Zinshaus (Mietshaus) kaufen: In die richtige Kapitalanlage investieren

Sie möchten erfahren was Ihre Immobilie wirklich wert ist?

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Grundsätzlich handelt es sich bei einem Zinshaus um eine Renditeimmobilie in Form von einem vermieteten Mehrfamilienhaus, welche dem Eigentümer Erträge in Form von Mietzinsen (Mieteinnahmen) für die aufgeteilten Wohnungen einbringt. Der Eigentümer nutzt die Wohnungen als Kapitalanlage und wohnt somit nicht selbst im Zinshaus. Der Begriff Zinshaus ist vorwiegend in Süddeutschland und Österreich traditionell verwurzelt, während in weiten Teilen Deutschlands eher die Bezeichnung Mietshaus bekannt ist.

Ursprünglich stammt das Zinshaus aus dem Russland des 17. Jahrhunderts. Mehr und mehr wurde diese neue Investment-Methodik auch für europäische Bauherren interessant, zunächst in Österreich während des "Gründerzeitbooms" im 19. Jahrhundert. Die meisten Zinshäuser wurden damals in Großstädten wie Wien oder den Landeshauptstädten Graz, Linz und Salzburg gebaut.

Damals entwickelte sich Wien im Zuge einer gesellschaftlichen Neuordnung, mit der eine erhebliche Stadtflucht einherging, zu einer internationalen Metropole. In der Folge wuchs die Bevölkerung der Stadt von circa 250.000 auf ca. zwei Millionen Einwohner an, was natürlich auch zu einer erhöhten Wohnungsnachfrage führte. Eine Leitfunktion in diesem Entwicklungsprozess übernahm dabei das wohlhabende Großbürgertum, das als Reaktion auf das anhaltende Bevölkerungswachstum aktiv am Mietwohnungsbau partizipierte, womit die zuvor vereinheitlichten Straßenblöcke erstmals in privat verwaltete Einzelhäuser aufgebrochen wurden.

Die gründerzeitliche Immobilien-Emanzipation des Bürgertums zivilisierte so nicht nur die europäische Mietkultur, sondern prägte auch nachhaltig die Entwicklung von differenzierteren Baustilen in Mitteleuropa. Die verschiedenen Epochen der Gründerzeit - (Frühgründerzeit, Hochgründerzeit und Spätgründerzeit) begrenzen den klassischen Zinshausbegriff auf Mehrfamilienhäuser mit einem Baujahr vor 1945.

Der Begriff Zinshaus wird heute wesentlich breiter gefasst und häufig als Synonym für Anlageimmobilie und Renditeobjekte genutzt. Viele Eigentümer unterhalten bis heute Zinshäuser als sichere und stabile Altersvorsorge oder Kapitalanlage. Gleichzeitig verschwinden auch viele der traditionellen Mietshäuser als gesammelte Wohneinheiten von der Bildfläche, die zu Renditezwecken vermietet werden. Dank vorteilhafter Lageverhältnisse verschiebt sich das Mietgeschäft in RIchtung losgelöster, einzelner Anlageimmobilien und immer mehr Parzellen werden als Eigentumswohnungen verkauft.

In Österreich werden die Beziehungen von Mietern und Eigentümern in Bezug auf Zinshäuser durch das Mietrechtsgesetz geregelt. Das Mietrechtsgesetz (nach Bürgerlichem Gesetzbuch: Mietrecht) reguliert hierbei wichtige Aspekte der Kaution, der Befristung sowie des Kündigungsschutzes. Die Vollanwendung des Mietrechts gilt jedoch nur für Altbauten, also Mietshäuser, die vor dem 1. Juli 1953 errichtet wurden. Bei Neubauten, also nach dem genannten Stichtag errichteten Kapitalanlagen, gilt hingegen nur die Teilanwendung des Mietrechts. Dies schlägt sich beispielsweise in der fehlenden Mietzinsbegrenzung für Neubauten nieder.

Ein Zinshaus beziehungsweise Mietshaus gilt als sichere Kapitalanlage und kann vor allem als Einnahmequelle für eine soliden Altersvorsorge gesehen werden. Das Kapital ist vor Inflation geschützt und die Anlageimmobilie bringt dem Vermieter Renditen in Form von Mieteinnahmen ein. Dennoch sollten Kaufinteressenten die Investition nicht nur gut durchdacht vorbereiten und durchführen, sondern zuvor auch alle möglichen Risiken berücksichtigen.

