Was ist eine Baulast? Definition, Arten und mehr

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Bei Baulasten handelt es sich um öffentlich-rechtliche Einschränkungen, die die Bebaubarkeit beziehungsweise Nutzbarkeit von Grundstücken beeinflussen und stellen eine Verpflichtung für den Eigentümer dar. Der Eigentümer eines belasteten Grundstücks verpflichtet sich gegenüber der Baubehörde, bauliche Veränderungen auszuführen, Vorhaben zu unterlassen oder auch Planungen zu dulden.

Es steht jedem Grundstückseigentümer frei, eine Baulast zu übernehmen. Allerdings wird die Baulast verbindlich, sobald die Eintragung im Baulastenverzeichnis erfolgt ist. Sollte kein öffentliches Interesse an der Baulast mehr bestehen, gibt es die Möglichkeit, diese von der Baurechtsbehörde aufheben zu lassen.

Unterschiedliche Arten von Baulasten können Grundstückseigentümer mal mehr und mal weniger einschränken. Eine der am häufigsten eingetragenen Baulasten in Deutschland ist die Abstandsflächenbaulast. Hierbei verpflichtet sich ein Grundstückseigentümer, entsprechende Flächen auf seinem eigenen Grundstück nicht zu bebauen, damit sein Nachbar die Abstandsflächen seines Gebäudes einhalten kann.

Beispiel: Laut Landesbauordnung muss ein Gebäude einen seitlichen Abstand von mindestens drei Metern zur Grundstücksgrenze haben. Möchte ein Bauherr sein Haus näher an der Grenze errichten, braucht er vom Nachbarn sowie von der zuständigen Baubehörde die Zustimmung in Form einer Baulast. Der Nachbar übernimmt in diesem Fall den Abstand.

Aufgehoben wird die Abstandsflächenbaulast beim Vorliegen einer Anbaubaulast. Die Anbaubaulast bewirkt, dass zum Beispiel Mehrfamilienhäuser, die unmittelbar an der Straße stehen, aneinander anschließen müssen ohne seitliche Abstände.

Eine andere Art der Baulast ist die Vereinigungsbaulast. Hierbei werden zwei oder mehrere unterschiedliche Grundstücke im Baurecht als eine Einheit betrachtet. Dadurch ist es möglich, ein Gebäude auf der verbundenen Fläche zu errichten.

Eine weitere, in Deutschland gängige Art der Baulast, ist die Erschließungsbaulast. Bei dieser Baulast wird ein Grundstück für Dritte durch Zugangs- oder Durchfahrtsrechte zugänglich gemacht. In dem Fall, dass ein Grundstück hinter dem belasteten Grundstück erschlossen werden muss, muss auf dem belasteten Grundstück beispielsweise mit Aufgrabungen gerechnet werden.

Bei der Stellplatzbaulast muss ein Grundstückseigentümer hingegen dulden, dass auf seinem Grundstück gegebenenfalls Stellplätze für Dritte errichtet werden.

Ebenfalls zu den am häufigsten eingetragenen Baulasten in Deutschland zählt die Überfahrbaulast. Diese wird beispielsweise dann notwendig, wenn die Feuerwehrzufahrt zu einem Grundstück nur über ein anderes Grundstück möglich ist.

Die Eintragung einer Baulast kann einzig und allein vom Baulastgeber beantragt werden. Der Grundstückseigentümer kann die Baulast also zu Lasten seines eigenen Grundstücks eintragen lassen. Den Antrag auf Eintragung der Baulast hat der Grundstückseigentümer in der Regel bei der jeweils zuständigen Bauaufsichtsbehörde vorzulegen. Darüber hinaus müssen Sie bei der Bauaufsichtsbehörde weitere Unterlagen, wie einen Grundbuchauszug oder auch einen Lageplan vorlegen. Nach Eintragung der Baulast in das Baulastenverzeichnis wird diese wirksam. Die dabei entstehenden Kosten variieren und hängen von mehreren Faktoren ab. In der Regel werden die Kosten dabei vom Baulastnehmer, also vom Eigentümer des begünstigten Grundstücks, getragen.

Je nachdem, um welche Baulast es sich handelt, kann diese den Wert eines Grundstücks erheblich beeinflussen. Baulasten, die die Nutzbarkeit eines Grundstücks einschränken, wirken sich negativ auf die Wertermittlung aus.

Um herauszufinden, ob eine Wertminderung vorliegt und wie hoch diese ist, können Eigentümer oder potenzielle Käufer einen Makler mit der Immobilienbewertung beauftragen.