Die Auflassungsvormerkung: Kosten, Nutzen und Dauer

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Haben sich Käufer und Verkäufer beim Immobilienverkauf gefunden, kann zwischen der Einigung über den Kaufpreis für die Immobilie und dem formellen Kaufabschluss noch einiges an Zeit vergehen. Die Eigentumsübertragung ist rechtlich erst abgeschlossen, wenn der Eigentümerwechsel ins Grundbuch eingetragen wurde. Eine Auflassungsvormerkung dient vor allem der rechtlichen Absicherung des Käufers während eines Eigentumserwerbs. Die Vormerkung dient als rechtliche Zusicherung des Erwerbs, zu den im notariellen Kaufvertrag festgelegten Konditionen. Der Käufer erhält somit den rechtlichen Anspruch auf einen Eigentumsübergang. Die Auflassungsvormerkung sichert dem Käufer außerdem das Recht zu, erst nach der Eigentumsumschreibung durch den Grundbucheintrag, den vereinbarten Kaufpreis zu entrichten. Durch die Auflassungsvormerkung wird also beispielsweise verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie noch ein weiteres Mal verkauft oder noch eine Hypothek aufnimmt.

Unterschied: Auflassung und Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung wird oft mit der Auflassung verwechselt. Bei der Auflassung handelt es sich jedoch um die rechtsgültige Eintragung ins Grundbuch. Zwischen dem Antrag und der Grundbucheintragung kann allerdings eine Bearbeitungszeit von mehreren Monaten liegen. Daher greift hier die Vormerkung, um den Platz für die Grundbucheintragung zu sichern und die Beurkundung des notariellen Kaufvertrag als Eintrag im Grundbuch zu vermerken.

Durch die Auflassungserklärung des Verkäufers und des Käufers erhält der Käufer während der Eigentumsübertragung folgende Rechte, muss dafür aber auch gewissen Pflichten nachkommen:

• Der Verkäufer darf nicht mehr vom Kauf zurücktreten

• Eine Belastung des Grundstücks ist nicht mehr möglich

• Mit der Vormerkung haben Gläubiger keinen Zugriff mehr auf die Immobilie

• Selbst bei einem besseren Angebot durch einen anderen Käufer, darf der Verkäufer nicht den Zuschlag erteilen

• Eine Insolvenz des Verkäufers wirkt sich nicht auf die Kaufabwicklung und somit die Eigentumsübertragung aus

Die Auflassungsvormerkung ist mittlerweile geläufig in Verträgen rund um den Immobilienhandel und stellt die zweithäufigste Eintragung in der Abteilung II des Grundbuches dar. Sie schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer die Immobilie mehrfach verkauft. Auch ist eine Zwangsversteigerung durch etwaige Gläubiger des Verkäufers nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Notar nicht mehr möglich. Da durch die Auflassungsvormerkung die Interessen von sowohl Käufer als auch Verkäufer rechtlich abgesichert werden, wird sie vom Notar beim Immobilienkauf obligatorisch aufgesetzt.

Die Auflassungsvormerkung wird innerhalb des Bürgerlichen Gesetzbuches (§ 883 BGB) geregelt. Die Rechte des Schuldners / Eigentümers an dem veräußerten Grundstück werden durch die Auflassungsvormerkung unwirksam. Hierbei wird von einer relativen Unwirksamkeit gesprochen. Im Weiteren werden Haftvermögen für die Verwendung und eventuelle Beschädigungen des Eigentums festgelegt.

Die Auflassung ist in §873 und §925 des BGB geregelt und wird als dingliche Einigung bezüglich der Übertragung des Eigentums an einem Grundstück definiert.

Um eine Auflassungsvormerkung eintragen zu lassen, ist gem. § 13 GBO (Grundbuchordnung) zunächst ein entsprechender Antrag beim Grundbuchamt erforderlich.. Das Gesetz besagt, dass die Eintragung nur auf Antrag erfolgen kann. Antragsberechtigt wären auch Käufer und Verkäufer der Immobilie oder des Grundstücks. In der Regel wird die Auflassungsvormerkung nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages aber vom zuständigen Notar beim Grundbuchamt beantragt.

Wie teuer eine Auflassungsvormerkung wird, lässt sich anhand des Immobilienwertes des Kaufobjektes berechnen. Grundsätzlich beträgt sie 50 Prozent der Gebühr, die später für die Grundbucheintragung fällig wird. Diese beläuft sich auf ca 0,5 Prozent des Kaufpreises.

Hierbei handelt es sich jedoch nur um eine grobe Schätzung, da für die tatsächliche Kostenkalkulation auch andere Faktoren eine Rolle spielen können. So zum Beispiel die Höhe der einzutragenden Grundschuld. Einige Gerichte erheben außerdem Kosten für die Löschung der Auflassungsvormerkung, auch wenn es dafür keinen Gebührentatbestand gibt. Zu tragen sind die Kosten vom Käufer als Teil der Kaufnebenkosten.

Die Laufzeit einer Auflassungsvormerkung beträgt im Schnitt vier bis acht Wochen. Grundsätzlich ist die Dauer jedoch abhängig davon, wie schnell der Verkäufer jegliche Belastungen aus dem Grundbuch tilgt und die Finanzierung valide geregelt ist, also wie schnell die Auflassung bzw. der Eigentumswechsel möglich ist. Als Voraussetzung für die Löschung der Auflassungsvormerkung müssen alle vertraglich vereinbarten Bedingungen erfüllt werden. Wenn der neue Eigentümer also im Grundbuch eingetragen wurde, wird die Auflassungsvormerkung gelöscht, da sie nun nicht mehr notwendig ist und alle Voraussetzungen erfüllt wurden. Die Auflassungsvormerkung vorher zu löschen, ist nur mit der Einwilligung des Käufers möglich. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn der Kaufvertrag platzt, da der Käufer nicht mehr zur Finanzierung der Immobilie in der Lage ist.

Informieren Sie sich in unserem Ratgeber auch zu den Themen Grundpfandrecht sowie Grundschuld und Löschungsbewilligung.

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