Wer ein Zinshaus als Vorsorgeimmobilie oder Renditeobjekt erwerben will, sollte die Besonderheiten gegenüber dem Kauf einer Eigentumswohnung zur Eigennutzung beachten. Für eine Anlageimmobilie dieses Formats fallen nicht nur laufende Kosten an, sondern es muss gegebenenfalls auch ein gewisser Teil des Eigenkapitals investiert werden.

Ist die Entscheidung für den Erwerb der Anlageimmobilie getroffen, gilt besondere Aufmerksamkeit bei der Auswahl der perfekten Kapitalanlage. Da ein Mietshaus als dauerhaftes Renditeobjekt gedacht ist, sollten wesentliche Wert-, aber auch Kostenfaktoren nicht vernachlässigt werden. Um ein rentables Anlageobjekt zu erwerben, können Kaufinteressenten nach den folgenden Objektattributen selektieren:

• Lage: Der Lagefaktor ist der nachhaltigste und wichtigste Wertfaktor des Grundstücks. Unabhängig von der Bebauung beeinflusst er direkt den gängigen Mietzins.

• Zustand: Der bauliche Zustand der Immobilie ist im Hinblick auf nötige oder sinnvolle Sanierungen und Modernisierungen relevant und schlägt sich damit in der Gesamtinvestition nieder.

• Baujahr: Unter Umständen muss bei den Instandhaltungskosten sehr alter Immobilien mit 100 Prozent des Jahresertrags gerechnet werden.

Laufende Kosten und Einnahmen:

• Renditeaussicht: Der mögliche Ertrag pro Quadratmeter Nutzfläche des Hauses sollte im Rahmen einer Kosten-Nutzen-Analyse ermittelt werden.

• Mietverhältnisse, bzw. Leerstände und Altmieter: Bei den Renditeberechnungen ist zu berücksichtigen, dass mögliche Leerstände einen Mietausfall von zwei bis sechs Prozent verursachen könnten und Bestandsmieter das Objekt günstig vermieten können.

• Instandhaltungskosten: Die Kosten für die Instandhaltung von Ertragshäusern stellen reguläre und wiederkehrende Ausgaben für Eigentümer dar. Die durchschnittliche Instandhaltungsrücklage beträgt etwa 30 Prozent des Jahresertrags oder 0,5 bis 1,5 Prozent des Neubauwerts.

• Verwaltungskosten: Im Zuge eines Immobilienkaufs muss mit Kaufnebenkosten und für die anschließende Vermietung mit regulären Verwaltungskosten gerechnet werden.

Bei den Vertragsverhandlungen für den Erwerb eines Renditeobjekts sollte besondere Sorgfalt geboten sein. Interessierten Käufern wird geraten, einen Immobilienmakler als Unterstützung hinzuzuziehen, da sich andernfalls Fehler in der Vertragsabwicklung im späteren Verlauf als unvorhergesehene Ausgaben und Renditeeinbußen äußern können. Dagegen sollten Anleger folgende Aspekte des Kaufvertrags genau prüfen:

Zum Objekt:

• Lastenfreiheit bestätigen lassen

• Erhaltungszustand des Objekts evaluieren

• Einhaltung der Bebauungsvorschriften prüfen (Bebauungsplan)

Zur Verwaltung und Kosten:

• Instandhaltungsrücklagen festhalten

• Bestehende Kautionen überprüfen

• Verrechnungsstichtag festlegen

• Umsatzsteuer erörtern

• Ungewöhnliche Mietverträge (Sondernutzungsrechte) identifizieren

Sind vor dem Kauf einer attraktiven Renditeimmobilie die nötigen Auskünfte zugänglich, können sich Kaufinteressenten relativ einfach einen Überblick über die realistische Renditeerwartung verschaffen. Hierfür können Spekulanten die Eigenkapitalrendite errechnen. Diese abstrahiert den Durchschnittsertrag auf das eingesetzte Kapital (inkl. des Zinssatzes). Dabei werden jegliche Einnahmen, Ausgaben und die Finanzierung berücksichtigt. Sie berechnet sich wie folgt:

