Hausgeld – Alles Wichtige zu den Nebenkosten für Wohnungseigentümer

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Als Hausgeld wird der monatliche Vorschuss bezeichnet, den alle Wohnungseigentümer an den Hausverwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft zahlen und der am Ende des Jahres abgerechnet wird. Somit ist das Hausgeld als eine Art Nebenkostenabrechnung für Wohnungseigentümer zu verstehen. Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Interessenten daher die Höhe des Hausgeldes bei ihren Kalkulationen berücksichtigen. Zum Hausgeld gehören die Betriebskosten, wie Strom, Heizkosten oder Müllentsorgung, sowie die Kosten für die Instandhaltung und Verwaltung des Gebäudes.

Zahlt man Hausgeld auch bei einem Reihenhaus?

Wenn Sie ein Reihenhaus kaufen, sollten Sie prüfen, ob es in einer Teilungserklärung zu Wohnungseigentum erklärt wurde. In diesem Fall haben Sie als Eigentümer der Reihenhaushälfte ähnlich wie bei einer Eigentumswohnung nur Alleineigentum an dem Reihenhaus als Sondereigentum. Entscheidungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, können Sie nur mit den anderen Eigentümern gemeinsam treffen. Hausgeld müssen Sie bei dem Reihenhaus demnach ebenfalls so wie bei einer Eigentumswohnung an die Eigentümergemeinschaft zahlen.

Das Hausgeld basiert auf einem Wirtschaftsplan, der von der Verwaltung aufgestellt und von der jährlichen Eigentümerversammlung genehmigt werden muss. Im Rahmen des Wirtschaftsplans werden Einnahmen und Ausgaben für das kommende Wirtschaftsjahr zusammengestellt. Berechnet wird neben der Höhe des Hausgeldes auch die sogenannte Instandhaltungsrücklage, bei der die Kosten für zukünftige Instandsetzungen und Modernisierungen kalkuliert werden. Hierbei sind vor allem der Zustand des Gebäudes sowie die Sanierungs- und Reparaturpläne der Wohnungseigentümer entscheidend. Soll beispielsweise das Treppenhaus saniert werden, muss eine entsprechend hohe Rücklage vorhanden sein. Auf der Eigentümerversammlung stimmen alle Miteigentümer des Hauses über den Wirtschaftsplan ab. Für eine Beschlussfassung genügt eine einfache Mehrheit.

Bezahlt jeder Eigentümer das gleiche Hausgeld?

Gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) § 28 Abs. 2 und 3 besteht für Wohnungseigentümer die anteilsmäßige Verpflichtung zur Lasten- und Kostentragung sowie zur Beitragsleistung zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung (Instandhaltungsrücklage). In der Regel werden das Hausgeld und die Instandhaltungsrücklage nach Miteigentumsanteil verteilt - sofern keine abweichende Verteilung beschlossen wurde (§ 16 Abs. 2 WEG). Es steht der Eigentümergemeinschaft frei für jeden Kostenpunkt eine eigene Kostenverteilung vorzunehmen, beispielsweise nach Verbrauch oder etwa der Anzahl der Personen in einem Haushalt.

Welche Varianten der Kostenverteilung für das Hausgeld gibt es?

1. Üblicherweise verteilen sich das Hausgeld und die Instandhaltungsrücklage im Verhältnis zu den jeweiligen Miteigentumsanteilen. Diese errechnen sich mithilfe der Wohnfläche und des Verbrauchs. Die Teilungserklärung gibt Auskunft darüber, welcher Eigentumsanteil auf die jeweilige Wohnung entfällt. In der Regel werden die Miteigentumsanteile als Bruchteil des gesamten Eigentums (nach Quadratmetern) angegeben.

2. Eine weitere Variante der Kostenaufteilung besteht darin, dass das Hausgeld zu gleichen Teilen von jedem Eigentümer pro Wohneinheit gezahlt wird. Dadurch kann beispielsweise der Verwaltungsaufwand reduziert werden. Sinnvoll ist diese Art der Kostenaufteilung vor allem bei Immobilien mit gleich großen Wohneinheiten.

3. Darüber hinaus ist es auch möglich, das Hausgeld über andere Verteilungsschlüssel aufzuteilen. Diese können ebenfalls in der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Jede Kostenart kann dann jeweils nach Quadratmetern, Personen im Haushalt oder auch nach Verbrauch abgerechnet werden. Ausgeschlossen von dieser Regelung sind Heiz- und Warmwasserkosten, da diese nach der Heizkostenverordnung abgerechnet werden müssen.

