Maklercourtage: Honorar für erfolgreiche Immobilienvermittlungen

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Das Tätigkeitsfeld eines Immobilienmaklers ist weitgefächert. Er kommt zum Einsatz beim Hauskauf bzw. -verkauf, aber auch bei der Vermittlung von Mietobjekten.

Um eine Wohnung, ein Haus oder auch eine Gewerbefläche möglichst schnell zu verkaufen oder vermieten, erstellt der Makler ein Exposé – also eine detaillierte Beschreibung der Immobilie. Im nächsten Schritt schaltet er Anzeigen in Immobilienportalen oder Zeitungen und organisiert Besichtigungstermine. Auch den abschließenden Gang zum Notar, wo beide Parteien den Kaufvertrag unterschreiben, begleitet der Makler häufig. Erfahrene Makler mit einem guten Netzwerk erhöhen die Erfolgschancen und erzielen oft höhere Verkaufspreise. Sie kennen den Markt genau und schätzen den Verkehrswert einer Immobilie mit Methoden der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) fachmännisch ein.

Der Makler hat seinen Auftrag erfüllt, wenn die Immobilie aufgrund seiner Bemühungen rechtsgültig den Besitzer gewechselt oder der neue Mieter den Mietvertrag unterschrieben hat. Nun hat er einen Provisionsanspruch. Wie hoch diese sogenannte „Maklercourtage“ ausfällt und wer sie begleichen muss, hängt von speziellen Faktoren ab.

Wer beim Verkauf einer Immobilie die Maklerkosten tragen muss, ist seit diesem Jahr gesetzlich neu geregelt. Am 12. Juni 2020 wurde das neue "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" vom Bundestag verabschiedet. Das neue Gesetz besagt, dass die Maklerprovision beim Immobilienverkauf künftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird. Das bedeutet konkret: Die auftraggebende Partei übernimmt mindestens die Hälfte der anfallenden Maklerprovision. Das heißt, einigt sich der Makler mit dem Verkäufer auf beispielsweise eine Verkaufsprovision in Höhe von 3 Prozent, so darf er vom Käufer ebenfalls nur einen Anteil von 3 Prozent als Provision verlangen. Das Gesetz ist zum 23. Dezember 2020 bundesweit inkraft getreten.

Zuvor gab es je nach Bundesland unterschiedliche Regelungen. In einigen Bundesländern wie Hamburg, Berlin, Brandenburg und Bremen übernahm üblicherweise noch der Käufer die gesamten Vermittlungsgebühren. In anderen Bundesländern teilen sich Käufer und Verkäufer bereits die anfallende Maklerprovision. Trägt der Verkäufer die Kosten des Maklers, spricht man von einer Innenprovision. Begleicht, anstatt des Verkäufers, der Käufer das Honorar, handelt es sich um eine sogenannte Außenprovision. Mit Einführung des Gesetzes wird die Provisionsregelung bundesweit vereinheitlicht und schafft damit klare Bedingungen für Käufer und Verkäufer.

Grundsätzlich kommt die neue Provisionsregelung nur bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen zur Anwendung, wenn es sich um einen nichtgewerblichen Käufer handelt. Alle gewerblichen Immobilien, Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Objekte sowie Baugrundstücke fallen nicht unter die neue Provisionsregelung. Hier kann die Maklerprovision auch weiterhin frei verhandelt werden.

Wie hoch ist die Maklerprovision beim Verkauf?

Die Höhe der Maklerprovision ist grundsätzlich abhängig vom Kaufpreis der Immobilie. Das bedeutet, je höher der Kaufpreis der Immobilie, desto höher fällt auch die Provision aus. Bei privaten Immobilien beträgt die Höhe der Provision üblicherweise drei bis sieben Prozent des Kaufpreises.

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Anders als beim Immobilienverkauf gelten im Falle der Vermietung und Anmietung von Wohnobjekten bei der Maklerprovision schon länger klare Regeln. Im Jahr 2015 wurde von der Bundesregierung das Bestellerprinzip bei der Vermietung von Wohnimmobilien eingeführt. Dieses legt fest, dass derjenige die Maklerprovision entrichten muss, der den Makler beauftragt hat. Dadurch wurden die bis dahin geltenden Regeln auf dem Immobilienmarkt neu geordnet.

Zuvor galt: Der neue Mieter muss beim Anmieten der Wohnung oder des Hauses die Courtage übernehmen – auch wenn der Vermieter den Makler bestellt hat. Durch das Bestellerprinzip sollen Mietinteressenten finanziell entlastet werden. Ist es vertraglich festgehalten, können Courtagen in mehreren Raten gezahlt werden. Gewerbeflächen, möblierte Vermietung sowie vorübergehende Vermietung sind hiervon ausgenommen.

Damit ein Makler eine Provision einfordern kann, müssen seitens des Maklerbüros verschiedene Voraussetzungen erfüllt werden. Diese regelt unter anderem das Bürgerliche Gesetzbuch (§§ 652 ff. BGB).

Zu den Voraussetzungen zählen:

• Das Bestehen eines rechtswirksamen Maklervertrages.

• Die erfolgreichen Bemühungen des Maklers, welche zu einer Vermittlung der Immobilie geführt haben, so dass daraufhin ein Miet- oder Kaufvertrag zustande gekommen ist.

• Der Nachweis seiner Vermittlungsbemühungen durch den Makler anhand von Exposés, Internetanzeigen, Besichtigungen des Objektes oder ähnlichem.

Wie hoch der Aufwand des Maklers war, spiegelt die Provision nicht wider. Er erhält die vereinbarte Zahlung, egal ob er erst nach mühsamen Vermittlungsversuchen erfolgreich war oder ob es bereits mit dem ersten Interessenten zum Vertragsabschluss gekommen ist. Laufen die Anstrengungen des Maklers hingegen ins Leere und es kommt zu keinem von ihm in die Wege geleiteten Vertragsabschluss, ist auch sein Anspruch auf die Maklerprovision hinfällig (§652 I BGB).

Welche unterschiedlichen Maklerverträge gibt es?

Wer einen Makler beauftragt, der hat die Wahl zwischen verschiedenen Maklerverträgen. Beim einfachen Auftrag behält der Verkäufer das Recht, weitere Makler mit dem Verkauf seines Objektes zu beauftragen. Dies wird bei einem einfachen Alleinauftrag ausgeschlossen, jedoch behält der Eigentümer das Recht, selbst einen Käufer zu finden. Bei einem qualifizierten Alleinauftrag wird auch diese Option ausgeschlossen, was eine besondere Motivation für den Makler bedeutet.

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