Die ortsübliche Vergleichsmiete: Darum ist sie wichtig

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Die ortsübliche Vergleichsmiete ist in § 558 Abs. 2 BGB geregelt und basiert auf dem Mittelwert der Entgelte, die in den vergangenen 6 Jahren für Wohnungen der gleichen Qualitätsvoraussetzungen verlangt worden sind. Die zum Vergleich herangezogenen Wohnungen müssen dabei bzgl. Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, der Lage sowie auch der energetischen Voraussetzungen möglichst ähnlich sein.

Die örtliche Vergleichsmiete bildet innerhalb der Mietspiegeltabelle nur solche Mieten ab, die innerhalb der letzten 2 Jahre vertraglich neu vereinbart worden sind, oder deren Mietzins sich innerhalb dieses Zeitraums verändert hat. Ausgeschlossen sind alle Wohnungen, deren Mietpreis per Gesetz oder aufgrund einer Förderzusage festgelegt worden ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt in Zeiten steigender Mietpreise per Gesetz unterhalb des üblichen Neuvertragsniveaus für vergleichbaren Wohnraum.

Ein Vermieter darf die Erhöhung des Mietzinses einfordern, wenn er festgestellt hat, dass in der Umgebung höhere Mieten verlangt werden als er sie zum gegebenen Zeitpunkt fordert. Laut § 558, Abs, 1 BGB hat der Vermieter daraufhin die Möglichkeit, die Miete zu erhöhen. Dies geschieht aber nicht ohne Voraussetzung, denn es gilt, dass die Miete bis zum Zeitpunkt der Erhöhung mindestens 15 Monate lang unverändert geblieben sein muss. Des Weiteren darf die Kappungsgrenze nicht überschritten werden. Die Kappungsgrenze setzt fest, um wie viel ein Vermieter die Miete innerhalb eines bestimmten Zeitraumes, in der Regel drei Jahre, maximal erhöhen darf. Zusätzlich darf der Mietzins sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20% erhöhen. Handelt es sich um eine Neuvermietung, muss der Vermieter zudem die gültige Mietpreisbremse berücksichtigen.

Wenn ein Vermieter die Erhöhung des Mietzinses einfordert, muss er die Mieterhöhung schriftlich ankündigen und begründen können. Im Schreiben muss der Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete der bisher verlangten Miete gegenüber gestellt werden. Der Mieter hat daraufhin drei Monate Zeit, die Mieterhöhung anzunehmen. Gibt er der Forderung nicht nach, gilt die bislang im Mietverhältnis vereinbarte Miete weiter und der Vermieter kann eine Mieterhöhung einklagen.

Wenn ein Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen stellt, muss er dies auch begründen können. Dazu muss er die örtliche Vergleichsmiete ermitteln. Hierfür gibt es 4 Möglichkeiten.

3. 1 Ortsübliche Vergleichsmiete mithilfe des Mietspiegels ermitteln:

Der Mietspiegel gibt Auskunft darüber, welche Mieten für welchen Wohnraum in bestimmten Städten oder in bestimmten Gebieten zum Zeitpunkt der Betrachtung zu zahlen sind. Man unterscheidet zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel:

• Einfacher Mietspiegel: Der einfache Mietspiegel gibt Auskunft über die ortsübliche Miete oder über die Entgelte, die für vergleichbaren Wohnraum gezahlt werden.

• Qualifizierter Mietspiegel: Der Qualifizierte Mietspiegel gibt ebenfalls die übliche Miete des Ortes an, jedoch wird dieser gem. § 558d BGB alle zwei Jahre nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und muss von der Gemeinde oder den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden sein.

Aus rechtlicher Sicht wird davon ausgegangen, dass der qualifizierte Mietspiegel auch die Werte der ortsüblichen Vergleichsmiete widerspiegelt.

