Verkehrssicherungspflicht für Grundstücke: Wissenswertes

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• Definition: Die Verkehrssicherungspflicht bedeutet, dass Eigentümer sicherstellen müssen, dass niemand auf ihrem Grundstück zu Schaden kommt. Dies umfasst alle Maßnahmen zur Sicherung von Gefahrenquellen.

• Umfang: Die Pflicht umfasst Gehwege, Dächer, Fassaden, Balkone, Bäume, Treppenhäuser und Spielplätze. Jeder dieser Bereiche muss regelmäßig gewartet und auf Sicherheit geprüft werden.

• Haftung: Eigentümer haften für Unfälle auf ihrem Grundstück. Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung kann Schadensersatzansprüche abdecken.

• Übertragung auf Mieter: Einige Pflichten, wie die Räum- und Streupflicht im Winter, können vertraglich auf Mieter übertragen werden.

• Rechtliche Grundlagen: Basierend auf Art. 14 Abs. 2 GG und § 823 BGB ist die Verkehrssicherungspflicht in der Rechtsprechung fest verankert.

Die Verkehrssicherungspflicht ist die Pflicht zur Sicherung von Gefahrenquellen und betrifft jeden, der eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält. Die Verkehrssicherungspflicht ist zwar in keinem Gesetz ausdrücklich geregelt,, aber sie ist durch die Rechtsprechung klar definiert. Zwei Gesetze bieten die rechtliche Basis für die Verkehrssicherungspflicht:

1. Artikel 14 Abs. 2 Grundgesetz: “Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.”

2. § 823 BGB (1): “Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.”

Für Eigentümer einer Immobilie bzw. eines Grundstückes bedeutet die Verkehrssicherungspflicht, dass Gefahren von Dritten abgewendet werden müssen. Es wird vom Grundstückseigentümer allerdings nicht erwartet, dass die Gefahrenquellen gegen alle denkbaren Schadensfälle abgesichert werden. Mit notwendigen und zumutbaren Sicherheitsvorkehrungen haben Grundstücksbesitzer dafür zu sorgen, dass niemand auf dem Grundstück sowie angrenzenden Wegen und Zufahrten zu Schaden kommt. Hierbei werden nur Maßnahmen erforderlich, die ein verständiger und umsichtiger Mensch als ausreichend und notwendig erachtet, um Gefahren von Dritten abzuwenden.

Grundsätzlich unterliegen alle allgemein zugänglichen Bereiche eines Grundstücks oder einer Wohnanlage der Verkehrssicherungspflicht. Wie viele Gefahrenquellen es auf dem eigenen Grundstück eigentlich gibt, lässt Eigentümer bzw. Vermieter selbst manchmal staunen. Bei der Verkehrssicherungspflicht müssen nämlich nicht nur die Räum- und Streupflicht im Winter bei Schnee und Glätte berücksichtigt werden, sondern beispielsweise auch Gehwege, Fassaden und das Dach, Bäume, Beleuchtung, Spielplätze oder Wasseranlagen überprüft werden und sicher zugänglich sein. Nachfolgend geben wir Ihnen einen Überblick, auf welche Gefahrenquellen sich die Verkehrssicherungspflicht bezieht:

• Wege: Nicht nur in den Wintermonaten bergen Geh- und Zugangswege einige Gefahrenquellen. Abgesehen von der Räum- und Streupflicht in den Wintermonaten, müssen auch Unebenheiten und Hindernisse auf Gehwegen, etwa durch Laub, herausstehende Steine oder Löcher, beseitigt werden. Zudem sollte für eine ausreichende Beleuchtung der Geh- und Zugangswege gesorgt sein.

• Dächer: Besonders der Dachbereich kann einige Gefahrenquellen bergen. Dabei kann es sich um gelockerte Dachziegel oder Regenrinnen handeln. Ebenfalls sind Antennen, ungesicherte Blumenkästen und die Dachlawinensicherung zu überprüfen.

• Fassaden: Teuer kann es auch werden, wenn Passanten von herabfallenden Elementen der Fassade getroffen werden. Daher gilt es regelmäßig, aber insbesondere nach Stürmen und Unwettern, die Fassade auf lose Elemente zu untersuchen und diese gegebenenfalls zu entfernen.

• Balkone: Gefahren können auch vom Balkon eines Wohnhauses ausgehen. Die Verkehrssicherungspflicht besagt in diesem Fall, dass Passanten, die unter einem Balkon entlang gehen, durch diesen nicht gefährdet werden dürfen. Daher gilt es beispielsweise zu prüfen, ob Balkonkästen sachgemäß und sicher angebracht sind.

• Bäume: Auf dem Grundstück stehende Bäume sind durch den Eigentümer stetig auf Standfestigkeit und die Gefahr abbrechender Äste zu überprüfen. Insbesondere nach Sturm und Unwettern müssen Eigentümer die Bäume prüfen.

• Treppenhäuser: In regelmäßigen Abständen zu prüfen sind die Stufen, Treppengeländer und die Beleuchtung.

