Verkehrswert: So wird der Immobilienwert ermittelt

• Der Verkehrswert bezeichnet den Preis, den eine Immobilie unter aktuellen Marktbedingungen erzielen kann. Er wird durch Lage, Zustand und Marktgegebenheiten beeinflusst.

• Der Verkehrswert ist wichtig, wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen. Aber auch bei Erbschaften, Scheidungen und Finanzierungen spielt er eine bedeutende Rolle.

• Makler und Gutachter können den Verkehrswert durch verschiedene Verfahren bestimmen: das Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren.

• Experten können unterschiedliche Arten von Gutachten erstellen: vereinfachte Kurzgutachten und umfassende Vollgutachten, die auch bei rechtlichen Auseinandersetzungen genutzt werden.

• Wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen, können Sie auch auf eine Immobilienbewertung setzen. Diese vereinfachte Form der Wertermittlung bietet Ihnen bereits wertvolle Orientierung.

Der Verkehrswert einer Immobilie bezeichnet den Wert, den das Objekt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller gegebenen Umstände erzielen kann. Nach § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) wird der Begriff Verkehrswert folgendermaßen definiert:

"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Die Verkehrswertermittlung einer Immobilie kann aus den verschiedensten Gründen erfolgen. Wenn Sie beispielsweise vorhaben, Ihre Wohnung, Ihr Haus oder Grundstück zu verkaufen, ist es von Vorteil den aktuellen Wert Ihrer Immobilie zu kennen. Denn der Verkehrswert bildet bei der Festlegung des Verkaufspreises bzw. Angebotspreises eine der wichtigsten Grundlagen. Sie sollten also zunächst den Verkehrswert ermitteln (lassen), um eine optimale Verhandlungsbasis zu schaffen. Wird der Verkehrswert von offizieller Seite gefordert - bei einer Erbschaft, Scheidung, Steuererhebung oder Zwangsversteigerung - ist es notwendig, diesen von einem Gutachter ermitteln zu lassen. Aber auch im Falle der Beleihung einer Immobilie zu Finanzierungszwecken oder in Versicherungsangelegenheiten ist die Ermittlung des Verkehrswertes unumgänglich.

Das Verkehrswertgutachten, auch Marktwertgutachten genannt, bestimmt den Preis, den eine Immobilie unter den aktuellen Marktgegebenheiten erzielen kann. Da sich die Ermittlung des Verkehrswerts immer auf einen Stichtag bezieht, handelt es sich beim Verkehrswert um einen variablen Wert. Für das Verkehrswertgutachten dienen unter anderem die Daten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte als wichtige Grundlage. Gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung gibt es drei verschiedene Formen von Wertgutachten die zulässig sind - unterschieden wird zwischen dem Kurzgutachten und dem gerichtsfesten Verkehrswertgutachten, auch Vollgutachten genannt.

Was ist ein Gutachterausschuss?

Beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte handelt es sich um ein Gremium, welches in den jeweiligen Bundesländern vor allem für die Kaufpreissammlungen von Grundstücken und Immobilien zuständig ist. Ziel der im Jahr 1960 geschaffenen Institution des Gutachterausschusses ist es, für Transparenz auf dem Grundstücks- bzw. Immobilienmarkt zu sorgen.

Das Kurzgutachten ist eine vereinfachte Form der Hausbewertung, mit dem man sein Haus schätzen lassen kann. Es wird unter der Berücksichtigung der gesetzlich vorgeschriebenen Wertermittlungsverfahren für klassische Verkehrswertgutachten, mit gewissen Einschränkungen, erstellt wird. Da das Kurzgutachten als Marktpreiseinschätzung dient, reicht es für den Immobilienverkauf bzw. -kauf aus. Beim Verkauf soll das Gutachten den idealen Angebotspreis für ein Haus finden und Kaufinteressenten vor dem Hauskauf einen begründeten Preis nennen können. Aber auch im Falle einer Scheidung oder Erbschaft ohne Rechtsstreit kann das Kurzgutachten eingesetzt werden. Das Kurzgutachten kann innerhalb kürzester Zeit erstellt werden und hat meist einen Umfang von zwei bis drei Seiten. Im Vergleich zum Vollgutachten handelt es sich hierbei um eine kostengünstigere Alternative. Das Kurzgutachten hält bei gerichtlichen Auseinandersetzungen allerdings keinen Bestand.