3. 2 Ortsübliche Vergleichsmiete mithilfe von Vergleichswohnungen ermitteln:

In einigen Städten oder Gebieten gibt es keine Mietspiegel, weshalb der Vermieter im Falle eines Mieterhöhungsverlangens drei möglichst ähnliche Wohnungen zum Vergleich heranziehen muss, um die örtliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Diese Wohnungen müssen bestimmte Kriterien erfüllen, um als Vergleichsgrundlage herangezogen werden zu können:

• Größe: Die Quadratmeterzahlen der Vergleichswohnungen sollten möglichst ähnlich sein.

• Raumzahl: Nicht nur die Quadratmeterzahlen an sich, sondern auch die Anzahl der Räume, in welche die Fläche aufgeteilt ist, spielen bei der Begutachtung eine Rolle.

• Lage: Alle Wohnungen müssen in einer ähnlichen Wohngegend liegen.

• Baujahr: Das Alter der zu vergleichenden Wohnungen muss annähernd dasselbe sein.

• Ausstattung: Auch der Aufbau und die Ausstattung der Wohnungen müssen ähnlich sein. Hat die Wohnung, um die es bei der Mietpreiserhöhung geht, eine qualitativ hohe Ausstattung, wie beispielsweise Parkettboden oder eine Fußbodenheizung, so müssen die Vergleichswohnungen eine analoge Ausstattung aufweisen.

Bei einem Mieterhöhungsverlangen muss der Mieter die Richtigkeit der Angaben überprüfen können. Stimmt er der Mieterhöhung zu, so darf die Miete auch nur bis zum niedrigsten Wert der drei zum Vergleich gewählten Wohnungen erhöht werden.#

3 3. Ortsübliche Vergleichsmiete mithilfe eines Sachverständigengutachtens ermitteln:

Der Sachverständige muss öffentlich bestellt werden und sein Gutachten begründen können. Dabei zieht er ebenfalls Wohnungen zum Vergleich heran und ermittelt deren Mietpreise. Im Gutachten muss aufgeführt werden, wer die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt hat und auch, dass die Vergleichsmiete mithilfe von Neu- und Bestandsmieten ermittelt worden ist. Die Wohnung, um die es dabei geht, muss vorher vom Sachverständigen gesehen worden sein, was auch im Gutachten vermerkt wird. Ein Sachverständiger verlangt in der Regel zwischen 80 EUR und 120 EUR pro Stunde.

3.4 Ortsübliche Vergleichsmiete mithilfe der Mietdatenbanken ermitteln:

Die Mietdatenbank wird von der jeweiligen Gemeinde oder den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam geführt und anerkannt. Sie ist eine kontinuierlich geführte Sammlung von Mieten, mit deren Hilfe Rückschlüsse auf die örtliche Vergleichsmiete geschlossen werden können.

Da eine Mietdatenbank aktueller ist, als der Mietspiegel, eignet sich diese oftmals besser für die Ermittlung der Vergleichsmiete.

Die örtliche Vergleichsmiete ist ein Maßstab dafür, ob eine Mieterhöhung rechtens ist oder nicht. Sie gibt auch an, wie hoch die Miete maximal steigen darf, denn der Mietzins darf zwar bis zur örtlichen Vergleichsmiete steigen, nicht aber darüber hinaus. Doch auch wenn der Vermieter zu wenig verlangt, entstehen ihm Nachteile. Wird eine Wohnung nämlich für weniger als 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet, wirkt sich dies auf die Einkommensteuer des Vermieters aus, da die Nutzungsüberlassung nun in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden muss, und somit nicht mehr von den Werbungskosten abgesetzt werden kann.

Auch Privatpersonen können die ortsübliche Vergleichsmiete einsehen. Mietspiegel können bei den zuständen Gemeinde- oder Stadtverwaltungen gefunden werden. Auch der EInblick in die Mietdatenbanken sind möglich, dies geschieht aber meist nur mit einer Gebühr. Je nachdem wer die Mietdatenbanken führt, liegen sie entweder bei der Stadt, oder den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter.

Um herauszufinden, ob eine Wertminderung vorliegt und wie hoch diese ist, können Eigentümer oder potenzielle Käufer einen Immobilienmakler mit der Immobilienbewertung beauftragen.