• Spielplätze: Gefahrenquellen auf Kinderspielplätzen sollten mit besonderer Sorgfalt überprüft werden. Verunreinigter Sand, Glasscherben oder Mängel an den Spielgeräten können beispielsweise Gefahrenquellen auf Spielplätzen darstellen.

Die Verkehrssicherungspflicht bezieht sich auch auf weitere Bereiche wie Müllplätze, Wasseranlagen oder Gas- und Feuerungsanlagen auf einem Grundstück. Um die Gefahrenquellen zu erkennen und zu beseitigen, sollten die Bereiche regelmäßig gewartet und überprüft werden.

Darüber hinaus müssen Eigentümer sich an gesetzliche Vorgaben und Richtlinien halten, wie beispielsweise die aktuell geltende Trinkwasserverordnung oder die Straßenreinigungssatzung. Sämtliche Urteile zur Verkehrssicherungspflicht durch den Deutschen Bundesgerichtshof lassen sich zudem in der Entscheidungsdatenbank des BGH nachlesen.

Die Verkehrssicherungspflicht liegt grundsätzlich beim Eigentümer des Grundstücks. Auch bei der Vermietung eines Objekts bleibt der Eigentümer verkehrssicherungspflichtig. Zwar kann der Vermieter die Pflichten durch entsprechende Regelungen im Mietvertrag und in der Hausordnung auf den Mieter übertragen, dennoch bleibt auch dann der Eigentümer weiterhin verpflichtet, zu kontrollieren, ob der Verkehrssicherungspflicht durch den Mieter genügt wird.

Wer haftet bei einem Sturz auf einem privaten Grundstück?

Eigentümer haben auf ihrem Grundstück und den Zuwegen Gefahren für Dritte zu beseitigen, sodass Unfälle und Verletzungen von Passanten vermieden werden. Kommt dennoch jemand auf einem Privatgrundstück zu Schaden, wird zunächst der Eigentümer des Grundstücks zur Verantwortung gezogen. Es wird überprüft, ob dieser im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht alle notwendigen Maßnahmen zur Beseitigung von Gefahrenquellen getroffen hat.

Viele solcher Fälle sind äußerst strittig und werden deshalb vor Gericht entschieden. Dennoch haftet grundsätzlich der Eigentümer eines Grundstücks, wenn eine Person auf diesem zu Schaden kommt. Um nicht auf Schadenersatzansprüchen sitzen zu bleiben, empfiehlt es sich daher für Eigentümer von Mietshäusern in jedem Fall eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abzuschließen. Für Eigennutzer ist die private Haftpflichtversicherung in der Regel ausreichend.

Auch bei vermietetem Wohnraum ist generell der Eigentümer für die Verkehrssicherungspflicht verantwortlich. Die Verkehrssicherungspflicht bei einem vermieteten Wohn- und/oder Geschäftshaus zählt zur Instandhaltungspflicht.

Einige der Pflichten aus der Verkehrssicherungspflicht können die Hauseigentümer allerdings auf ihre Mieter umlegen. Dazu bedarf es jedoch einer expliziten Regelung / Vereinbarung im Mietvertrag oder in der Hausordnung. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass der Eigentümer die Verkehrssicherungspflicht nicht vollständig, sondern nur teilweise auf den Mieter umlegen kann. So kann beispielsweise die Räum- und Streupflicht in den Wintermonaten auf den oder die Mieter übertragen werden. Eigentümer sind allerdings weiterhin dazu verpflichtet, zu kontrollieren, ob die Verkehrssicherungspflicht durch die Mieter beachtet wird.

Auch wenn die Verkehrssicherungspflicht teilweise auf die Mieter übertragen wurde, kann der Vermieter im Falle eines Schadens zur Verantwortung gezogen werden. Hat der Vermieter die Pflicht auf einen Dritten übertragen, so greift die in § 278 BGB geregelte Haftung für Erfüllungsgehilfen.

Grundsätzlich unterliegt jeder Immobilienbesitzer der Verkehrssicherungspflicht. Wurde diese Pflicht verletzt, sind etwaige Schadensersatzforderungen in der Regel von der Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung gedeckt.. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht leistet Schadensregulierung, wenn der Besitzer eines Grundstücks seinen Verkehrssicherungspflichten nicht nachgekommen ist und eine Person dadurch geschädigt wurde. Sie deckt sowohl Personen- als auch Sachschäden Dritter ab.

Die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht kann für Immobilienbesitzer bzw. Grundstückseigentümer zu einer teuren Angelegenheit werden. Kommt eine Person auf einem Grundstück infolge der Missachtung der Verkehrssicherungspflicht zu Schaden, so kann der Geschädigte gegenüber dem Eigentümer des Grundstücks Schadensersatzansprüche geltend machen. Die Darlegungs- und Beweislast für das Bestehen eines Schadensersatzanspruches trägt laut BGH der Geschädigte. Kann der Geschädigte dem Grundstückseigentümer ein Verschulden nachweisen, haftet dieser gemäß § 823 BGB auf Schadensersatz und Schmerzensgeld.

Um herauszufinden, ob eine Wertminderung vorliegt und wie hoch diese ist, können Eigentümer oder potenzielle Käufer einen Immobilienmakler mit der Immobilienbewertung beauftragen.