Die wichtigsten Fakten zum Sondernutzungsrecht

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Das Sondernutzungsrecht gehört zu den wichtigsten Begriffen, die jeder Eigentümer als Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kennen sollte. Durch ein Sondernutzungsrecht erhält ein einzelner Eigentümer besondere Rechte an der Gemeinschaftsfläche. Dementsprechend kann der Sondernutzungsberechtigte diese Fläche allein und unter Ausschluss der anderen Wohnungs- und Teileigentümer nutzen. Die Nutzungsbefugnis ist in der Regel begrenzt, weshalb der Sondernutzungsberechtigte keine baulichen Änderungen an der Nutzungsfläche vornehmen darf, außer dies wurde ausdrücklich von der Wohnungseigentümerschaft gestattet.

Worauf kann ein Sondernutzungsrecht bestellt werden?

Prinzipiell können alle Flächen, die als Gemeinschaftseigentum von einer Wohnungseigentümerschaft genutzt werden, einem Wohnungseigentümer als Sondernutzungsfläche zugesprochen werden. In der Regel wird in Mehrfamilienhäusern zwischen folgenden Gemeinschaftsflächen unterschieden:

• Terrassen

• Gemeinschaftsgärten oder Gartenflächen/-anteile

• Kellerabteile

• Dachböden

• Garagenplätze

• KFZ Parkplätze

• hauseigene Schwimmbäder oder Saunen

Die Sondernutzungsrechte werden dabei meist einer bestimmten Eigentumswohnung der Immobilie zugesprochen. Deren Eigentümer oder Mieter verfügt dann als Sondernutzungsberechtigter über ein Sondernutzungsrecht. Auch nach dem Erwerb eines Sondernutzungsrechtes bleibt die jeweilige Fläche Gemeinschaftseigentum.

Wie wird ein Sondernutzungsrecht begründet?

Ein Sondernutzungsrecht kann zum einen bereits in der Teilungsvereinbarung begründet sein. Diese ist für jeden einzelnen Wohnungseigentümer bindend. Die Teilungserklärung ist bereits bei Erwerb einer Eigentumswohnung in dem Wohnkomplex festgelegt und einsehbar. Sie besteht aus dem Aufteilungsplan, der Abgeschlossenheitsbescheinigung und der Gemeinschaftsordnung. Zum anderen können Sondernutzungsrechte auch laut Wohnungseigentumsgesetz nachträglich durch die Wohnungseigentümer vereinbart werden. Der nachträglichen Vereinbarung von Sondernutzungsrechten an einer Fläche müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen. Außerdem muss die entsprechende Vereinbarung notariell beurkundet werden. Ein reiner Mehrheitsbeschluss ist dabei jedoch nicht hinreichend, da dieser aufgrund mangelnder Beschlusskompetenz nicht gültig ist. In der Regel wird das Sondernutzungsrecht auch im Grundbuch eingetragen.

Wie werden Sondernutzungsrechte übertragen?

Bei der nachträglichen Vereinbarung von Sondernutzungsrechten muss das Sondernutzungsrecht als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen werden, damit es gegenüber dem Rechtsnachfolger des Wohnungseigentümers (z. B. Käufer) seine Wirkung entfaltet. Auch kann ein Sondernutzungsberechtigter das Sondernutzungsrecht nur innerhalb der Wohngemeinschaft übertragen, nicht aber isoliert veräußern. Es steht dem betroffenen Eigentümer frei, sein Sondernutzungsrecht nach seinem Ermessen zu vermieten. Um das Sondernutzungsrecht zu verkaufen, braucht er jedoch die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.

Neben den exklusiven Nutzungsrechten eines Sondernutzungsberechtigten gehen mit der Sondernutzungsberechtigung einige Rechte einher, welche nur innerhalb ihrer Grenzen ausgeübt werden sollten. In der Gemeinschaftsordnung, die Teil der Teilungserklärung ist, werden unter anderem auch Richtlinien hinsichtlich der Sondernutzungsrechte aufgestellt.

So ist es nicht erlaubt, bauliche Veränderungen an der Sondernutzungsfläche vorzunehmen, also beispielsweise ein Gartenhaus oder eine Steinmauer zu errichten. Der Sondernutzer ist hingegen dazu befugt, unbeständige Änderungen an der jeweiligen Nutzungsfläche vorzunehmen, so können beispielsweise Gartenmöbel deponiert oder eine Hecke angelegt werden. Auch besteht für den sondernutzungsberechtigten Miteigentümer ein gesetzlicher Anspruch auf sämtliche Erträge aus dem Sondernutzungsgegenstand, welche zum Beispiel durch Vermietung (Kfz-Stellplatz) anfallen können.

Sondernutzungsberechtigte müssen stets aufpassen, ihre Sondernutzungsrechte nicht zu überschreiten, da die Eigentümer in diesem Fall dazu berechtigt sind, eine Unterlassung zu fordern oder die Nutzungsrechte im Extremfall wieder zu entziehen. Sondernutzungsberechtigte können im Gegenzug Schadensersatz von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verlangen, wenn sie an der Ausübung der Sondernutzungsrechte gehindert werden.

Der Nutzungsberechtigte ist durch das bestehende Sondernutzungsrecht nicht automatisch zur Instandhaltung und Instandsetzung verpflichtet. Grundsätzlich besteht diese Pflicht sowie die Verkehrssicherungspflicht, wie beispielsweise die Räum- und Streupflicht, auf Seiten der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), da es sich bei der Sondernutzungsfläche weiterhin um Gemeinschaftseigentum handelt und dieses durch die Nutzungsrechte nicht ins Sondereigentum übergeht. Nicht selten wird jedoch dem Sondernutzungsberechtigten die Instandhaltungs- und Verkehrssicherungspflicht durch Vereinbarung auferlegt. Unter Umständen kann der Sondernutzungsberechtigte auch zur Instandsetzung verpflichtet werden.

Um herauszufinden, ob eine Wertminderung vorliegt und wie hoch diese ist, können Eigentümer oder potenzielle Käufer einen Immobilienmakler mit der Immobilienbewertung beauftragen.