Egal, auf welche Weise die Kosten verteilt werden - letztendlich erhält jeder Wohnungseigentümer vom Verwalter einen Einzelwirtschaftsplan, aus dem sich die individuellen monatlichen Kosten für das kommende Jahr ergeben.

Da über das Hausgeld Instandhaltungsrücklagen für in Zukunft notwendige Reparaturen und Renovierungs- beziehungsweise Sanierungsarbeiten gebildet werden müssen, umfasst die Vorauszahlung für Eigentümer mehr als die Betriebskosten bei einem Mieter. In der Regel ist das Hausgeld schätzungsweise 20 bis 30 Prozent teurer als die Nebenkosten eines Mieters.

Wie hoch das Hausgeld ist, hängt maßgeblich von den Einnahmen und Ausgaben des Gemeinschaftseigentums ab. Die anfallenden Kosten können je nach Eigenarten der Immobilie sehr unterschiedlich ausfallen.

Oftmals wird angenommen, dass die Kosten in einer kleinen Wohnungseigentümergemeinschaft niedriger sind. Dies trifft jedoch nicht grundsätzlich zu. So kann eine luxuriöse kleine Wohnanlage teurer sein als eine einfache große Wohnanlage, wenn beispielsweise eine große Grünanlage dazugehört, deren Pflege bezahlt werden muss.

Grundlegend gilt also: Je luxuriöser die Ausstattung der Wohnanlage, desto höher sind die Betriebskosten und somit auch die Beträge für das Hausgeld. Des Weiteren trifft es zu, dass das Hausgeld bei neueren Immobilien geringer ausfällt, da bei älteren Gebäuden mehr Instandhaltungsarbeiten erforderlich sind und daher eine höhere Ansparung der Instandhaltungsrücklage notwendig ist. Außerdem sind Neubauten in der Regel energetisch besser konzipiert als Altbauten und verursachen deshalb auch weniger Kosten.

Es kann vorkommen, dass das monatlich zu zahlende Hausgeld zu niedrig angesetzt wurde. In diesem Fall können Eigentümer zu einer hohen Sonderumlage veranlasst werden, wenn in der Eigentümerversammlung umfangreiche Instandsetzungsarbeiten (wie zum Beispiel eine Fassadendämmung) beschlossen werden.

Die Rechtsgrundlage für die Berechnung des Hausgeldes bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das die Verteilung von Nutzen und Lasten einer Eigentümergemeinschaft regelt. Das Hausgeld beinhaltet folgende Kosten:

• Betriebskosten (Abfallentsorgung, Heizkosten, Versicherungen, Reinigungskosten, Hausstrom, Hausmeister, Wartung des Aufzugs, Treppenhaus- und Gartenpflege, Wasser und Abwasser, etc.)

• Verwaltungskosten (zum Beispiel Kontoführung, Hausverwaltung, Geschäftsführung)

• Instandhaltungsrücklage

Während der Wirtschaftsplan sich auf die voraussichtlichen Kosten für das kommende Wirtschaftsjahr bezieht, gibt die Jahresabrechnung Aufschluss über die endgültige Hausgeldabrechnung.

Nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes (in der Regel das Kalenderjahr) werden die tatsächlichen Gemeinschaftskosten in der Jahresabrechnung abgerechnet. Dabei werden die monatlichen Hausgeldzahlungen mit den tatsächlich angefallenen Kosten verrechnet. Wurde das Hausgeld zu hoch berechnet, bekommen die Eigentümer ein Guthaben zurück. Wenn jedoch zu wenig Hausgeld gezahlt wurde, wird eine entsprechende Nachzahlung fällig. Sollte es zu hohen abweichenden Kosten kommen, wird in der Regel eine Anpassung des Wirtschaftsplans für die nächste Abrechnungsperiode vorgenommen.

Die Verwaltung ist verpflichtet, jedem Eigentümer eine genaue Aufschlüsselung der Abrechnung zukommen zu lassen, in der die Einnahmen und Ausgaben sowie Instandhaltungskosten enthalten sind.

Hausgeld bei Leerstand?

