Teilverkauf einer Immobilie: Darauf sollten Sie achten

Wer als Besitzer einer Immobilie Geld mit seinem Haus oder seiner Wohnung verdienen will, aber dennoch weiterhin darin wohnen möchte, kann sich für einen Teilverkauf entscheiden. Interessierte sollten sich jedoch vorab mit den Besonderheiten des Teilverkaufs vertraut machen. Wir zeigen Ihnen, wie ein Teilverkauf abläuft und für wen sich der Teilverkauf lohnt.

Als Eigentümer einer Immobilie schnell über eine große Summe Bargeld verfügen, ohne gleich seine Immobilie– und damit die Altersabsicherung – verkaufen zu müssen? Das ist durch einen Teilverkauf der Immobilie möglich, bei dem Sie maximal 50 Prozent der Immobilie verkaufen können. Gleichzeitig bleiben Sie beim Teilverkauf zu 100 Prozent wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie.

Festgelegt wird das dadurch, dass der Verkäufer das sogenannte Nießbrauchrecht für den verkauften Anteil der Immobilie erhält. Dieses wird im Grundbuch festgehalten und es wird vereinbart, dass der Nießbrauchberechtigte die Immobilie lebenslang bewohnen darf. Außerdem darf er die Immobilie vermieten und die Mietannahmen einbehalten. Um Nießbrauch zu erhalten, müssen Sie jedoch eine monatliche Nutzungsgebühr an den Käufer zahlen.

So individuell wie jede Immobilie ist, so besonders gestaltet sich die Erstellung eines Angebots für den Teilverkauf einer Immobilie. Dennoch gibt es grundsätzliche Aspekte, die beim Teilverkauf einer Immobilie zum Tragen kommen.

1. Immobiliengutachten erstellen

   Wie auch beim Gesamtverkauf einer Immobilie bedarf es beim Teilverkauf zunächst einer Wertermittlung der Immobilie. Die Wertermittlung der Immobilie wird durch einen unabhängigen Immobiliengutachter angefertigt und gibt Auskunft darüber, ob ein Teilverkauf überhaupt möglich ist beziehungsweise wieviel Prozent der Immobilie verkauft werden sollte, damit ein Teilverkauf zu Stande kommt.

2. Festlegen des zu verkaufenden Anteils

   Ein Teilverkauf gehört zu einer neuen Art der Immobilienverrentung. Dementsprechend sind bisher nur wenige Unternehmen in Deutschland auf den Teilverkauf spezialisiert. Es ist möglich, bis zu 50 Prozent der Immobilie zu verkaufen. Damit ein Teilverkauf einer Immobilie stattfindet, bestehen Unternehmen in der Regel auf einen gewissen Mindestbetrag, der beim Teilkauf ausgezahlt werden muss. Dieser beläuft sich üblicherweise auf einen Kaufpreis von mindestens 100.000 Euro. Bei einem Verkaufsanteil von 50 Prozent muss also mindestens ein Immobilienwert von 200.000 Euro vorhanden sein.

3. Erstellen eines Kaufvertrages

   Haben sich beide Parteien auf eine Verkaufssumme geeinigt, wird der entsprechende Immobilienkaufvertrag zum Teilverkauf festgesetzt. Darin werden wichtige Punkte rund um das Nießbrauchrecht und Vorkaufsrecht des Immobilieneigentümers festgehalten. Zudem wird das monatliche Nutzungsentgelt beschlossen, welches Sie als Immobilienbesitzer an den Käufer nach dem Teilkauf zahlen.

4. Notartermin und Kaufabschluss

   Sind sich Verkäufer und Käufer bezüglich der Vertragsbestimmungen des Teilverkaufs einig, wird ein Notartermin vereinbart. Hier wird der Kaufvertrag über den Immobilienteilverkauf von den Parteien unterzeichnet und notariell beurkundet. Innerhalb weniger Wochen wird die Summe des Teilverkaufs an Sie als Verkäufer ausgezahlt.

Geht es um die Spekulationssteuer, besteht kein Unterschied zwischen dem Teilverkauf und einem klassischen Immobilienverkauf. Ob gegebenenfalls eine Spekulationssteuer beim Teilverkauf anfällt, hängt von zwei Fragen ab:

• Wie lange besitzen Sie die Immobilie bereits?

• Wohnen Sie selbst in der Immobilie oder vermieten Sie sie?

Damit der Gewinn bei einem Teilverkauf nicht besteuert wird, muss mindestens einer der folgenden Punkte erfüllt sein:

• Sie wohnen seit dem Bau oder Kauf selbst in der Immobilie.

• Sie besitzen die (vermietete) Immobilie seit mindestens zehn Jahren.

• Das Haus oder die Wohnung werden im Verkaufsjahr und zudem in den zwei vorherigen Jahren lückenlos zu privaten Wohnzwecken von Ihnen genutzt.

Für Menschen im Rentenalter, die Kapital benötigen, jedoch ihre Immobilie nicht verlassen möchten, ist der Teilverkauf eine interessante Option. Dennoch gibt es Vor- und Nachteile des Teilverkaufs, die bedacht werden sollten.

Vorteile eines Teilverkaufs:

• Wenn die Immobilie Ihr einziges Vermögen darstellt, ist ein Teilverkauf eine gute Gelegenheit, liquide Mittel zu erhalten, ohne sich zu verschulden.

• Als Verkäufer können Sie die Immobilie trotz des Teilverkaufs weiterhin bewohnen und frei über Renovierungen oder Umbauten entscheiden.

• Es besteht die Möglichkeit, im Kaufvertrag ein Vorkaufsrecht festzusetzen. Sie oder Ihre Erben können somit den verkauften Anteil später zurückkaufen.

• Als bleibender Miteigentümer profitieren Sie auch zukünftig von einer Wertsteigerung der Immobilie.

• Kommt es irgendwann doch zu einem Verkauf, kümmert sich meist der Käufer um die Abwicklung.

Nachteile eines Teilverkaufs

• Die Verantwortung für Instandhaltungs- oder Sanierungsmaßnahmen bleibt bei einem Teilverkauf bei Ihnen als ursprünglicher Immobilienbesitzer. Das bedeutet, dass Sie auch für alle Kosten aufkommen und der Käufer davon ausgenommen bleibt.

• Um das Nießbrauchrecht zu behalten, müssen Sie als Verkäufer ein monatliches Nutzungsentgelt zahlen.

• Nach einem Teilverkauf gibt es nicht nur Sie als Eigentümer, sondern einen weiteren Miteigentümer.

• Die Kosten für gebäudebezogene Versicherungen liegen nach einem Teilverkauf ebenfalls bei Ihnen. Der Käufer muss sich nicht daran beteiligen.

Ob sich ein Teilverkauf als sinnvoll erweist, ist stets von den eigenen Zielen abhängig. Wer in möglichst kurzer Zeit Kapital benötigt, seine Immobilie und das eigene Wohnrecht darin jedoch behalten möchte, kann einen Teilverkauf in Erwägung ziehen.

Oftmals ist der Teilverkauf allerdings weitaus weniger lukrativ als ein klassischer Immobilienverkauf. Bei einem Teilverkaufsmodell fallen zusätzliche Kosten in Form der Nutzungsgebühr für das Nießbrauchrecht an. Steigt der Wert Ihrer Immobilie nach einem Teilverkauf und Sie möchten den verkauften Anteil zurückkaufen, kann dies mit höheren Kosten verbunden sein, als der Betrag, den Sie einst für den Anteil erhalten haben.