Wohnflächenberechnung nach WoFlV und DIN-Norm 277

Die Wohnfläche ist besonders wichtig:

• beim Immobilienverkauf, da die Wohnfläche den Kaufpreis beeinflusst und einen Vergleich mit anderen Wohnungen erleichtert.

• bei der Immobilienvermietung, da die Wohnfläche den Mietpreis mitbestimmt.

• auf die Betriebskostenabrechnung, da manche Kosten anteilig nach Wohnungsgröße auf die Mieter umgelegt werden können.

• auf die Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümer bei einer Eigentümergemeinschaft.

• auf den Energieausweis, da der Energieverbrauch nach Quadratmetern der Gebäudenutzfläche oder, falls diese nicht bekannt ist, mit dem 1,35-fachen Wert der Wohnfläche angegeben wird.

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Die gängigste Methode der Wohnflächenberechnung richtet sich nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV) vom 25. November 2003 (auch als Wohnflächenberechnungsverordnung bekannt). Für preisgebundenen (mit öffentlichen Mitteln geschaffenen) Wohnraum ist ausschließlich diese Berechnungsmethode zulässig. Bei der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung wird nur die Quadratmeterzahl der Räume einer Wohnung zu den Flächenangaben hinzugerechnet, welche einem angemessenen Wohnstandard entsprechen. Das heißt, die als Berechnungsgrundlage herangezogene Wohnfläche stimmt hierbei nicht mit der gesamten Grundfläche überein, da bestimmte Flächen, die nicht angemessen genutzt werden können, abgezogen oder nur zum Teil einberechnet werden. Käufer von Immobilien sollten die Objektflächen daher genau prüfen. Die allgemein gültigen Standards der Wohnflächenverordnung zur Ermittlung der korrekten Flächenangaben sind gesetzlich vorgeschrieben und offen einsehbar.

Voll berücksichtigte Räume

Laut Wohnflächenverordnung werden zur Wohnfläche nur folgende Räume mit 100 Prozent ihrer Quadratmeterzahl hinzugerechnet:

• Wohn- und Esszimmer

• Schlafzimmer

• Kinderzimmer

• Küchen

• Flure

• Badezimmer und Toilettenräume

• Nebenräume wie Vor- und Abstellräume, Besen- und Speisekammern sowie andere Schrankräume

• Wintergärten

• Sonstige, nach 4 Seiten hin geschlossene Räume (z. B. Sauna, Fitnessraum, Schwimmbad)

• Grundflächen der Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens 2,00 m

Nur teilweise berücksichtigte Räume

Manche Räume werden nicht in vollem Maße zu den Flächenangaben der Wohnfläche hinzugerechnet. Da sie dennoch einen erheblichen Mehrwert für den Mieter, beziehungsweise den Eigentümer, erbringen, können sie bei der Angabe der richtigen Quadratmeterzahl auch nicht vollends ignoriert werden. Folgende Grundflächen werden bei der Berechnung der Wohnfläche höchstens zur Hälfte berücksichtigt:

• Balkone

• Terrassen, Dachgärten

• Loggien

• Grundflächen der Raumteile mit einer lichten Höhe von mehr als 1,00 m und weniger als 2,00 m

Nicht berücksichtigte Räume

Auch wenn es nicht von der Hand zu weisen ist, dass ein jeder Raum, der seinen Platz auf der Bauzeichnung gefunden hat, seinen eigenen individuellen Nutzen hat, schreibt die Berechnungsverordnung vor, dass manche Wohnflächen nicht in die für die Wohnflächenverordnung festgelegte Quadratmeterzahl eingerechnet werden müssen. Folgende Räume müssen nach dem Ausmessen nicht mehr vom Mieter zur Wohnungsfläche gezählt werden:

• Kellerräume

• Garagen

• Heizungsräume, Waschküchen

Abzuziehende Gegenstände

Hinzu kommen Gegenstände, die nicht nur kein Mehr an Wohngröße generieren, sondern durch ihre Fläche Raum benötigen, der andernfalls zur Benutzung verfügbar gewesen wäre. Beispielsweise werden folgende Gegenstände laut Berechnungsverordnung sogar abgezogen:

• Kamine oder Schornsteine mit einer Grundfläche von 0,1 m²

• Türnischen

• Grundflächen von Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als 1,00 m

Die DIN-Norm 277 findet insbesondere bei Bauanträgen Anwendung und darf nur im preisfreien (freifinanzierten) Wohnungsbau genutzt werden. Sie unterscheidet sich in einigen Punkten von der Wohnflächenverordnung. Sie berücksichtigt im Gegensatz zu dieser nicht nur die Fläche, die zur tatsächlichen Wohnnutzung dient (z.B. Schlafzimmer, Küche, Wintergarten), sondern alle Funktions-, Nutz- und Verkehrsflächen einer Wohnung, die zusammen als Grundfläche bezeichnet werden. Aus diesem Grund ist die Berechnung nach DIN-Norm für die Ermittlung der Wohnfläche nicht geeignet.

Was sind Nutzflächen?

Zu den Nutzflächen (NF) zählen die Flächen, welche den folgenden Nutzungsgruppen dienen: Wohnen und Aufenthalt, Büroarbeit, Produktions-, Hand- und Maschinenarbeit, Lagern, Verteilen, Verkaufen, Bildung, Unterricht, Kultur, Heilen und Pflegen sowie sonstige Nutzflächen. Das bedeutet, dass u.a. Flächen wie Balkone, Loggien, Keller sowie Grundflächen von Raumteilen unter 1m mit in die Wohnflächenberechnung einfließen.