Für die Zahlung des Hausgeldes spielt es keine Rolle, ob eine Wohnung bewohnt ist oder leer steht. Eigentümer müssen das einmal festgelegte Hausgeld aus dem Wirtschaftsplan in voller Höhe zahlen.

Im Anschluss an die Hausgeldabrechnung wird von dem Eigentümer der jeweiligen Wohnung beziehungsweise der beauftragten Sondereigentumsverwaltung eine Betriebskostenabrechnung, auf Basis der Ergebnisse aus der Hausgeldabrechnung, für den gleichen Abrechnungszeitraum erstellt.

Über die Betriebskosten können dann die Bestandteile der umlegbaren Kosten auf den Mieter übertragen werden. Für diesen ergibt sich dann wiederum, nach Verrechnung der tatsächlichen umlegbaren Kosten mit seinen monatlich geleisteten Mietnebenkostenvorauszahlungen, ein Guthaben- beziehungsweise Nachzahlungsbetrag.

Umlagefähig sind nur die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgeführten 17 Kostenarten. Die Verwaltervergütung, einschließlich der Aufwendungen für Porto und Kosten für die Abhaltung von Wohnungseigentümerversammlungen, sind nicht umlegbar. Das gilt auch für die Kontoführungsgebühren des Hausgeldkontos. Des Weiteren können auch die Kosten für die Instandhaltungsrücklage nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Die umlagefähigen Kosten müssen vorab im Mietvertrag vereinbart sein. Um es einfach zu halten, sollten Vermieter hierbei die gleichen Umlageschlüssel verwenden, wie sie in der Eigentümerversammlung für das Gemeinschaftseigentum beschlossen wurden. Dabei sollte auch bedacht werden, dass sich die beschlossenen Verteilerschlüssel für das Gemeinschaftseigentum bei jeder jährlichen Eigentümerversammlung ändern können. Daher sollte eine entsprechende Klausel im Mietvertrag eingebaut werden, dass der Vermieter dazu berechtigt ist, den Verteilerschlüssel zu ändern, wenn dieser in der Eigentümerversammlung verändert wurde.

Käufer schauen beim Wohnungskauf häufig nur auf den Kaufpreis, wobei das monatlich zu zahlende Hausgeld häufig vergessen wird. Um böse Überraschungen in Bezug auf die regelmäßigen Kosten zu vermeiden, sollten Wohnungskäufer bei der Immobiliensuche auch immer auf die Höhe des Hausgeldes achten!

Vor dem Wohnungskauf sollten Kaufinteressenten genau auf die Beschaffenheit des Gebäudes sowie auf das Baujahr achten. Wenn die Immobilie schon sehr alt und in einem schlechten Zustand ist oder ersichtliche Mängel aufweist, könnten schon kurz nach dem Kauf hohe Kosten für Reparaturen auf den neuen Eigentümer zukommen.

Auch wenn das Hausgeld zunächst niedrig erscheint, sollte der Käufer Einsicht in den Wirtschaftsplan sowie die Versammlungsprotokolle der Eigentümergemeinschaft nehmen. So können Interessenten herausfinden, ob beispielsweise Reparaturen aufgeschoben wurden, um die Kosten niedrig zu halten. Auch die Instandhaltungsrücklage sollte überprüft werden. Wenn in naher Zukunft größere Arbeiten anstehen, für die die Rücklagen nicht ausreichen, werden die Eigentümer der Gemeinschaft tief in die Tasche greifen müssen.

Was passiert mit dem Hausgeld einer Eigentumswohnung beim Eigentümerwechsel?

Prüfen Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung, ob der Vorbesitzer Hausgeldschulden gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft hat. Als Käufer haften Sie erstmal nicht für die Hausgeldrückstände des Vorgängers. Es sei denn, dies ist in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung so festgelegt. Erkundigen Sie sich daher vor dem Kauf bei der Hausverwaltung, ob Schulden bestehen und nehmen Sie Einsicht in die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung.

Ist eine Hausgeldregelung im Kaufvertrag wirksam?

Auch wenn Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag regeln, was mit den Hausgeldschulden passieren soll, ist dies jedoch nicht gültig gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Um herauszufinden, ob eine Wertminderung vorliegt und wie hoch diese ist, können Eigentümer oder potenzielle Käufer einen Immobilienmakler mit der Immobilienbewertung beauftragen.