Das gerichtsfeste Verkehrswertgutachten, auch Vollgutachten genannt, wird bei komplexeren Sachverhalten benötigt. Diese Bewertung wird auch vom Finanzamt anerkannt. Es handelt sich hierbei um das umfangreichste Gutachten, welches bei offiziellen Anlässen und Rechtsstreitigkeiten benötigt wird, zum Beispiel:

• Zwangsversteigerungen

• Scheidung/Erbschaft mit Rechtsstreit

• Steuerliche Überprüfung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer

• Feststellung des Betriebsvermögens

• Aufdeckung stiller Reserven bei Betriebsauflösung

Für die Ermittlung des Verkehrswertgutachten werden in der Regel zwei bis vier Wochen benötigt. Die Kosten für das Verkehrswertgutachten liegen bei ungefähr zwischen 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie. Bei komplizierten Gegebenheiten kann der Preis jedoch auch höher angelegt werden. Die Gebühren für die Erstellung des Verkehrswertgutachtens trägt dabei der Auftraggeber, in der Regel ist das der Eigentümer der Immobilie.

Der Verkehrswert lässt sich anhand drei verschiedener Wertermittlungsverfahren bestimmen:

• Das Ertragswertverfahren

• Das Sachwertverfahren

• Das Vergleichswertverfahren

Welches Wertermittlungsverfahren am sinnvollsten ist, um den Verkehrswert zu bestimmen, hängt generell von der Art der zu bewertenden Immobilie ab. Häufig werden auch mehrere Verfahren miteinander kombiniert.

Beim Ertragswertverfahren wird eine Verkehrswertermittlung anhand des zukünftig möglichen Ertrags vorgenommen. Im Vordergrund stehen hierbei Renditeüberlegungen. Aus diesem Grund eignet sich dieses Verfahren vor allem für Mietobjekte wie Wohnungen, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien. Der Ertragswert wird in 4 Schritten berechnet:

Schritt 1: Jahresreinertrag ermitteln

Jahresreinertrag
= Jahresrohertrag - Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten

Als erstes muss der Jahresreinertrag ermittelt werden. Dazu werden die Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten vom Jahresrohertrag abgezogen. Der Jahresrohertrag ergibt sich aus der monatlichen Bruttokaltmiete ( Mieteinnahmen) multipliziert mit 12 (Monaten). Die Bewirtschaftungskosten bezeichnen Ausgaben für die laufende Bewirtschaftung des Gebäudes. Dazu zählen Betriebs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis (Risiko). Der Jahresreinertrag wird auch Nettojahreskaltmiete genannt.

Schritt 2: Bodenwertverzinsung ermitteln

Bodenwertverzinsung
= Bodenwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) x Liegenschaftszins

Um die Bodenwertverzinsung zu erhalten, wird der Bodenwert des Objektes mit dem Liegenschaftszins multipliziert. Der Liegenschaftszins bezeichnet den Zinssatz, zu dem der Immobilienwert im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Die Berechnung des Liegenschaftszinses hängt von vielen Faktoren wie beispielsweise der Marktlage ab und muss daher von einem Experten durchgeführt werden. Der Bodenwert des Objektes ergibt sich aus der Grundstücksfläche, die mit dem Bodenrichtwert multipliziert wird. Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse können auf der Seite des Bodenrichtwertinformationssystems für Deutschland eingesehen werden.

Schritt 3: Gebäudeertragswert ermitteln

Gebäudeertragswert
= Gebäudereinertrag (Jahresreinertrag - Bodenwertverzinsung) x Vervielfältiger

Als nächstes muss der Gebäudeertragswert berechnet werden, dieser gibt den erwarteten zukünftigen Wert der Mieteinnahmen an. Dazu wird der Gebäudereinertrag mit dem Vervielfältiger multipliziert. Der Gebäudereinertrag ergibt sich aus dem Jahresreinertrag abzüglich der Bodenwertverzinsung. Der Vervielfältiger gibt an, wie viele Jahre eine Immobilie noch Mieterlös erwirtschaftet. Zur Berechnung wird eine Formel aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer (Jahre, in denen die Immobilie durchschnittlich noch nutzbar ist) verwendet. Je länger die Restnutzungsdauer eines Gebäudes, desto höher ist der Wert des Vervielfältigers.

