Baulastenverzeichnis: Einsicht, Inhalte & Kosten

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Das Baulastenverzeichnis enthält Eintragungen über öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers hinsichtlich seines Grundstücks und wird bei den lokalen Baubehörden geführt. Bei den öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen handelt es sich um Baulasten, die die Nutzung oder Bebauung des belasteten Grundstücks einschränken. Baulasten werden durch den Grundstückseigentümer gewährt, sind dauerhaft gültig und bleiben auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen. Baulasten beziehen sich beispielsweise auf eine Zufahrts- oder auch eine Abstandsfächenbaulast für das angrenzendes Grundstück des Nachbarn.

Das Baulastenverzeichnis besteht ergänzend zum Grundbuch. Daher sind die im Baulastenverzeichnis eingetragenen Baulasten auch nicht im jeweiligen Grundbuchblatt eines Grundstückes vermerkt. Mit Ausnahme von Bayern führen alle Bundesländer der Bundesrepublik Deutschland ein Baulastenverzeichnis.

Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde. Der Grundstückseigentümer muss demzufolge auf seinem Grundstück bestimmte Dinge tun, unterlassen oder dulden. Ein Grundstück kann mit einer oder mehreren Baulasten belastet sein. Welche Verpflichtungen an ein Grundstück gebunden sind wird im Baulastenverzeichnis eingetragen.

Arten von Baulasten, die im Baulastenverzeichnis vermerkt sein können, sind folgende:

• Abstandsflächenbaulast

• Anbaubaulast

• Vereinigungsbaulast

• Erschließungsbaulast

• Stellplatzbaulast

• Überfahrbaulast

Als rechtliche Grundlage für Baulasten gelten die jeweiligen Landesbauordnungen der Bundesländer. Baulastenverzeichnisse sind in Deutschland eine Angelegenheit der Städte, Gemeinden und Landkreise. Die entsprechenden lokalen Bauaufsichtsbehörden führen die Baulastenverzeichnisse. Einzig in Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis. Baulasten werden dort als Grunddienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen. In Brandenburg wurde das Baulastenverzeichnis 2016 erneut eingeführt.

Eine Baulast entsteht, wenn der Bauherr bzw. der Eigentümer eines Grundstücks eine Baugenehmigung beantragt und durch die Baubehörde festgestellt wird, dass eine Baulast erforderlich wird. Um dennoch eine Baugenehmigung zu erhalten, kann der Grundstückseigentümer zu Lasten seines Grundstücks eine Baulast eintragen lassen. Hierfür legt der Grundstückseigentümer, auch Baulastgeber genannt, in der Regel einen ausgefüllten Baulastantrag und eine Einverständniserklärung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde vor.

Zu beachten ist dabei, dass die Baulast zwar durch den Grundstückseigentümer freiwillig und mit seinem Einverständnis eingetragen wurde, diese allerdings auf Wunsch des Eigentümers nicht einfach so aus dem Baulastenverzeichnis gelöscht werden kann. Eine Löschung aus dem Baulastenverzeichnis bedarf der schriftlichen Zustimmung durch die Behörde.

Ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis wird in der Regel schriftlich beantragt. Zudem können bestimmte Unterlagen von der lokalen Behörde verlangt werden, bevor sie eine Auskunft geben. Denn: Einsicht in das Baulastenverzeichnis erhalten nur Personen mit einem “berechtigten Interesse”. Ein “berechtigtes Interesse” besteht beispielsweise beim Grundstückseigentümer oder bei einem Kaufinteressenten des belasteten Grundstücks. Als Interessent wird für die Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis meist eine Vollmacht vom Grundstückseigentümer erforderlich.

Abhängig von der jeweiligen Bauaufsichtsbehörde werden auch mündliche Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis erteilt. Diese sind in aller Regel kostenlos oder nur mit einer geringen Gebühr verbunden. Wurde ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis angefordert, werden allerdings Gebühren fällig. Die Kosten für einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis variieren und sind davon abhängig, ob und wie viele Baulasten im Baulastenverzeichnis auf einem Grundstück vermerkt sind. Für einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis sollten Sie daher mit Gebühren zwischen 20 Euro und 150 Euro rechnen.

Im Baulastenverzeichnis eingetragene Baulasten bleiben auch bei einem Grundstücksverkauf bestehen. Dementsprechend sollten Interessenten vor dem Kauf eines Grundstücks Einsicht in das Baulastenverzeichnis nehmen. Außer im Bundesland Bayern sind Baulasten nämlich nicht im Grundbuch eingetragen und können nur durch einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis in Erfahrung gebracht werden. Zudem sind Notare im Rahmen des Abschluss von Kaufverträgen nicht dazu verpflichtet, das Baulastenverzeichnis einzusehen. Gewährleistungsrechte im Anschluss an den Kauf können außerdem nur geltend gemacht werden, wenn der Eigentümer von den bestehenden Baulasten Kenntnis hatte und diese arglistig verschwiegen hat. Demzufolge sind Kaufinteressenten am besten beraten, sich schon vorab um die Einsicht in das Baulastenverzeichnis kümmern.

Häufige im Baulastenverzeichnis eingetragene Baulasten sind beispielsweise Wegerechte zugunsten des Nachbarn. Auch gibt es bestimmte Abstandsflächen die zum Grundstück des Nachbarn einzuhalten sind. Eine Abstandsfläche ist die Fläche zwischen zwei Gebäuden, welche eingehalten werden muss. Je nachdem um was für eine Baulast es sich handelt, kann der Wert eines Grundstücks erheblich beeinflusst sein, vor allem wenn Baulasten die Nutzbarkeit eines Grundstücks deutlich einschränken. Dennoch bedeutet nicht gleich jede Baulast automatisch eine Wertminderung. Liegt also beispielsweise ein Wegerecht für die Gemeinde für den Brandschutz vor, wird sich die Baulast kaum auf den Immobilienwert auswirken. Anders sieht es bei der Stellplatzbaulast aus, bei welcher der Grundstückseigentümer eventuell dulden muss, dass auf seinem Grundstück Stellplätze für Dritte errichtet werden müssen. Eine im Baulastenverzeichnis eingetragene Stellplatzbaulast kann den Immobilienwert in jedem Fall negativ beeinflussen.

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Das Baulastenverzeichnis enthält, wie es der Name bereits sagt, einzig und allein die Baulasten eines Grundstückes, bei denen es sich um öffentlich-rechtliche Verpflichtungen handelt.

Im Grundbuch in Abteilung II hingegen werden Verpflichtungen eingetragen, die von privatrechtlicher Relevanz sind. Darüber hinaus enthält das Grundbuchblatt eines Grundstücks im Gegensatz zum Baulastenverzeichnis noch weitere Informationen, wie beispielsweise die Eigentumsverhältnisse. Zudem werden neben Nutzungsrechten und Nießbrauch bzw. Nießbrauchrechten auch Grundpfandrechte sowie Grundschulden und Hypotheken im Grundbuch eingetragen.

Eine Ausnahme stellt das Bundesland Bayern dar, das kein Baulastenverzeichnis führt. In Bayern ist es daher üblich, Baulasten als Grundpfandrechte im Grundbuch eintragen zu lassen.