällen lassen sich beide Ehepartner gemeinsam eintragen, somit haben beide einen eigenen Anteil am Familienheim.

Was das im Falle einer Scheidung für beide Parteien bedeutet, lesen Sie in unserem Ratgeber: Hausverkauf bei Scheidung.

Wenn Sie Bauland oder eine Immobilie gekauft haben, müssen Sie als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Den Grundbucheintrag anfordern kann man erst, wenn der Kaufvertrag von einem Notar beglaubigt worden ist und dem Grundbuchamt vorgelegt wurde. Wenn die Eigentumsumschreibung nach einer Schenkung oder nach einem Erbfall erfolgt, muss ein vom Notar beglaubigter Schenkungsvertrag bzw. Erbschein vorliegen.

Ebenfalls muss ein Eintrag ins Grundbuch vorgenommen werden, wenn ein Gläubigerwechsel stattgefunden hat oder wenn eine bestehende Baufinanzierung von einer Bank zu einer anderen Bank übertragen wurde. In solchen Fällen muss die alte Grundschuld gelöscht und das neue Verhältnis eingetragen werden.

Des Weiteren müssen wesentliche Änderungen an einem Grundstück wie z. B. eine neue Aufteilung des Grundstücks, welche in einer Teilungserklärung festgehalten wird, oder die Zusammenführung mehrerer Grundstücke im Grundbuch dokumentiert werden. Dafür müssen Eigentümer eine notariell beglaubigte Teilungserklärung beim zuständigen Grundbuchamt abgeben oder einen Teilungsvertrag abschließen. Dieser muss notariell beurkundet werden. Das Grundbuchamt legt daraufhin Wohnungs- beziehungsweise Teileigentumsgrundbücher an.

Was versteht man unter Auflassung?

Die Auflassungsvormerkung wird häufig mit der Auflassung verwechselt. Kurz erklärt: Bei der Auflassung handelt es sich um eine formgebundene Einigungserklärung zwischen Verkäufer und Käufer, bei der festgehalten wird, dass ein Grundstück vom Verkäufer an den Käufer übergehen soll. Diese muss zwingend vor einem Notar abgegeben werden. Daraufhin folgt die Eintragung ins Grundbuch. Zwischen dem Antrag und der Grundbucheintragung kann allerdings eine Bearbeitungszeit von mehreren Wochen bzw. Monaten liegen, daher greift hier die Auflassungsvormerkung, um den Platz für die Grundbucheintragung zu sichern und den notariellen Kaufvertrag als Eintrag im Grundbuch zu vermerken.

Der Grundbuchauszug ist eine vollständige Abschrift aller Grundbucheintragungen zu einem Grundstück. Im vollständigen Grundbuchauszug stehen Informationen zu den Eigentumsverhältnissen, zu Nießbrauchsrechten, Grundschulden, Hypotheken und weiteren Grundpfandrechten. Im Rahmen eines Immobilienverkaufs benötigen Sie einen Auszug aus dem Grundbuch, um gegenüber dem Käufer und dem Notar belegen zu können, dass Sie wirklich der Eigentümer sind. Außerdem müssen Sie den Grundbuchauszug bei einer Beleihungsprüfung der Bank vorlegen, damit Ihnen ein Kredit gewährt wird.

a) Für den Immobilienverkauf

Neben einer umfangreichen Immobilienbewertung durch einen kompetenten Makler muss für den Verkauf auch der aktuelle Grundbuchauszug angefordert werden. Wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen möchten, müssen Sie die entsprechende Abschrift aus dem Grundbuch beantragen. So können Sie belegen, dass Sie wirklich der Eigentümer und zum anstehenden Verkauf berechtigt sind. Diesen Nachweis müssen Sie gegenüber dem Käufer erbringen. Kaufinteressenten können anhand dieses Dokuments außerdem erfahren, ob auf dem Grundstück etwa Rechte Dritter lasten. Ein beglaubigter Grundbuchauszug muss im Rahmen des Immobilienverkaufs auch dem Notar vorgelegt werden, damit er sich von der rechtmäßigen Eigentümerschaft überzeugen kann.

b) Für die Beleihungsprüfung

Ein beglaubigter Grundbuchauszug ist auch Voraussetzung für einen Immobilienkredit und muss der Bank im Rahmen der dazugehörigen Beleihungsprüfung vorgelegt werden. Ein Immobilienkredit wird in der Regel über die Grundschuld abgesichert, die im Grundbuch festgehalten wird. Sollte der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen künftig nicht nachkommen können, hat die Bank das Recht die Immobilie in letzter Instanz zu veräußern. Um dies zu verhindern, wird vor der Gewährung eines Immobilienkredits die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers geprüft. Bei der Gewährung eines Kredits bestehen die Banken außerdem darauf, an der ersten Rangstelle des Grundbuchs eingetragen zu werden, damit sie im Falle einer Zwangsversteigerung als Gläubiger zuerst bedient werden können.

c) Im Erbfall

Wurde ein Haus oder eine Wohnung geerbt, sollten neue Eigentümer in jedem Fall einen Blick in den Grundbuchauszug werfen. Mit dem Erbe gehen nicht nur die Besitzverhältnisse an den Erben über, sondern auch jedweilige Verbindlichkeiten und Belastungen, die auf dem Grundstück lasten.

Wer ein berechtigtes Interesse an einem Grundstück oder an einer Immobilie hat, kann Einsicht in die Grundbücher nehmen oder einen Auszug aus diesen beantragen.

Woher bekomme ich einen Grundbuchauszug?

