Das Wichtigste zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Seit seiner Einführung im Jahr 1951 steht das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) für die gesetzlichen Regelungen bei Wohneigentum, dessen Verwaltung sowie die Aufteilung einer Immobilie in Gemeinschafts- und Sondereigentum. Ein wichtiger Bestandteil des WEG sind die Bestimmungen zur Eigentümerversammlung und den Beschlüssen, die dort gefasst werden.

Das Ziel des WEG ist die exakte Regelung zwischen dem Sondereigentum, das nur dem Wohnungseigentümer gehört, sowie dem Gemeinschaftseigentum, das von allen Wohnungseigentümern genutzt werden kann. Unklare Abgrenzungen führen regelmäßig zu Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern, die von Gerichten geklärt werden müssen.

Der erste Abschnitt des WEG bildet die gesetzliche Grundlage für die Zuweisung eines eigenen Grundbuchblatts für jeden Miteigentumsanteil durch das Grundbuchamt. Der zweite Abschnitt des WEG Gesetzes fokussiert sich auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Mit den Paragrafen 13, 14 und 16 des WEG werden die genauen Rechte, Pflichten, die Nutzung und die Kostenaufteilung verbindlich geklärt.

Die Verwaltung ist Bestandteil des dritten Abschnittes des WEG . Zentraler Inhalt ist der Paragraf 27, in dem die Aufgaben eines Verwalters genau festgelegt werden. Die weiteren Inhalte des WEG sind insbesondere für Wohnungseigentümer von keiner hohen Relevanz.

Am 1. Dezember 2020 ist eine WEG-Reform in Kraft getreten. Das Gesetz, das den offiziellen Titel „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften“ trägt, hat umfangreiche Veränderungen für Wohneigentümer und Verwalter mit sich gebracht. Ziel der WEG-Reform war es, Modernisierungen und Sanierungen zu vereinfachen.

Zudem wurden dem Verwalter laut dem neuen WEG Gesetz mehr Befugnisse eingeräumt. Er darf nach der WEG-Reform auch ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind. Des Weiteren soll ein Zertifizierungsverfahren für Verwalter entwickelt und eingeführt werden, das ab 2022 in Kraft tritt. Mit der WEG-Reform wird es zukünftig leichter, einen Verwalter abzuberufen. War zuvor immer ein triftiger Grund notwendig, entfällt diese Bedingung im neu verfassten WEG.

Ein weiterer Bestandteil der WEG-Reform des ist, die Eigentümerversammlungen und die Beschlussfassung der Gemeinschaft zu vereinfachen. Davon verspricht sich der Gesetzgeber mehr Flexibilität und Raum für die Integration digitaler Möglichkeiten.

Nach Paragraf 8 des WEG ist ein Grundstückseigentümer berechtigt, das Grundstück in mehrere Miteigentumsanteile aufzuteilen. In den meisten Fällen findet das Gesetz seine Anwendung, wenn das Grundstück mit einem Mehrfamilienhaus bebaut wurde und einzelne Wohnungen an verschiedene Personen verkauft wurden.

In diesem Fall ist es empfehlenswert, eine Teilungserklärung inklusive einer Gemeinschaftsordnung zu verfassen, in der die Rechte und Pflichten der jeweiligen Wohnungseigentümer festgehalten sind. Die Gemeinschaftsordnung ist kein verpflichtender Bestandteil, kann aber juristische Auseinandersetzungen schon im Vorfeld vermeiden.

Der Zuordnung der Gebäudebestandteile in Gemeinschafts- und Sondereigentum wird im WEG eine hohe Bedeutung beigemessen. Mit Paragraf 5 des WEG wird das Sondereigentum exakt bestimmt. Dieses umfasst die Wohnung des Wohnungseigentümers sowie optional nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen. Für die Instandhaltung und Pflege des Sondereigentums steht ausschließlich der Wohnungseigentümer in der Verantwortung.