Was sind technische Nutzflächen?

Zu den technischen Nutzflächen (TF) gehören die Flächen von Betriebstechnischen Anlagen, wie zum Beispiel Heizung und Wassererwärmung sowie von Stromversorgung oder Aufzugs- und Förderanlagen.

Was sind Flächen der Verkehrserschließung und -sicherung?

Zu den Flächen der Verkehrserschließung und -sicherung (VF) gehören beispielsweise Flure, Treppen und Hallen.

Um Ihnen den Unterschied in den Ergebnissen einer Wohnflächenberechnung nach WoVIF und DIN-Norm 277 zu veranschaulichen, zeigen wir Ihnen exemplarisch die Berechnung der Wohnfläche eines Raumes mit Bodenmaßen von 3m x 4m mit Dachschräge.

Da bei der Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 277 auch Flächen mit einer Raumhöhe von unter einem Meter zu 100 Prozent berücksichtigt werden, ergibt sich mit dieser Berechnungsmethode eine Wohnfläche von 12 Quadratmetern.

Wendet man hingegen die Wohnflächenberechnung nach WoVIF an, so werden Flächen mit einer Raumhöhe von 1-2 Metern zu 50 Prozent und Flächen mit einer Raumhöhe unter 1 Meter zu 0 Prozent berücksichtigt. In unserem Beispiel ergibt sich durch die Dachschrägen eine Wohnfläche von 8,25 Quadratmetern und somit ein Unterschied zum Ergebnis nach DIN-Norm 277 von 3,75 Quadratmetern.

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Wie Sie sehen, können die verschiedenen Berechnungsmethoden zu komplett unterschiedlichen Ergebnissen führen. Behalten Sie im Kopf, dass die Wohnflächenangaben kleiner sind, als die Nutzflächenangaben und diese wiederum kleiner als die Grundflächenangaben. Diese Abweichungen sind besonders merklich, wenn es sich um Wohnungen mit großen Terrassen, Balkonen oder um Dachgeschosswohnungen handelt.

Stiftung Warentest warnt vor fehlerhaften Angaben im Mietvertrag

Generell können Mieter die Wohnflächenberechnung vor Einzug noch einmal selbst bzw. von einem Experten prüfen lassen, denn laut Stiftung Warentest werden bei der Wohnflächenberechnung viele Fehler begangen. So werden zum Beispiel die Flächen unter Dachschrägen unter einem Meter trotzdem zur Fläche hinzugerechnet, aber auch andere Fehler, wie beispielsweise das Benutzen der falschen Messmethode, sind keine Ausnahme. So kommt es im Schnitt zu einer Abweichung der tatsächlichen Größe von ungefähr 8 Prozent zu der im Mietvertrag angegebenen. Für viele Mieter überraschend: Die im Mietvertrag genannte Flächenangabe stellt keine zugesicherte Eigenschaft dar, dies gilt insbesondere, wenn die jeweilige Quadratmeterzahl mit einem „ca.“ davor versehen ist.

Mietminderungen sind bei Abweichungen über 10 Prozent möglich

Tatsächlich ist eine Abweichung der Wohnfläche von bis zu 10 Prozent gesetzlich zulässig, doch alles, was darüber hinausgeht, kann mit einer Mietminderung für den Mieter einhergehen (BGH 07.07.2004 - VIII ZR 192/03). Ist die Fläche der Wohnung beispielsweise 15 Prozent kleiner als vom Vermieter angegeben, so können die Mietkosten um entsprechende 15 Prozent gesenkt werden. Besonders interessant: Dies gilt auch für Mietzahlungen, die bereits erbracht wurden, zumindest für solche, die in den letzten drei Kalenderjahren getätigt worden sind. Auch die Abrechnung der Nebenkosten müsste in Bezug auf die als Grundlage dienende Wohnfläche erneut überprüft werden. Ein gründliches Nachmessen kann sich unter Umständen also sehr für den Mieter lohnen.

Um eine Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten und einen angemessenen Verkaufs- oder Mietpreis festzulegen, muss Ihnen die Wohnfläche einer Wohnung oder eines Hauses bekannt sein. Im öffentlich geförderten Bereich ist ausschließlich eine Wohnflächenberechnung nach WoVIF gültig, im frei finanzierten Wohnungsbau darf die Berechnung hingegen nur nach DIN-Norm 277 erfolgen, wobei es sich nicht um eine Wohnfläche, sondern um die Berechnung von (technischen) Nutzflächen und Flächen der Verkehrserschließung und -sicherung handelt. Die Wahl der Berechnungsmethode hat Einfluss auf das Ergebnis. Sollten Sie als Vermieter eine falsche Wohnfläche im Mietvertrag angegeben haben, so haben Ihre Mieter ab einer Abweichung von über 10 Prozent das Recht auf eine Mietminderung. Nicht nur bei der Immobilienvermietung sondern auch beim Hausverkauf und beim Verkauf einer Eigentumswohnung sollten Sie darauf achten, die Wohnfläche korrekt zu erfassen, damit Sie am Ende keine finanziellen Einbußen haben.

Wir haben für Sie ein Musterdokument zur Wohnflächenberechnung nach der WoFIV vorbereitet, welches Sie hier kostenlos downloaden können:

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