Den Grundbuchauszug bekommen Sie, wenn Sie einen Antrag beim zuständigen Grundbuchamt stellen. Die Grundbuchämter sind Registergerichte der Amtsgerichte. Sie sind mit der Führung der Grundbücher der jeweiligen Bezirke betraut. Grundsätzlich ist jedes Amtsgericht für die Grundstücke zuständig, die in seinem Bezirk liegen. Nur in Baden-Württemberg sind die Grundbuchämter noch bei den Gemeinden angesiedelt.

Wo erhalte ich eine Mustervorlage für den Antrag eines Grundbuchauszuges?

Eine Mustervorlage dafür finden Sie am Ende dieser Seite.

Wie lange dauert es, einen Grundbuchauszug zu erhalten?

Die Dauer der Bearbeitungszeit nachdem man einen Antrag für den Grundbuchauszug gestellt hat, beträgt meist zwei Wochen.

Wo kann ich einen Grundbuchauszug online bestellen?

Heutzutage ist es möglich, den Antrag auch online zu stellen und sich dadurch Zeit und den Gang zum Grundbuchamt zu sparen. Dies geschieht über das sogenannte Justizportal. Das Justizportal ermöglicht, nach angemessener Prüfung, die Online-Einsicht ins Grundbuch. Ein Grundbuchblatt über das Justizportal anzufordern ist kostenpflichtig.

Sie sollten sich stets informieren, ob Sie eine beglaubigte oder unbeglaubigte Abschrift brauchen, bevor Sie einen Grundbuchauszug anfordern. Die Stelle, bei der Sie das Dokument vorlegen müssen, entscheidet, ob Sie eine einfache Kopie oder einen durch eine Amtsperson beglaubigten Grundbuchauszug benötigen. Im Rahmen eines Grundstücksverkaufs oder einer Beleihungsprüfung ist ein beglaubigter Auszug aus dem Grundbuch erforderlich.

Wie alt darf ein beglaubigter Grundbuchauszug beim Verkaufstermin sein?

Der Grundbuchauszug sollte beim Verkaufstermin maximal 14 Tage alt sein.

Wann reicht ein unbeglaubigter Grundbuchauszug aus?

Wenn Sie das Dokument lediglich für Ihre eigenen Unterlagen benötigen, ist die unbeglaubigte Abschrift vollkommen ausreichend.

Was kostet ein Grundbuchauszug?

Ein beglaubigter Grundbuchauszug kostet 18 Euro. Die Kosten für eine unbeglaubigte Abschrift betragen 10 Euro. Sie können die Gebühren für den Grundbuchauszug sparen, wenn bereits ein aktueller Auszug vorliegt. Ein Beispiel: Beim Immobilienkauf müssen Sie zu Finanzierungszwecken einen Grundbuchauszug bei Ihrer Bank vorlegen. In diesem Fall können Sie den derzeitigen Eigentümer der Immobilie fragen, ob dieser bereits über einen aktuellen Auszug verfügt (dieser darf maximal 6 Monate alt sein). Sollte der Eigentümer Ihnen den Grundbuchauszug zur Verfügung stellen, sparen Sie sich die Kosten.

Wer muss den Grundbuchauszug bezahlen?

Die Gebühren für die Eintragung des neuen Immobilieneigentümers ins Grundbuch bezahlt in der Regel der Käufer. Der Immobilienverkäufer trägt wiederum die Kosten für die Löschung einer im Grundbuch eingetragenen Grundschuld oder Hypothek.

Die Informationen, die man aus einem Grundbuchauszug herauslesen kann, sind sehr sensibel. Denn sie geben Auskunft über die Vermögens- und Schuldverhältnisse der Immobilienbesitzer. Um diese Informationen zu schützen, hat der deutsche Gesetzgeber den Zugriff auf die Grundbücher beschränkt. Die Grundbuchämter führen die Grundbücher nicht als öffentliche Register und gewähren nur einem beschränkten Personenkreis Einsicht. Wer in das Grundbuch Einsicht nehmen und einen Grundbuchauszug anfordern möchte, muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen.

Welchen Personen wird Einsicht in das Grundbuch gewährt?

Einsicht wird nur den Grundstückseigentümern, anderen im Grundbuch eingetragenen Personen sowie Personen, die ein sogenanntes berechtigtes Interesse an dem Grundstück nachweisen können, gewährt.

Welche Personen haben ein “berechtigtes Interesse” an einem Grundstück?

Folgende Personen haben ein "berechtigtes Interesse" an einem Grundstück und können eine Einsichtnahme in das Grundbuch oder einen Grundbuchauszug anfordern:

• Potentielle Käufer, die durch einen Vorkaufsvertrag belegen können, dass sie beabsichtigen, Bauland oder eine Immobilie zu kaufen.

• Gläubiger des Eigentümers, die einen Vollstreckungstitel haben und eine Zwangsversteigerung des entsprechenden Objekts veranlassen wollen.

• Kreditinstitute, wenn das Bauland bzw. die Immobilie als Kreditsicherheit dienen soll.

• Notare, Gerichte, Makler und andere Behörden sowie Vermessungsingenieure, die öffentlich bestellt sind.

Wann ist die Zustimmung des Eigentümers nötig?

Die Grundbuchämter dürfen nach eigenem Ermessen über die Gewährung der Einsichtnahme in das Grundbuch entscheiden. In manchen Fällen lehnen sie den Antrag der Käufer auf einen Grundbuchauszug trotz Vorlage des Vorvertrags ab und es muss zusätzlich die Zustimmung des Eigentümers eingeholt werden.

Hier können Sie kostenlos das Musterdokument eines Grundbuchauszug-Antrags downloaden:

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