Schritt 4: Ertragswert gesamt ermitteln

Ertragswert gesamt
= Gebäudeertragswert + Bodenwert

Der vorläufige Ertragswert berechnet sich aus dem Gebäudeertragswert und dem Bodenwert. Sonstige wertbeeinflussende Umstände und im Preis nicht abgebildete Faktoren können zusätzlich mit einbezogen werden.

Beispielrechnung Ertragswertverfahren

Eckdaten der Immobilie

• Grundstück: 500 qm

• Bodenrichtwert: 160 Euro

• Voraussichtliche Restnutzungsdauer: 60 Jahre

• Wohnfläche: 145 qm

• Monatsmiete: 1.087,50 € (7,50 € x 145 qm)

• Monatsmiete für Garagen: 100 €

• Bewirtschaftungskosten: 20% der Nettokaltmiete

• Liegenschaftszins: 2%

Ein weiteres Wertermittlungsverfahren ist das Sachwertverfahren. Dieses findet vor allem bei selbstgenutzten Immobilien Anwendung. Bei diesem Verfahren werden der Bodenwert und der Gebäudewert einer Immobilie (Gebäudesachwert, Hauswert) getrennt voneinander ermittelt. Um den Bodenwert zu erhalten, muss die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert multipliziert werden. Der Gebäudewert ergibt sich aus den ursprünglichen Baukosten abzüglich möglicher Alterswertminderungen. Mit Hilfe des Sachwertverfahrens werden der Bodenwert und der Gebäudesachwert addiert, um den vorläufigen Wert der Immobilie zu erhalten. Dieser wird daraufhin mit dem Sachwertfaktor multipliziert. Der Sachwertfaktor ist abhängig von Bodenrichtwert, Gebäudetyp und dem vorläufigen Sachwert. Dieses Berechnungsmodell gibt gewissermaßen an, wie viel es kosten würde, die betrachtete Immobilie erneut zu bauen.

Eckdaten der Immobilie

• Fläche des Grundstücks: 500 qm

• Bodenrichtwert: 160 €

• Wert des Hauses: 208.000 €

• Wert der zwei Garagen: 15.000 €

• Baujahr Haus: 1980

• Alter Gebäude: 40 Jahre

• Gesamtnutzungsdauer Gebäude: 100 Jahre

• Voraussichtliche Restnutzungsdauer: 100 - 40 = 60 Jahre (40% Abschlag)

• Sachwertfaktor von 1,3

Makler und andere Experten können auch den Immobilienwert ermitteln, indem sie das Vergleichswertverfahren anwenden. Dieses wird in der Regel als Wertermittlungsverfahren bei gut vergleichbaren Immobilien wie unbebauten Grundstücken oder Eigentumswohnungen angewendet. Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt bei dieser Methode über Vergleichsobjekte, die der zu verkaufenden Immobilie ähneln und in einer entsprechenden Lage verkauft wurden. Je mehr Objekte zum Vergleich zur Verfügung stehen und je gleichartiger diese sind, desto zuverlässiger und genauer lässt sich der Verkehrswert berechnen. Zuerst muss der erzielte Kaufpreis des zu vergleichenden Objektes durch dessen Fläche geteilt werden. Anschließend wird das Ergebnis mit der Fläche des zu bewertenden Objektes multipliziert.

Die professionelle Verkehrswertermittlung erfolgt durch einen Makler oder Gutachter. Der gerichtlich anerkannte Verkehrswert muss von einem anerkannten Immobiliengutachter bzw. -sachverständigen ermittelt werden. Bei einem Hausverkauf ist die Immobilienbewertung durch einen Immobilienmakler meist ausreichend. Da sich das Verkehrswertgutachten immer auf einen Wertermittlungsstichtag bezieht, ist es wichtig aktuelle Marktbedingungen zu berücksichtigen. Es handelt sich beim Verkehrswert nicht um einen festgeschriebenen, sondern einen variablen Wert. Aus diesem Grund ist es möglich, dass sich der Verkehrswert von einem auf den anderen Tag ändern kann.

