Die Baugenehmigung: Wofür muss ein Bauantrag gestellt werden?

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Eine Baugenehmigung ist die Erlaubnis / Genehmigung der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, dass Sie Ihr Bauvorhaben, wie beantragt, bauen können. Die Genehmigung stellt dabei fest, dass dem beantragten Bauvorhaben hinsichtlich des öffentlichen Rechts keine Bedenken entgegenstehen und es ebenfalls keine Bedenken in Bezug auf Bauplanung und Bauordnungsrecht gibt.

Die Baugenehmigung durch die Baubehörde erfolgt dabei schriftlich. Sie ist an Auflagen gebunden und befristet. In der Regel gilt die Baugenehmigung für drei Jahre ab der Erteilung. Da Bauvorhaben von Privatpersonen Ländersache sind, gelten die jeweiligen Landesbauordnungen der Bundesländer. Die zeitliche Befristung sowie mit der Baugenehmigung verbundene Auflagen können demzufolge je nach Bundesland variieren.

Generell wird für jede Errichtung, für jeden Umbau und Anbau sowie für Nutzungsänderungen eine Baugenehmigung benötigt. Allerdings unterscheiden sich die Vorhaben, für die eine Baugenehmigung erforderlich wird, in den einzelnen Bundesländern. Neben vollständigen Neubauten können auch kleinere Anbauten oder die Errichtung von Carports und Gartenhäusern durchaus genehmigungspflichtig sein. Während Sie also wiederum in einigen Bundesländern sogar für kleinere bauliche Änderungen eine Baugenehmigung benötigen, können die gleichen baulichen Maßnahmen in einem anderen Bundesland wiederum genehmigungsfrei sein. Um wirklich sicherzugehen, sollten Sie die entsprechende Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes studieren. Darüber hinaus ist es empfehlenswert, den direkten Kontakt mit der zuständigen Baubehörde zu suchen und eventuelle Fragen zu Ihrem Bauvorhaben direkt im Vorfeld in einem Gespräch zu klären.

Beispiel Carport

Grundsätzlich bedarf es für jede kleine bauliche Veränderung einer Genehmigung durch die zuständige Baubehörde. So muss prinzipiell auch für die Errichtung eines Carports in Deutschland ein Bauantrag gestellt werden. Allerdings ist eine Baugenehmigung für ein Carport nicht in allen Bundesländern Pflicht. Die Regelungen der Bundesländer unterscheiden sich dabei erheblich. So ist der Bau eines Carports in Berlin beispielsweise genehmigungsfrei, wenn die Grundfläche des Carport-Stellplatzes 30 Quadratmeter nicht überschreitet. Und auch in anderen Bundesländern kommt es bei der Errichtung eines Carports auf die Größe an.

Das Beispiel Carport zeigt, wie wichtig der Blick in die jeweilige Landesbauordnung sein kann.

Die Baugenehmigung wird von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde des Bundeslandes bzw. der jeweilige Gemeinde ausgestellt. Als Bauherr stellen Sie mit Hilfe eines Bauunternehmers, Ingenieurs oder Architekten einen Bauantrag bei Ihrer zuständigen Baubehörde. Die Bauaufsichtsbehörde, umgangssprachlich auch oft als Bauamt bezeichnet, prüft Ihren Antrag anschließend und stellt Ihnen dann nach einer Bearbeitungszeit die Baugenehmigung aus. Die Bearbeitungszeit kann bei kleineren Vorhaben wenige Wochen betragen. Der gesamte Prozess kann sich allerdings auch über einen Zeitraum von mehreren Monaten strecken.

Das Genehmigungsverfahren ist dabei in drei Stufen unterteilt:

1. Nachdem das zuständige Amt den Bauantrag zunächst auf Vollständigkeit überprüft, wird die planungsrechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens festgestellt.

2. Im zweiten Schritt überprüft die Baubehörde, ob bei dem beantragten Bauvorhaben Verstöße gegen das Bauordnungsrecht vorliegen.

