Wegerecht beeinflusst Immobilienwert: Ihre echte und Pflichten

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Als Wegerecht wird nach § 917 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) das Recht bezeichnet, einen Weg oder Zugang über ein fremdes Grundstück nur zum Zwecke des Durchgangs zu nutzen. Das Grundstück, über das der Zuweg führt, bezeichnet man als „dienendes“ Grundstück. Das Grundstück, das die Nutzung des Wegerechts in Anspruch nimmt, bezeichnet man hingegen als „herrschendes“ Grundstück.

Bei einem öffentlich-rechtlichen Wegerecht spricht man von einer „Baulast“. Hierbei nimmt die Stadt oder die Gemeinde ein Wegerecht in Anspruch. Die Baulast wird dann im Baulastenverzeichnis der belasteten Immobilie eingetragen.

Privatrechtlich unterscheidet man beim Einräumen eines Wegerechts zwei unterschiedliche Arten der Vereinbarung: den privaten Vertrag und das im Grundbuch eingetragene Wegerecht.

Wer sich über das Wegerecht informieren möchte, stößt schnell auf weitere Begrifflichkeiten wie Fahrrecht, Gehrecht und Leitungsrecht. Wo liegen die Unterschiede? Mit dem Fahrrecht (fälschlicherweise auch oft Fahrtrecht genannt) wird einem Nachbarn die Nutzung des Weges mit dem Auto erlaubt und es entsteht ein Überfahrtsrecht. Die Dienstbarkeit im Rahmen des Gehrechts, welche auch im Grundbuch festgehalten wird, räumt dem Nachbarn lediglich die Nutzung des Weges zu Fuß ein. Das Leitungsrecht erlaubt es dem Begünstigten, Leitungen für Wasser oder Strom unter dem dienenden Grundstück zu verlegen.

Jeder Mieter oder Käufer einer Immobilie muss die Möglichkeit haben, von seinem Grundstück aus das öffentliche Wegenetz zu erreichen – auch dann, wenn sein Grundstück nicht direkt an die Straße angrenzt. Diese Grundstücke in zweiter Reihe müssen mit einem Zuweg an die Straße angebunden werden. Der Zuweg führt in einigen Fällen zwangsläufig über das davorliegende Grundstück.

Das Wegerecht muss vom Grundstücksbesitzer eingeräumt werden

Diesen Weg darf sich der Bewohner des Hinterliegergrundstücks aber nicht auf eigene Faust aussuchen. Er benötigt dafür die Erlaubnis des Eigentümers des Grundstücks, das er regelmäßig überquert. Wird das Durchgangsrecht vom Nachbarn eingeräumt, erteilt er ein Wegerecht.

Wann kann das Wegerecht verweigert werden?

Der Besitzer des Grundstücks kann das Durchgangsrecht verweigern, wenn es eine andere adäquate Möglichkeit der Wegführung gibt.

3.1 Notwegerecht: Wann hat man Anspruch auf ein Wegerecht?

Kann das Hinterliegergrundstück nur genutzt werden, wenn ein Zugang z.B. durch den Garten des vorne liegenden Grundstücks geschaffen wird, hat der Besitzer des Hinterliegergrundstücks einen Anspruch auf Erteilung des Wegerechts. In diesem Fall spricht man von einem „Notwegerecht“. Das Notwegerecht ist wie das Wegerecht im § 917 des BGB geregelt.

Häufig wird die Erteilung eines solchen Rechtes notwendig, wenn ein großes Grundstück in zwei kleinere Grundstücke aufgeteilt wird. Der hinten liegende Teil besitzt dann keine natürliche Grenze zur öffentlichen Straße mehr. Da das Grundstück mit Zuweg geschnitten ist wie ein Pfeifenstiel, bezeichnet man dieses auch als „Pfeifenstielgrundstück“.

Die Eintragung eines Wegerechts beim Grundbuchamt ist nicht kostenlos. Der Preis ist abhängig vom Bodenwert des zu belastenden Grundstücks. Ist das Grundstück zum Beispiel 5.000 Euro wert, müssen Sie mit Ausgaben von ca. 50 bis 90 Euro für die Eintragung eines Wegerechts in das Grundbuch rechnen. Darin inbegriffen sind die Notarkosten (ca. 30 Euro) und weitere Auslagen für Dokumente und Einsichten in bestimmte Papiere. Die Notarkosten variieren je nach Bundesland.

Für die Duldung eines Wegerechts kann sich der Eigentümer der dienenden Immobilie vom Wegerechtnehmer finanziell entschädigen lassen. Die Entschädigung kann durch eine Einmalzahlung oder auch eine regelmäßig geleistete Geldrente entrichtet werden, je nachdem was vereinbart wurde.