Der Verkehrswert wird von verschiedenen Faktoren unterschiedlich stark beeinflusst. Zu den gängigsten Faktoren gehören:

• Lage: dazu zählen die Region, die Stadt oder der Stadtteil, ebenso wie die unmittelbare Umgebung der Immobilie

• Zustand sowie Baujahr der Immobilie: entscheidend sind hierbei nicht die optischen Faktoren, sondern der Zustand der Bausubstanz sowie die energetische Beschaffenheit

• Größe: hierbei wird zwischen der Wohn- und Nutzfläche der Immobilie unterschieden

• Ausstattung der Immobilie: entscheidend ist nicht die Einrichtung der Immobilie, sondern beispielsweise der Zustand von Fenstern und Bodenbelägen - diese kann man beispielsweise modernisieren

• Zimmeraufteilung: gemeint sind die Anzahl sowie der Schnitt der Räume

• rechtliche Rahmenbedingungen: zum Beispiel Denkmalschutz

Der Verkehrswert wird zudem von den aktuellen Marktgegebenheiten beeinflusst. Bei einer hohen Nachfrage und einem geringen Angebot fällt der Marktpreis entsprechend höher aus. Im Grundbuch eingetragene Altlasten wie beispielsweise Wegerechte können den Wert der Immobilie gegebenenfalls mindern.

Um den Verkehrswert Ihrer Immobilie zum Beispiel von einem Gutachter oder Sachverständigen ermitteln zu lassen, benötigen Sie grundsätzlich die folgenden Unterlagen:

• Grundriss der Immobilie

• Grundbuchauszug

• Wohnflächenberechnung

• Flurkarte und Lageplan

• Energieausweis

• Baubeschreibung

Für die Wertermittlung einer Eigentumswohnung sollten Sie zusätzlich noch diese Unterlagen bereit halten:

• Teilungserklärung

• Protokolle der Eigentümerversammlungen

• Wirtschaftsplan

• Wohngeldabrechnungen

• Übersicht über die Instandhaltungsrücklage

Grundsätzlich gibt es für die Immobilienwertermittlung keine gesetzlich festgelegten Preise. Das bedeutet, Immobiliengutachter können ihr Honorar mit ihren Kunden frei aushandeln. Für Immobilieneigentümer empfiehlt es sich, mehrere Angebote zum Vergleich einzuholen. Wichtig ist auch der Unterschied zwischen einem gerichtlich anerkannten Verkehrswertgutachten und einer Immobilienbewertung. Die Immobilienbewertung stellt in der Regel eine vereinfachte Form der Wertermittlung dar und dient als Orientierung für den Immobilienverkauf. Während die Verkehrswertermittlung kostenlos, meistens nicht möglich ist, können Sie bei McMakler eine kostenlose Immobilienbewertung erhalten, wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten. Mit Ihrer Einwilligung ist dies in nur wenigen Schritten möglich.

Der Verkehrswert ist der objektive Wert einer Immobilie. Dieser Wert bezieht verschiedene Faktoren in die Berechnung ein. Dazu zählen beispielsweise das Alter der Immobilie sowie die verarbeiteten Baumaterialien. Der Kaufpreis ist hingegen der Wert, den ein Käufer bereit ist zu zahlen. Dieser kann dem Verkehrswert sehr ähnlich sein und entsprechend ist es ein fairer Kaufpreis. Ist der Kaufpreis allerdings weitaus höher als der Verkehrswert, so zahlt der Käufer mehr als den Wert, den die Immobilie eigentlich hergibt. Dabei hat auch die Nachfrage einen Einfluss auf die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert. Ist die Nachfrage hoch, so sind potenzielle Käufer bereit mehr Geld für die Immobilie zu zahlen und der Kaufpreis ist entsprechend höher.