Das Gemeinschaftseigentum ist in Paragraf 1 Absatz 5 des WEG genau definiert. Dieses steht allen Wohnungseigentümern offen und für die Instandhaltung muss die Gemeinschaft aufkommen. Die Kosten werden mit dem jeweiligen Miteigentumsanteil der Wohnungseigentümer geregelt. Dabei kann eine Aufteilung zu gleichen, aber auch zu individuellen Teilen erfolgen.

Ein weiteres Element der Teilungserklärung ist die Festlegung, für welches Sondereigentum entsprechende Sondernutzungsrechte eingeräumt werden. Dabei handelt es sich beispielsweise um die Nutzung von Gartenflächen.

Im Paragraf 20 des Wohnungseigentumsgesetzes ist gesetzlich festgelegt, dass die Eigentümergemeinschaft einen Verwalter bestellen muss. Dieser kann eine Eigentümerversammlung einberufen und ist verpflichtet, die beschlossenen Maßnahmen im Sinne der Wohnungseigentümer umzusetzen. Der Aufgabenbereich eines Verwalters lässt sich in vier Bestandteile aufteilen:

• Rechtliche Aufgaben: Ein Verwalter muss mit den wichtigsten rechtlichen Grundlagen vertraut sein, um den Abschluss und die Prüfung von Verträgen zu gewährleisten oder die Vorschriften der Landesbauordnung umsetzen zu können.

• Kaufmännische Aufgaben: Neben der Abrechnung des Hausgelds ist es die Aufgabe des Verwalters, die Instandhaltungsrücklagen kosteneffizient umzusetzen und falls notwendig Sonderumlagen in die Eigentümerversammlung einzubringen.

• Technische Aufgaben: Die Instandhaltung und der reibungslose tägliche Ablauf sind durch den Verwalter sicherzustellen.

• Organisatorische Aufgaben: Die Einberufung der Eigentümerversammlung ist nur ein Aspekt der organisatorischen Aufgaben. Bei vermieteten Wohnungen fällt der Bereich der Kommunikation zwischen Wohnungseigentümer und Mieter in den Tätigkeitsbereich des Verwalters.

Mit der Vielzahl der Wohnungseigentümer gehen unterschiedliche Interessen und Vorlieben einher. Deshalb kommt es bei zahlreichen Gemeinschaften zu Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern, die oftmals nur juristisch aus dem Weg geräumt werden können.

• Fenster und Türen als Gemeinschafts- oder Sondereigentum: Bei Fenstern gibt es regelmäßig unterschiedliche Meinungen, obwohl im WEG Gesetz klar geregelt ist, dass diese unter das Gemeinschaftseigentum fallen und somit die Kosten durch aller Wohnungseigentümer zu tragen sind. Gibt es gesonderte Regelungen in der Teilungserklärung, so greifen diese. Bei Türen ist es maßgeblich, wo sie sich befinden. Hauseingangstüren und Wohnungseingangstüren werden zum Gemeinschaftseigentum gezählt, während Innenraumtüren zum Sondereigentum gehören.

• Gartenflächen und Terrassen: Die Nutzung von gemeinschaftlichen Gartenflächen ist über ein fest dem Sondereigentum zugewiesenes Sondernutzungsrecht zu regeln, ansonsten kommt es häufig zu Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern. Selbst Gewohnheiten, wonach die Erdgeschossbewohner die gemeinschaftlichen Flächen nutzen können, werden durch neue Wohnungseigentümer häufiger infrage gestellt. Entsprechende Rechtssicherheit durch das Sondernutzungsrecht erspart sehr viel Ärger.

• Gemeinschaftseigentum: Grundsätzlich gilt, dass das Gemeinschaftseigentum von Wohnungseigentümern gleichwertig genutzt werden kann. Wird einem Wohnungseigentümer Sondernutzungsrecht eingeräumt, bedarf es der Zustimmung der gesamten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.