Kostencheck: Notwegerecht und freiwilliges Wegerecht

a) Kosten beim Notwegerecht: Die Notwegerente
Beim Notwegerecht ist die Notwegerente davon abhängig, wie stark die Nutzung der dienenden Immobilie durch das Einräumen eines Wegerechts beeinträchtigt wird. Sollte keine Beeinträchtigung vorliegen, kann die Zahlung auch entfallen.

b) Kein Rechtsanspruch auf Nutzungsentschädigung bei freiwilligem Wegerecht
Bei einem freiwillig vereinbarten Wegerecht entstehen keine Rechtsansprüche auf eine Geldrente oder eine Einmalzahlung. Jedoch besteht auch hier die Möglichkeit auf eine festgelegte Entschädigung aufgrund der Nutzung für den Eigentümer des dienenden Grundstücks. Wie hoch die Wegerecht-Kosten hierbei ausfallen, ist vom Verkehrswert der Immobilie abhängig.

Für den Eigentümer des dienenden Grundstücks bringt ein Wegerecht vor allem Nachteile mit sich. Nicht nur, dass er einen Teil seiner Immobilie als Zuweg freihalten muss und diesen nicht mit einer Garage oder ähnlichem bebauen kann, auch der Verkehrswert eines mit einem Wegerecht belasteten Grundstücks sinkt.

Der Wert des dienenden Grundstückes wird durch das Wegerecht gemindert, der Wert des herrschenden Grundstückes steigt hingegen. Wegerechte können den Grundstückswert beeinträchtigen und sollten bei einer Immobilienbewertung auf jeden Fall berücksichtigt werden.

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Bei einem privaten Vertrag arbeiten beide Nachbarn eine Abmachung aus, wie der Weg zum herrschenden Grundstück genutzt werden darf. Das Dokument sollte Zeitrahmen des Wegerechts sowie Pflichten und Rechte beider Eigentümer festhalten. Diese Art der Vereinbarung lässt sich nach Ablauf der im Vertrag festgelegten Zeit auflösen. Auch wenn die Besitzer der beiden Liegenschaften wechseln, muss der Vertrag neu verhandelt werden. Das ist ein Nachteil gegenüber dem Wegerecht, welches als Grundbucheintrag festgehalten wird. Wichtig: Die Vereinbarungen eines Wegerecht-Vertrags können sowohl schriftlich als auch mündlich getroffen werden und sind in beiden Fällen rechtskräftig.

Welche Pflichten gibt es und was ist zu beachten?
Damit die Nachbarschaft trotz eines Wegerechts möglichst harmonisch funktioniert, ist es sinnvoll, beim Ausarbeiten des Vertrages ganz genau vorzugehen. Rechte und Pflichten jeder Partei sollten hier unmissverständlich aufgeführt werden. Es sollte genau geregelt werden, was erlaubt ist und wer die Kosten für die Instandhaltung und Räumung trägt. Zu den wichtigsten Vereinbarungen zählen die Fragen:

• Wer entsorgt das Laub und trägt ggf. die Kosten dafür?

• Wer trägt die Kosten der Instandhaltung des Weges?

• Wer ist für den Winterdienst beim Wegerecht verantwortlich, wer muss den Schnee räumen?

• Beim Wegerecht, wer darf es nutzen?

• Wie soll der Weg angelegt werden, wie weit vom Haus entfernt?

• Wie darf dieser genutzt werden? Mit dem Auto/Motorrad (Durchfahrtsrecht) oder nur zu Fuß (Durchgangsrecht)?

• Wenn die Nutzung mit Kraftfahrzeugen gestattet ist: Welche Fahrzeugklasse ist hier erlaubt?

• Wie lang und wie breit ist der Weg, der genutzt werden darf?

• Dürfen Leitungen vom Wegerechtnutzer unter dem Weg verlegt werden?

• Darf der Weg vom Nachbarn überbaut werden?
  

Wer haftet bei einem Unfall?
Wird der Weg ausschließlich alleine vom Eigentümer des herrschenden Grundstücks genutzt, so ist er nach gängiger Rechtssprechung für die Instandhaltung sowie Räumung des Weges verantwortlich, es sei denn es wurde anders vereinbart. Demnach trägt dieser Nachbar auch die Verkehrssicherungspflicht und haftet bei eventuellen Unfällen.

Wie breit muss der Weg sein?
Da die Zufahrt zu dem hinteren Grundstück nicht nur als Verbindung zur Straße dient, sondern auch als Feuerwehrzufahrt, ist in den meisten Bundesländern eine Mindestbreite von drei Metern zu gewährleisten.

