Der Mietspiegel: Was Mieter und Vermieter wissen sollten

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Der Mietspiegel ist eine gesetzlich vorgesehene Möglichkeit der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei frei finanziertem Wohnraum und ist somit ein wichtiges Begründungsmittel bei einem Mieterhöhungsverlangen. Nachdem Kritik am ersten Wohnraumkündigungsgesetz geäußert wurde, musste die ortsübliche Vergleichsmiete auf konkrete Grundsätze gestützt sein, woraufhin der Mietspiegel als Ermittlungsgrundlage anerkannt wurde Der Mietspiegel gibt dabei Auskunft über die gängigen Mieten, die in einer Gegend verlangt werden. Er bezieht sich räumlich auf die jeweilige Stadt oder Gemeinde und wird entweder von der Stadt selbst oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter erstellt und anerkannt. Es gibt jedoch keine Verpflichtung, einen Mietspiegel aufzustellen. Die jeweilige Stadt- oder Gemeindeverwaltung gibt Auskunft darüber, ob ein Mietspiegel vorliegt.

Preis-Spanneneinordnung

Der Mietspiegel hilft dabei, eine Wohnung in die Preisspanne einzuordnen. Die Preisspanne gibt Auskunft darüber, ob eine Wohnung besser oder schlechter als die durchschnittlichen Wohnungen ist. Der Mietspiegel gibt diese Preisspanne an. Liegt eine Wohnung beim höchsten Spannwert, so hat diese Wohnung nur positive Merkmale und kann dementsprechend teurer vermietet werden. Liegt sie dagegen beim niedrigsten Spannwert, hat sie ausschließlich oder überwiegend negative Merkmale. Ein Vermieter kann seine Wohnung nicht beliebig in die Preisspanne eintragen, dies verlangt einen Nachweis.

Neben der Preisspannen- Ermittlung hilft der Mietspiegel ebenfalls dabei, die Mietpreisbremse festzulegen. Auch die Mietpreisbremse ist für die Drosselung der steigenden Mietpreise ein wichtiges Instrument, welches regelt, dass die Miete maximal 10 Prozent über dem Mietspiegel liegen darf. Mehr Informationen über die Mietpreisbremse finden Sie in unserem Magazin-Artikel zum Thema.

Arten des Mietspiegels:

Es wird grundsätzlich zwischen zwei Arten von Mietspiegeln unterschieden:

• Einfacher Mietspiegel: Dieser bietet eine Übersicht über die üblichen Mietgelder in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden. Diese Übersicht wird von der Gemeinde selbst oder den Interessenverbänden erstellt und anerkannt.

• Qualifizierter Mietspiegel: Der qualifizierte Mietspiegel erfasst ebenfalls, welche Mietgelder verlangt werden, jedoch wird dieser nach wissenschaftlichen Grundsätzen alle 2 Jahre erarbeitet und von der Gemeinde, der Stadt oder den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt. Im Ausnahmefall kann nach zwei Jahren der Mietspiegel mithilfe des Lebenshaltungskostenindex für Gesamtdeutschland angepasst werden, bevor nach vier Jahren eine endgültige Neuerstellung erforderlich ist. Die im qualifizierten Mietspiegel genannten Mietpreisspannen entsprechen der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Mietspiegel stellt die üblichen Mieten einer Wohngegend, Stadt oder Gemeinde dar. Er wird ermittelt, indem verschiedene Wohnungen einer Gegend miteinander verglichen werden, um nachzuweisen, welche Miethöhe für Wohnungen in einer bestimmten Umgebung üblich ist. Dabei können nicht einfach beliebige Wohnungen miteinander verglichen werden. Die Wohnungen, die zur Ermittlung des Mietspiegels herangezogen werden, müssen sich in bestimmten Bewertungsmerkmalen ähneln, damit ein akkurates Bild der üblichen Miethöhe entsteht. Diese Merkmale sind:

• Art: Wohnungen, die in einem Mehrfamilienhaus liegen, können nicht mit Einfamilienhäusern oder Wohnungen in Zweifamilienhäusern verglichen werden.

• Größe: Die Wohnungen müssen eine vergleichbare Größe in Quadratmetern haben.

• Ausstattung: Nur Wohnungen, die qualitativ etwa gleichwertig ausgestattet sind, können miteinander verglichen werden. Gibt es beispielsweise Parkettboden oder Fußbodenheizung, muss die Wohnung mit anderen Wohnungen solcher Merkmale einkategorisiert werden.

• Lage: Die Wohnungen müssen in vergleichbaren Lagen liegen. Wohnungen, die in einer besonders teuren Gegend liegen, können nicht mit Wohnungen aus den preisgünstigsten Stadtteilen verglichen werden.

• Baujahr: Alt- und Neubaubestand müssen separiert betrachtet werden. Altbauten (Häuser vor 1928) haben höhere Vergleichsmieten als Nachkriegsbauten und Neubaubestand.

