Bei der Bewertung einer Immobilie wird der sogenannte Verkehrswert ermittelt. Je nach Art der Immobilie (Wohnung, Haus, Grundstück) kommen hier drei mögliche Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie zum Einsatz: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Die Art und Weise der Hausbewertung ist durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt.
6.1 Warum gibt es verschiedene Verfahren zur Immobilienbewertung?
Es gibt verschiedene Verfahren der Immobilienbewertung, weil sich der Wert einer Immobilie durch unterschiedliche Faktoren definiert. Wird die Immobilie als vermietetes Objekt verkauft oder handelt es sich um eine Gewerbeimmobilie, ist für die Wertermittlung die Rendite in Form der Miete interessant. In diesem Fall kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Dabei wichtig: Wie viel Rendite wirft die Immobilie in Zukunft ab? Wird die Immobilie aber nicht vermietet, sondern vom Eigentümer selbst bewohnt, empfiehlt sich das Vergleichswertverfahren: Für welchen Preis wurden ähnliche Immobilien in der gleichen Lage in letzter Zeit verkauft? Wenn es nicht ausreichend geeignete Vergleichsobjekte gibt, kommt das Sachwertverfahren zum Tragen. Hierbei wird der Wert der Immobilie anhand der Kosten eines theoretischen Wiederaufbaus berechnet.
6.2 Was ist das Vergleichswertverfahren und wann wird es angewendet?
Allgemein kommt es zu dieser Form der Immobilienwertermittlung, wenn die bewertete Immobilie vom Eigentümer selbst bewohnt wird. Also bei nicht vermieteten Immobilien. Üblicherweise also bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Beim Vergleichswertverfahren wird beispielsweise der Hauswert mithilfe einer Wohnmarktanalyse anhand von Vergleichsobjekten durchgeführt, die in ihrer Lage, Beschaffenheit und Ausstattung der zu bewertenden Immobilie ähnlich sind. Wichtige Faktoren sind dabei unter anderem die Größe, die Restnutzungsdauer, der energetische und bauliche Zustand, die Gebäudeart und die Bauweise. Was eine Immobilie wirklich wert ist, hängt auch von der direkten Umgebung ab. Eine große Kreuzung beispielsweise wirkt sich in der Regel negativ, eine ruhige Seitenstraße positiv auf den Immobilienwert aus. Die Bodenrichtwerte und Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien können beim örtlichen Gutachterausschuss erfragt werden. Das alleine reicht aber nicht aus, um den tatsächlichen Verkehrswert zu ermitteln.
6.3 Was ist das Sachwertverfahren und wann wird es angewendet?
Das Sachwertverfahren findet Anwendung, wenn man eine Immobilie bewerten möchte, zu der es keine geeigneten Vergleichsobjekte gibt. Das Verfahren basiert auf den Wiederbeschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten. Dabei wird ermittelt, welche Kosten bei einem Haus als Neubau anfallen würden. Das Sachwertverfahren bezieht sich meist auf die baulichen Anlagen, während die Wertspanne von Grund und Boden eher durch das Vergleichswertverfahren bestimmt wird. Die Ermittlung des Sachwerts erfolgt vor allem bei Immobilien in Eigennutzung. Die Grundlage bilden der Grundstückswert und der Wert aller baulichen Anlagen auf dem Grundstück. Unter baulichen Anlagen wird in der Regel alles verstanden, was fest mit dem Boden verbunden ist, oder verhältnismäßig lange zur Verwendung an ein und derselben Stelle bleibt.
Der Wert des Baulands wird mit Hilfe des Vergleichsverfahrens ermittelt, während der Wert der baulichen Anlagen in Anlehnung an die Herstellungskosten oder die Kosten zur Wiederbeschaffung ermittelt wird. Abnutzung und Zustand der Gebäude werden ebenfalls berücksichtigt. Da dieses Verfahren tendenziell eher marktfern ist, stellen Gutachterausschüsse Marktanpassungsfaktoren zur Verfügung. Das Sachwertverfahren wird bei nicht vermieteten Immobilien angewendet.
6.4 Was ist das Ertragswertverfahren und wann wird es angewendet?
Sollten Sie eine Immobilie bewerten wollen, die vermietet ist, wird das Ertragswertverfahren zur Hausbewertung genutzt. Auch bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilie findet dieses Verfahren häufig Anwendung. Das Ertragswertverfahren heißt so, weil es eine Verkehrswertermittlung anhand des zukünftig möglichen Ertrags vornimmt. Dabei stehen Renditeüberlegungen im Vordergrund. Hierbei wird der Wert durch die Kapitalisierung der Reinerträge, die mit dem Objekt dauerhaft erwirtschaftet werden können, ermittelt. Die Mieteinnahmen werden mit den laufenden Kosten verrechnet und die langfristig prognostizierte erzielbare Rendite dient zur Verkehrswertermittlung.
Beim Ertragswertverfahren ist der Hauswert unter anderem von den zu erwartenden Erträgen und der Restnutzungsdauer abhängig. Die drei Hauptfaktoren bei der Berechnung des späteren Kaufpreises sind der Jahresreinertrag, der Bodenwert und der Vervielfältiger. Der Bodenwert beschreibt dabei den Wert des reinen Grundstücks, wobei die Immobilie darauf nicht berücksichtigt wird. Er wird durch den Bodenrichtwert berechnet.
Um detaillierte Informationen zu den Wertermittlungsverfahren zu erhalten, lesen Sie auch unsere Ratgeber-Artikel: Zeitwert und Verkehrswert.