3. Im dritten und letzten Schritt prüft die Bauaufsichtsbehörde, ob dem Bauvorhaben öffentlich-rechtliche Bedenken entgegenstehen. Sofern dies nicht der Fall ist, wird die Genehmigung nun erteilt.

Um eine Baugenehmigung für ein geplantes Bauvorhaben zu erhalten, muss ein offizieller Bauantrag bei der zuständigen Baubehörde gestellt werden. Dafür finden Sie die entsprechenden amtlichen Formulare in der Regel auf den Seiten der jeweiligen Behörde. Neben den amtlichen Bauvordrucken müssen Sie auch eine Reihe an weiteren Unterlagen mit dem Bauantrag einreichen. Welche Unterlagen das sind, ist in der Bauvorlagenverordnung geregelt. In der Regel können Sie davon ausgehen, dass Sie in jedem Fall die folgenden Unterlagen für den Bauantrag benötigen:

• Lageplan/Flurkarte

• Bauzeichnungen

• Baubeschreibung

• Angaben zur straßenmäßigen Erschließung

• Angaben zur Wasserversorgung und Grundstücksentwässerung

• Nachweise über Statik, Schallschutz und Dämmung

Je nach Bauvorhaben können weitere Unterlagen hinzukommen. Informieren Sie sich hierfür bei Ihrer zuständigen Baugenehmigungsbehörde.

Je nach Landesbauordnung kann es vorkommen, dass für Ihr Bauvorhaben keine Baugenehmigung notwendig wird. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn für Ihr Grundstück ein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt und Ihr Bauvorhaben den im Bebauungsplan festgelegten Vorschriften entspricht. In einem solchen Fall können Sie als Bauherr eine Genehmigungsfreistellung erhalten. Bei einer Genehmigungsfreistellung tragen Sie als Bauherr sowie Ihr Architekt allerdings die volle Verantwortung, dass die geltenden Bauvorschriften eingehalten werden. Den Antrag für die Genehmigungsfreistellung stellen Sie bei Ihrem Bauamt.

Die Kosten für den Bauantrag können variieren und richten sich nach den Gesamtkosten des Bauvorhabens. Grundsätzlich sollten Bauherren mit Kosten von ca. 0,5 bis 1 Prozent der Bausumme rechnen. Die Kosten setzen sich aus den Kosten für den Architekten und den Gebühren für die Baugenehmigung zusammen. Bei kleineren Bauvorhaben wird meist eine Mindestgebühr von 100 bis 200 Euro erhoben.

Planen Sie also beispielsweise auf Ihrem Grundstück einen Anbau, der Sie 100.000 Euro kosten wird, sollten Sie eine Gebühr von mindestens 500 Euro einkalkulieren.

In der Regel werden die Gebühren für den Bauantrag von der Bauaufsichtsbehörde wie folgt berechnet:

In Deutschland ist grundsätzlich für jede bauliche Maßnahme eine Baugenehmigung erforderlich. Je nach geltender Landesbauordnung können kleinere Maßnahmen genehmigungsfrei sein. Generell ist es jedoch verboten, ohne Baugenehmigung zu bauen. Das Bauen ohne Baugenehmigung, auch Schwarzbau genannt, stellt einen Verstoß gegen die Bauverordnung des Landes dar. Es drohen hohe Strafen in Form von Bußgeldern bis zu 50.000 Euro. Der Eigentümer kann zudem durch die Bauaufsichtsbehörde zum Abriss des Baus aufgefordert werden.

Eine Möglichkeit ist es allerdings, eine nachträgliche Baugenehmigung bei der zuständigen Baubehörde anzufragen. Hierbei kommt es auf den Einzelfall an, ob die Genehmigung erteilt wird. Bei kleineren Bauten wie Carports, Gartenhäusern oder Pools, werden Baugenehmigungen häufiger auch noch im Nachhinein vergeben.

Um herauszufinden, ob eine Wertminderung vorliegt und wie hoch diese ist, können Eigentümer oder potenzielle Käufer einen Immobilienmakler mit der Immobilienbewertung beauftragen.