• Bauform: Wohnblöcke und Plattenbauten sind von Reihenhäusern getrennt zu betrachten.

• Energieverbrauch: Das Wohnhaus wird im Hinblick auf die Energieeffizienz analysiert.

Mithilfe dieser Merkmale werden die Wohnungen bewertet und anschließend in Kategorien eingeteilt. Die Kategorien beschreiben die Eigenschaften einer Wohnung im Geltungsbereich des Mietspiegels. Sie werden dann für die Ermittlung des Mietspiegels verglichen.

Der Mietspiegel besteht aus einer Mischung aus Neuvertrags- und Bestandsmieten. Bei der Ermittlung des Mietpreisspiegels dürfen nur Wohnungen berücksichtigt werden, bei denen die Miete in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder verändert wurde. Es wird für die Erhebung stets ein einheitlicher Mietbegriff verwendet, die Nettokaltmiete. So müssen alle Daten erst in die Nettokaltmiete umgerechnet werden, bevor sie in den Mietspiegel einfließen. Mehr Informationen über den genauen Erhebungsvorgang des Mietspiegels finden sie beim Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung.

Ein Anbieter einer Wohnung kann den Mietspiegel dazu nutzen, die Miethöhe abzuschätzen. Bei Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter um eine Mieterhöhung kann der Mietspiegel herangezogen werden, um herauszufinden, ob ein Mieterhöhungsanspruch besteht.

Der Mietspiegel stellt eine Art Kompromiss zwischen den Interessen des Mieters und denen des Vermieters dar, da er sich sowohl aus Bestandsmieten als auch aus Neuvertragsmieten zusammensetzt. Vermieter haben Interesse an möglichst hohen Mieten und somit auch an einem Mietspiegel, der möglichst nahe an den aktuellen Marktmieten liegt. Für die Vermieter wäre daher der Ausschluss von Bestandsmieten, welche meist unter der üblichen Marktmiete liegen, von Vorteil. Der Mieter will dagegen das genaue Gegenteil. Ein Mieter wünscht sich eher niedrige Mieten. Da durch die immer stärker werdende Nachfrage im Immobilienmarkt die Neuvertragsmieten überdurchschnittlich hoch sind, wäre also für den Mieter ein Ausschluss der Neuvertragsmieten bei der Ermittlung des Mietspiegels sinnvoll. Der Mietspiegel bildet demnach einen Mittelweg zwischen den Interessen der Mieter und Vermieter.

Das starke Wachstum der Großstädte und die damit verbundene große Nachfrage, lässt die Mieten deutschlandweit steigen. Um Mieter vor zu hohen Mieten zu schützen, werden in vielen Städten und Gemeinden Mietspiegel gebildet, die dabei helfen sollen, eine zu hohe Miete zu erkennen. Ein Vermieter kann den Mietspiegel dagegen nutzen, die Miete zu ermitteln und unwirtschaftlich niedrige Mieten zu erkennen.

3.1 Wie berechnet man den Mietpreis?

Der Mietpreis wird durch eine Auflistung von Auf- und Abschlägen zum reinen Quadratmeterpreis berechnet. Die Merkmale, die bei der Ermittlung des Mietspiegels eine Rolle spielen, werden auch hier wichtig, denn je nachdem, welche Kriterien eine Wohnung erfüllt oder nicht erfüllt, gibt es einen Auf- oder Abschlag.

Ein Beispiel: Eine Altbauwohnung befindet sich in einer besonders guten Lage. Auch die Ausstattung ist äußerst qualitativ. Neben einer Badewanne gibt es auch eine Fußbodenheizung. Die Wohnung ist 90 m2 groß. Die Durchschnittsmiete beträgt 10 Euro pro Quadratmeter. Da es eine Badewanne und Fußbodenheizung gibt, werden zweimal 0,50 Euro aufgeschlagen.

Rechnung: 90* (10 + 1)= 990 Euro

Der errechnete Mietpreis bildet die Nettokaltmiete.

Aktuell gibt es laut Gesetz keine rechtliche Pflicht zum Aufstellen eines Mietspiegels. Nach §558 Abs. 2 BGB sollen die Städte oder Gemeinden einen Mietspiegel erstellen, wenn danach ein Bedürfnis entsteht.

Die aktuellen Berechnungskriterien werden wegen nicht ausreichender Definition zurzeit von der Bundesregierung standardisiert und neu überarbeitet. Es ist davon auszugehen, dass diese Neu-Evaluation für die Vermieter eher nachteilig ausfallen wird, denn die Politik steuert weg von einem freien Markt und setzt stattdessen insbesondere in Großstädten und Ballungszentren stärkere Regulationsmechanismen ein. Diese Maßnahmen sollen der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für Normal- und Geringverdiener Vorschub leisten.

Um herauszufinden, ob eine Wertminderung vorliegt und wie hoch diese ist, können Eigentümer oder potenzielle Käufer einen Makler mit der Immobilienbewertung beauftragen.