Objektrendite x 100 / Kaufpreis (gebundenes Eigenkapital) = Rendite in Prozent

Die Objektrendite (auch: Gesamtkapitalrendite, Return on Investment, ROI) kann Investoren Auskunft über die optimalen Finanzierungsmöglichkeiten eines Zinshauses liefern. Sie verschafft einen besseren Überblick für den Einsatz von Fremdkapital. Liegt die Objektrendite über den Zinskosten der Fremdfinanzierung, erwirtschaftet der Anleger somit mehr, als er an Zinskosten zurückzahlen muss. Dieses Verhältnis von einer höheren Objektrendite zu einem niedrigeren Fremdkapitalzins wird auch als Leverage-Chance bezeichnet. Liegt der Fremdkapitalzins über der Objektrendite, besteht ein Leverage-Risiko, was eine Verschuldung begünstigt. Investoren erwirtschaften in diesem Fall also weniger als sie an Zinskosten für die Fremdfinanzierung ihres Objektes zurückzahlen müssen. Um die Objektrendite eines Mietshauses zu berechnen, wird folgende Formel verwendet:

Objektrendite = Netto-Mietertrag x 100 / Anschaffungskosten

Allerdings sollten Interessenten einer Renditeimmobilie in ihrer Spekulation berücksichtigen, dass anhand dieser Rechnungen nur sehr vage Prognosen gemacht werden können. Alle Informationen werden aus vergangenen Tatsachen geschöpft und sind dadurch teils unzuverlässig. So werden beispielsweise nicht immer Wertsteigerungen und Tilgungsleistungen berücksichtigt.

Für den Bau eines Zinshauses können unterschiedliche Gründe sprechen. Sind die nötigen Sanierungskosten eines vorhandenen Mietshauses beispielsweise zu hoch oder die Rentabilität sehr niedrig, kann unter bestimmten Gesichtspunkten der Neubau eines Zinshauses in Frage kommen. Hierbei sollten Anleger die unterschiedlichen Voraussetzungen und Planungsmerkmale berücksichtigen:

• Lage des Baugrundstücks (Infrastruktur, Schulen, medizinische Versorgung, …)

• Höhe der Baukosten

• Optimale Grundstücksausnutzung

• Art der Ausstattung

• Art des Zinshauses (Fertighaus oder Massivhaus)

• Finanzierung

• Wirtschaftlichkeit

Ein neues Zinshaus zu bauen ist deutlich aufwendiger, als ein vorhandenes Objekt zu kaufen. Anleger sollten sich über den Mehraufwand und die damit verbundenen Risiken im Klaren sein. Plötzliche Einnahmeeinbußen, schlecht kalkulierte Kosten, Baumängel und Verstöße gegen die Bebauungsvorschriften haben schon einige Bauvorhaben zu Fall gebracht. Wer sich dagegen fachlich gut beraten lässt und finanziell genügend Spielraum hat, kann sich an den Neubau seines Mietshauses wagen.

Der Begriff Zinshaus hat eine lange Vorgeschichte und ist eines der Symbole für die sich beschleunigende Urbanisierung in Europa. Die Mietshäuser entstanden zum Einen durch die wachsende Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum und zum Anderen durch das wirtschaftliche Wohlergehen einer bestimmten Gesellschaftsschicht, die sich diese Anlageform leisten konnte. Bis heute sind die Mieteinnahmen aus einem Zins- oder Mietshaus eine beliebte Möglichkeit für Investoren, eine Altersvorsorge zu finanzieren und sich eine zusätzliche Einkommensquelle zu sichern. Um unvorhergesehene Kosten und Mängel zu vermeiden, lohnt es sich unbedingt, zunächst den Kontakt zu Experten wie Maklern oder Architekten zu suchen. Generell sollte beim Kauf oder Bau eines Mehrfamilienhauses eine Liste von Checks durchgeführt werden: Es gilt, den Zustand, die Rentabilität und die Finanzierung des Zinshauses und dessen Wohnungen umfassend zu prüfen. Nur diejenigen, die sich dazu ausreichend informieren und professionell beraten lassen, bekommen am Ende die Chance, sich mit dem Kauf eines Zinshauses ein zweites Standbein zu sichern und eine langfristige Rendite zu erwirtschaften.