Kaufnebenkosten – Das erwartet Immobilienkäufer

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Es gibt einige Nebenkosten, die beim Hauskauf zusätzlich anfallen und im voraus kalkuliert werden können. Darunter fallen etwa Gebühren und Steuern, wie die Grunderwerbsteuer, die Notargebühren, die Kosten für den anstehenden Grundbucheintrag und die Eintragungen der Grundschulden für die Baufinanzierung und gegebenenfalls die Maklerprovision. Diese Nebenkosten betragen jeweils einen bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises der Immobilie. Daher muss bei der Planung der Finanzierung neben dem Kaufpreis auch immer die Höhe der Kaufnebenkosten beachtet werden.

1.1 Grunderwerbsteuer:

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer die beim Kauf eines Grundstücks oder eines Grundstücksteils anfällt. Der Grunderwerbsteuersatz wird gemäß Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) individuell durch die Bundesländer festgelegt und variiert dementsprechend auch von Bundesland zu Bundesland. Diese Steuersätze werden regelmäßig erhöht und liegen momentan bundesweit bei 3,5 bis 6,5 Prozent.

1.2 Notar und Grundbuchamt:

Beim Immobilienerwerb in Deutschland ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass der Hauskauf durch einen notariell beglaubigten Kaufvertrag besiegelt wird. Erst nach der Beurkundung durch den Notar und die Eintragung ins Grundbuch gehört das Haus wirklich dem Käufer. Es fallen also zusätzlich Nebenkosten für die Betreuung, die Entwurfsfertigung des Immobilienkaufvertrages sowie die Beurkundung durch den Notar an.

Der Notar lässt sich beim Hauskauf in Form einer Pauschale vergüten. Die Gebühren für Notar und Grundschuldbestellung sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Immobilienkäufer sollten in jedem Fall mit 1,5 - 2 Prozent des Kaufpreises rechnen.

1.3 Maklerprovision

Die Beteiligung eines Immobilienmaklers ist bei einem Immobilienkauf nicht obligatorisch. Bei einem Vorhaben dieser Größenordnung ist es jedoch durchaus sinnvoll, einen Immobilienprofi an seiner Seite zu haben. Dementsprechend wird in den meisten Fällen auch ein Makler zugegen sein. Für seine beratende und unterstützende Funktion auf Eigentümer- und Käuferseite stellt der Makler, bei einem vertraglichen Kaufabschluss, eine Maklercourtage in Rechnung.

Die Kaufnebenkosten betragen in der Regel insgesamt ca. 9 - 12 Prozent des Kaufpreises, dies ist jedoch je nach Bundesland unterschiedlich. Neben den unabdinglichen Kaufnebenkosten können zusätzlich auch individuelle Nebenkosten wie Gutachten, Renovierungs- und Modernisierungskosten sowie Umzugskosten dazu kommen und sich entsprechend auf die Höhe der Kaufnebenkosten auswirken.

Wenn Sie jedoch Ihre Immobilie ohne einen Makler verkaufen möchten, können Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen, um die Maklerprovision zu umgehen.

Prinzipiell ist es üblich, dass der Käufer die Kaufnebenkosten übernimmt. Eine Ausnahme stellen dabei die Maklergebühren dar, denn seit Dezember 2020 regelt das "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" die Aufteilung der Maklergebühren zwischen Käufer und Eigentümer. Ausgeschlossen von dieser Regelung ist hierbei der Kauf von Gewerbeobjekten und von Mehrfamilienhäusern. Die Maklercourtage ist sofort bei Abschluss des Kaufvertrages fällig.

Die Grunderwerbsteuer kann laut Gesetz sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer gezahlt werden, jedoch übernimmt dies meist der Käufer. Die Grunderwerbsteuer wird fällig, sobald der Notar den unterzeichneten Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt übermittelt hat und die belastete Partei einen Grunderwerbsteuerbescheid erhalten hat. Generell ist die Steuer innerhalb von einem Monat ab Erhalt des Steuerbescheides zu entrichten. Diese Zahlungsfrist kann nach Absprache mit dem Finanzamt verlängert werden. Nachdem die Steuer gezahlt wurde, stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Nun steht der Eintragung im Grundbuch nichts mehr im Weg.

Die Gebühren für den Notar sind mit dem Abschluss des Verfahrens fällig und werden dem Käufer durch einen Kostenbescheid mit einer Abschrift des Kaufvertrages zugeschickt. In der Regel sind diese sofort zu entrichten, mit einer Zahlungsfrist von zwei bis vier Wochen. Da der Notar auch die Grundschuld einträgt und die Umschreibung der Eigentümerverhältnisse im Grundbuch vornimmt, rechnet er die dabei anfallenden Grundbuchgebühren mit ab.

Es fallen bei dem Kauf einer Immobilie ergänzende Kosten durch Grunderwerbsteuer, Notarkosten und darin enthaltene Gebühren für die entsprechenden Eintragungen in das Grundbuch an. Diese Kaufnebenkosten fallen ebenfalls an, wenn die Immobilie ohne Makler verkauft wird. Angenommen, es wird eine Immobilie in Berlin für 200.000 Euro erworben und im Rahmen des Immobilienkaufs eine Grundschuld von 125.000 Euro aufgenommen, könnte eine Kaufnebenkostenkalkulation folgendermaßen aussehen:

Wird nun zu dem vorherigen Kalkulationsmodell der Nebenkosten die Maklerprovision (z.B. die Hälfte von 7,14 Prozent) addiert, ergeben sich die zu erwartenden Kaufnebenkosten für den hypothetischen Immobilienkauf:

Maklerprovision (3,57 Prozent):
7,140,00 Euro

Kaufnebenkosten:
15.040,95 Euro

Gesamtnebenkosten:
22.180,95 Euro

Summe Kaufkosten (Nebenkosten + Kaufpreis):
222.180,95 Euro

In fast allen Fällen müssen die Kaufnebenkosten vom Eigenkapital finanziert werden. Da die Nebenkosten nicht durch den Sachwert der Immobilie gesichert sind, werden die meisten Banken keinen Kredit für die Kaufnebenkosten gewähren und es muss auf das Eigenkapital zurückgegriffen werden.

Einige Banken bieten eine Vollpreis Finanzierung an, in welche die Kaufnebenkosten eingeschlossen sind. Diese werden jedoch nur selten vergeben und setzen eine sehr hohe Bonität voraus, wodurch einige Nachteile für den Kreditnehmer entstehen. Da Kaufnebenkosten den Gesamtpreis bis zu 20% erhöhen können, ist es ratsam, sich vorher bei der Bank zu informieren, welcher Kaufpreis realistisch finanzierbar ist. Die Nebenkosten sollten von vornherein mit einberechnet werden. Zusätzlich sollten Käufer bei der Immobiliensuche auch darauf achten, welche Kosten für Sanierungen und Modernisierungen anfallen können sowie eventuelle Versicherungskosten, wie beispielsweise eine Gebäudeversicherung, berücksichtigen.

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