Wird das Wegerecht als „Grunddienstbarkeit“ (§1018 BGB) im Grundbuch des dienenden Grundstücks vermerkt, bleibt dieses auch bestehen, wenn der Besitzer des dienenden oder der des herrschenden Grundstücks wechselt. Eine Ausnahme bildet hier das „Notwegerecht“. Dieses ist langfristig an das Grundstück gebunden, auch wenn es nicht im Grundbuch eingetragen ist. Eine Grunddienstbarkeit lässt sich nur auflösen, wenn beide Parteien der Auflösung zustimmen oder sie von vornherein zeitlich befristet ist. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, vor dem Kauf einer Immobilie immer einen Grundbuchauszug anzufordern.

Wo trägt man ein Wegerecht im Grundbuch ein?

Grunddienstbarkeiten, dazu gehört auch das Wegerecht, werden im Grundbuch in Abteilung II unter Lasten und Beschränkungen des Grundstücks eingetragen.

Wie trägt man ein Wegerecht im Grundbuch ein?

Um ein Wegerecht eintragen zu lassen, muss zunächst ein Antrag auf Eintragung einer Grunddienstbarkeit von einem Notar beim Grundbuchamt eingereicht werden.

Welche Dokumente benötigt man für den Eintrag eines Wegerechts ins Grundbuch?

Um die Sonderrechte des Begünstigten, meist eines Nachbarn, in Form des Wegerechts im Grundbuch eintragen zu lassen, muss man folgende Dokumente bereitstellen:

• eine Bewilligungserklärung des Grundstückseigentümers

• einen Lageplan, der Angaben zum genauen Verlauf des Wegerechts enthält

Des Weiteren wird vom Notar eine beglaubigte Vereinbarung über die Regelung erstellt, die das Wegerecht hinsichtlich der Art der Nutzung, des Personenkreises, der dieses Recht ausüben darf, sowie der Nutzungsentschädigung (beispielsweise eine Geldrente oder Notwegrente), ausreichend festhält. Informationen zu den Notarkosten finden Sie im folgenden Abschnitt.

Der Herrschvermerk dokumentiert das Recht des herrschenden Grundstücks über das dienende Grundstück. Er kann – muss aber nicht – im Bestandsverzeichnis des herrschenden Grundstücks eingetragen werden. Dieser Eintrag wird als Herrschvermerk bezeichnet.

Ein sogenanntes „Gewohnheitsrecht“ entsteht, wenn die Nachbarn jahrelang den Zuweg unter Duldung des Vorderhauseigentümers genutzt haben – ohne vertragliche Vereinbarung oder Eintragung ins Grundbuch. Durch das Gewohnheitsrecht entsteht jedoch nicht automatisch ein rechtlicher Anspruch auf das Wegerecht, wie das Urteil des Bundesgerichtshofes zum Wegerecht (Az: V ZR 155/18) zeigt. Daraus geht hervor:

Im Verhältnis einzelner Grundstücksachbarn kann ein Wegerecht nicht aufgrund des Gewohnheitsrechts durch eine – sei es auch jahrzehntelange – Übung entstehen.

Der Fall

Im verhandelten Fall hatten die Eigentümer dreier nebeneinanderliegender Grundstücke, die mit aneinandergrenzenden Häusern bebaut sind, die Eigentümerin der nebenliegenden Grundstücke verklagt. Auf den zuletzt genannten Grundstücken befindet sich ein Weg, über den die Kläger ihre Garagen, welche sich im hinteren Teil ihres Grundstücks befinden, erreichen können. Jahrelang hatten vorherige Grundstückseigentümer, sowie auch die Beklagte selbst, die Nutzung des Weges durch ihren Garten geduldet. Doch zum 31. Dezember 2016 erklärte die Beklagte die Kündigung des „Leihvertrags“ mit den Klägern und verkündigte die Sperrung des Weges sowie den Bau einer Toranlage.

Wegerechte können nicht nur den Wert einer Immobilie erheblich beeinflussen, oft führen sie auch zu Unstimmigkeiten unter Nachbarn. Einerseits wird der Wert des dienenden Grundstücks durch das Wegerecht sichtlich gemindert, auf der anderen Seite steigt der Wert des herrschenden Grundstücks. Um mögliche Streitigkeiten unter Nachbarn zu vermeiden, ist es ratsam, frühzeitig vertragliche Vorkehrungen mit dem Nachbarn zu treffen, dabei sollten die Rechte und Pflichten beider Parteien genau festgehalten werden. Wer auf der sicheren Seite sein möchte, lässt das Wegerecht als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eintragen. Dieser Grundbucheintrag bleibt auch bestehen, sollten sich die Eigentumsverhältnisse, also der Nachbar, eines der betroffenen Objekte ändern. Grunddienstbarkeiten haben den Vorteil, dass sie sich nur löschen lassen, wenn beide Parteien der Auflösung zustimmen oder sie von vornherein befristet sind. Finden auch Sie kostenlos heraus, wieviel Ihr Grundstück wert ist und welchen Einfluss ein Wegerecht auf den Grundstückswert hat!